Suplemento

Editorial


Mayo de 2019



Citar: elDial.com - CC58F8

Copyright 2020 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina


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Mayo de 2019

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

Parece lejana ya aquella reunión con la directora de elDial.com, Dra. Romina Lozano, en la que nos anunciaba el lanzamiento del nuevo suplemento que tenemos el placer de dirigir. Sin embargo, ha pasado un poco más de un año, y aquí estamos nuevamente para presentarles a los lectores el número 4, el primero del corriente año.

En esta edición, los aportes doctrinales aparecen como inmejorables. El profesor Costantino se le anima al proyecto de reforma parcial del ahora no tan nuevo Código Civil y Comercial de la Nación (cfr. Decreto 182/2018) en lo que respecta a la Propiedad Horizontal. Así, el jurista celebra que la comisión redactora se haya inclinado por eliminar la necesidad de la aprobación por los consejos de propietarios de los certificados de deuda (títulos ejecutivos para el cobro de expensas y contribuciones impagas) por las dificultades y posibles dilaciones que ello implica y que se pretenda ampliar el plazo de caducidad para solicitar la nulidad de asamblea (a 90 días) mientras que entiende como un retroceso la eliminación del inciso h del art.148 del Código unificado, restándole al Consorcio de Propietarios su personalidad jurídica, a contramano de la tendencia casi unívoca que tanto la doctrina autoral cuanto la judicial venía ejerciendo desde hace décadas, con anterioridad de la consagración legislativa en agosto de 2015.

Por su parte, el Dr. Zumpano en uno de sus inestimables aportes nos lleva a la cuestión de la remoción del administrador, sus formas, oportunidad y consecuencias, sin antes transitar con enorme solvencia por el orden de prelación normativa que el Código unificado establece en su art.150 con los agregados de su propia interpretación y el análisis de los plazos de mandato y las mayorías para la designación de los mandatarios de los consorcios.

Un amplio análisis de las asambleas consorciales – quórum, mayorías, actas, libro, clases, convocatoria, constitución, resoluciones, impugnaciones; etc. – aborda el colega Zumpano en su segundo trabajo en esta edición. Un verdadero “cuaderno de bitácora”, con amplio espectro, para, del comienzo al fin, desarrollar una reunión de copropietarios.

Nuestra habitual colaboradora, Dra. Desages, nos introduce en la discusión de su tesis referida a las sanciones aplicables por incumplimientos de propietarios y/u ocupantes en la propiedad horizontal, tema que arrastra varios años en el estudio de los entendidos en la materia, que encuentra en la labor de la autora una clara diferenciación: la posibilidad de fijarlas en la propiedad horizontal especial (conjuntos inmobiliarios) por su recepción normativa por influjo del art. 2074 del CyCCN y, por el contrario, su impedimento en la propiedad horizontal general – o común, Título V del Libro IV de dicho ordenamiento – por la ausencia de previsión legal, llegando a la conclusión que en este último ámbito su aplicación conllevaría un abuso de derecho, objetable judicialmente para lograr su nulidad.

Sin perjuicio que nuestra postura difiere de la expuesta por la estudiosa colega, el sesudo derrotero del trabajo que va llevando a su corolario nos ha hecho poner en crisis algunos preconceptos.

Debutan en nuestro suplemento la Dra. Sevitz y el Dr. Sgariglia. La primera, con otra tesis a exponer: la imposibilidad surgida de la nueva normativa de que los poseedores con boleto de compraventa puedan votar en las asambleas, contrariando la opinión casi unánime que se tenía en épocas de vigencia de la ley 13.512 de propiedad horizontal y el Código Civil velezano.

Sgariglia, por su lado, se inmersa en la tan meneada adecuación de los conjuntos inmobiliarios preexistentes a la sanción del Código unificado – que tratáramos en anteriores ediciones del suplemento – y luego de narrar las vicisitudes por las que atraviesan los complejos urbanísticos, como ser las diversas posturas referidas a la posible inconstitucionalidad del tercer párrafo del art. 2075 del CCyCN (incluida en el proyecto de “reforma a la reforma” elaborado por la comisión de juristas designada por el citado decreto 182/2018); la conversión de las partes indivisas del condominio en partes proporcionales indivisas de cada unidad funcional en las cosas comunes mediante un régimen convencional o, supletoriamente, por arbitrio de la decisión de un juez a quien se le somete el entuerto; la adecuación estructural de los conjuntos inmobiliarios organizados bajo formas asociativas, entre otras tantas; nos termina llevando a un análisis no tan recurrente como es el del rol de los administradores de las urbanizaciones, que podría interpretarse como similar al del órgano ejecutivo de la propiedad horizontal general o común por la remisión que el derecho de propiedad horizontal especial (Conjuntos inmobiliarios) hace a aquella, en una relación de “género-especie” (en palabras del autor), maguer esto queda a mitad de camino más aún cuando son entidades asociativas (de propietarios) las que hasta el alumbramiento de la nueva normativa civil conducían al emprendimiento encuadradas en las disposiciones de derecho público local o provincial, distante del cúmulo de obligaciones y facultades que la ley ahora otorga a los mandatarios, que hasta a recibido regulación específica en algunos distritos (vgr. ley 941 y sus reformas en la C.A.B.A.; en la PBA, la ley 14.701 aún no ha sido reglamentada en particular creando el Registro Público de Administradores, aunque es dable decir que, por su vigencia legislativa, aquello que es operativo es perfectamente aplicable).

Ante este panorama, lo manifestado nos provoca, nuevamente, la formulación de un interrogante crucial: ¿es adecuado que el legislador haya creado un derecho real autónomo en los conjuntos inmobiliarios?

Avanzando sobre la doctrina que aquí presentamos, a ésta Dirección le cupo incluir un ensayo sobre la anotación de los boletos de compraventa o sus cesiones en los registros inmobiliarios a la luz del decreto 962/2018 y, particularmente, en el RPI de la Capital Federal, que a principios de año emitió la Instrucción de trabajo N°1 dándole modos de funcionamiento interno al organismo ante las presentaciones para la inscripción de boletos de compraventa en relación con futuras unidades funcionales o complementarias respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual y la presentación de documentos electrónicos, firmados digitalmente por las partes, mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD) del sistema de Gestión Documental Electrónica.

Ello fue en paralelo con el anuncio – algo confuso - del Poder Ejecutivo de la puesta en marcha del denominado “boleto de compraventa electrónico” y la reciente modificación a la reglamentación de la ley 25.506 de Firma Digital, por conducto del decreto 182/2019.

Esperamos con ansia, que en el marco de la pretendida y necesaria despapelización, desburocratización y “modernización” del Estado, las políticas públicas tiendan a facilitar el acceso de la ciudadanía a la vivienda (con su correspondiente contrapartida en un dinamismo empresario desarrollador), con menores costos, procedimientos más ágiles y beneficios fiscales, aunque todos sabemos que para alcanzar esa tan esmerada meta, la política económica y los planes gubernamentales claros y productivistas tienen un papel determinante.

A la hora de anejar jurisprudencia de nuestros tribunales, otra vez no hemos escatimado esfuerzo. Más de una veintena de pronunciamientos – con sus respectivos sumarios y voces jurídicas - ilustran el presente número con variopinta temática: ejecución y consignación de expensas en los consorcios y en los conjuntos inmobiliarios; ejecución de alquileres; desalojos; rendición de cuentas del administrador; daños y perjuicios; ejecución fiscal; cumplimiento de reglamento; despido de trabajador de edificio y hasta la indemnización al propietario de una mascota por su muerte dentro de un barrio cerrado. Auguramos que sea de gran utilidad para los lectores interesados no sólo en la teoría jurídica de los institutos que nos ocupan, sino también en la práctica tribunalicia a la luz de los decisorios de diferentes jurisdicciones que sirven de guía al abogado litigante.

Entre noviembre del año pasado y hoy, 9 de mayo de 2019, fue altamente prolífica la actividad legislativa y normativa de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. En el interín se modificaron los Códigos urbanístico (ley 6099) y de la edificación (ley 6100), con cambios diametrales en sus respectivas esferas de incumbencia (por lo que agregamos los anexos de ambos, para una mejor consulta) y no poca controversia; se sancionó la ley 6110 por la que “las empresas prestatarias de suministro de gas no podrán exigir adecuaciones a nuevas regulaciones que impliquen modificaciones edilicias a cada unidad habitacional para interrumpir el suministro de gas, salvo que fuera necesario por resultar la instalación peligrosa o defectuosa” para evitar los sistemáticos cortes de suministro de gas natural a los edificios en su totalidad como viene acaeciendo desde hace más de una década, norma que resulta indiscutiblemente polémica por la presunta confrontación entre las competencias nacional y la local, que veremos como se termina dirimiendo.

Asimismo, se modificó la ley local 257 (por la 6116) relativa al mantenimiento de fachadas y otras partes comunes de los edificios y sus certificaciones técnicas y en la norma se incluyó la modificación de la Ordenanza N° 40.473 que regula los procesos de fabricación, reparación, recarga, instalación y control de extintores (matafuegos) y equipos contra incendio, como así también los de fabricación, reparación, instalación y mantenimiento de instalaciones fijas contra incendio (IFCI) en el ámbito de la C.A.B.A.. Añadimos, también, aunque de época anterior al interregno supra mencionado, debido a su importancia, la Resolución 245/APRA/18 por la que la periodicidad de la desinfección y/o desinfestación de los espacios comunes y unidades funcionales de los inmuebles sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, se sujeta a determinación de la asamblea de consorcistas y copropietarios, desobligándolos del control mensual.

Y nos resultó más que interesante agregar un proyecto legislativo en trámite parlamentario por el que se pretende fijar una tarifa especial para los Servicios Públicos de Electricidad, Gas y Aguas y Servicios Cloacales para edificios electro intensivos y Consorcios con servicios centrales, el que, sin duda, animará la polémica en tiempos de búsqueda de aminorar costos de expensas comunes y de mitigar los efectos de las abultadas facturas de los servicios públicos domiciliarios concesionados.

En nuestra permanente sección de práctica profesional mediante la utilización de recursos sinópticos, le tocó el turno en esta ocasión a un powerpoint elaborado para el Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal destinado a impregnar algunos conceptos sobre el “Encargado y personal comprendido en el régimen de la propiedad horizontal” y “La asamblea: órgano del Consorcio. Clases. Convocatoria. Autoconvocatoria. Quórum. Deliberación y votación. Mayorías. Decisiones. Autorizaciones. Ausentes. Impugnaciones. Confección de actas”.

Ahora bien, como hemos expresado en anteriores entregas, toda la actividad que intentamos abordar en estas páginas – la dogmática, la jurisprudencial, la normativa y legisferante, los aspectos prácticos emparentados con quienes ejercen la profesión abogadil – se enmarca en lo que vulgarmente se llama “el mercado inmobiliario”, que no es más ni menos que el costado económico y financiero en el que se despliega la oferta y demanda de bienes inmuebles independientemente de su naturaleza (residencial, comercial, industrial, urbano, rural; etc.).

Ese “mercado” viene sufriendo, desde hace largo rato, los embates de una macroeconomía desquiciada, en la que la inflación y el estancamiento recesivo son los denominadores comunes.

“Según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs. As., la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de 2019 una baja de 55,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar 2.738 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas bajó 28,1%, con $13.031 millones. Es el décimo mes consecutivo con caída en la medición interanual”. “En marzo, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 197 casos, 91,1% menos que las registradas un año antes. Representaron el 7% del total, frente al 36% de un año antes. Si se miden los trimestres con hipotecas, 2019 es el período más bajo desde que se tienen datos de la serie histórica que arrancó en 2009” (fuente Reporte Inmobiliario, 29/04/19; el destacado nos pertenece).

Los más optimistas augurios que la tendencia se revertiría a partir del segundo trimestre de este año, cayeron en la desazón. En rigor de verdad, los operadores del “mercado”, incluidos los jurídicos – resignados al fin y al cabo – ahora tienen en miras al próximo año para que empiece a torcerse el rumbo negativo, elecciones presidenciales de por medio.

Entre tanto, algunas medidas, quizá aisladas y a destiempo, procuran coadyuvar a reimpulsar la actividad que languidece: la Secretaría de Vivienda emitió el 23/04/19 la Resolución 29-2019 por la que se aprueba el procedimiento para la obtención del certificado de inclusión en el programa de desarrollo de vivienda social y el procedimiento para la aplicación de los beneficios fiscales, con los formularios a presentar (ver Legislación).

A partir de ahora, los desarrollos inmobiliarios que contengan unidades con valores de venta cuyo límite sea de hasta 140.000, 154.000 ó 161.000 UVAS (Unidad de Valor Adquisitivo), según la provincia donde se localicen, podrán solicitar la exención de IVA.

Se abre la posibilidad para que los desarrolladores y constructores obtengan una rebaja impositiva de hasta el 10 % del valor de venta de las unidades.

“La medida resulta positiva ya que posibilita reducir el costo de construcción de las viviendas y que esa baja pueda traducirse en su consecuente reducción del valor de venta final de las unidades”, dicen los especialistas (Reporte Inmobiliario, 25/04/19).

No menor crisis aprieta al sector de las locaciones: las urbanas residenciales en medio de los vaivenes de una posible reforma al CCyCN que intenta dotar de mayor equilibrio a la relación asimétrica entre propietarios y locatarios (¿seguiremos considerando que esta clase de contratos son paritarios y no una relación de consumo?), con los consabidos temores que ello genera en quienes se ayudan con la renta de un pequeño alquiler o son inversores “institucionales”, vale decir rentistas, que tienen en las corporaciones de agentes inmobiliarios su máxima expresión de agorerismo sobre la intervención y regulación estatal en el sistema.

A lo que se suma la inestabilidad inducida por el fallo de la Sala II de la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires en los autos “CENTRO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES - ASOCIACION CIVIL Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – OTROS”[1] y la inexistencia de precios relativos o de referencia que permita planificar el valor del canon locativo – para el inquilino – y el de la utilidad – para el propietario -, con la paradoja que se pagan los alquileres más onerosos de la historia con la menor ratio de renta (reales netas del orden del 1,5 % anual, distan de ser atractivas hacia la inversión inmobiliaria).

En simultáneo, los copropietarios de los edificios y/o conjuntos inmobiliarios regidos por el sistema de la PH, no encuentran sosiego para impedir que los costos de mantenimiento, sostenibilidad, sustentación y salubridad (expensas comunes, tarifas y salarios de los dependientes) devoren las arcas consorciales y sus propios ingresos, poniendo en jaque el proyecto de vida personal o familiar y el patrimonio con el que cuentan. Y aquí también, otras corporaciones que surcan el horizonte de la PH, en este supuesto las de los administradores, centran su accionar en impedir toda acción publica o proveniente de sus propios administrados que intente transparentar las relaciones internas en los inmuebles y que faciliten la merma de sus costos.

En definitiva y en lo sustancial, el panorama no solo sigue siendo sombrío, sino que se manifiesta aún más crítico en el futuro inmediato.

De igual modo, como alentamos la idea de que las sociedades no se suicidan, y que mucho hay por hacer, más aún de parte de los estudiosos y operadores del derecho, a los fines de ofrecer soluciones y manejar el conflicto, por nuestro lado nos despedimos, Dios mediante, hasta el próximo número del mes de julio, instando a los lectores a participar activamente de nuestro trabajo, haciéndonos llegar sus aportes científicos, comentarios, sugerencias, críticas, información y disparadores de debates. Que así sea.



[1] Sentencia del 04/04/2019. Las actuaciones se iniciaron por una presentación del Centro de Corredores Inmobiliarios y por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA), mediante la cual solicitó la declaración de inconstitucionalidad de la Ley 5859, sancionada por la Legislatura de la C.A.B.A. en 2017.

Dicha normativa estableció que el pago de la comisión por el alquiler de un inmueble en la Ciudad corresponde a los propietarios de la vivienda y no a los inquilinos, como venía sucediendo hasta ese momento. Específicamente, dispuso que el corredor se encuentra impedido de “requerir y/o percibir” de los inquilinos comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje.

La Sala II de la Cámara en lo Contencioso-Administrativo y Tributario analizó si la Legislatura local cuenta con potestad para regular la actividad de los corredores inmobiliarios, y, en su caso, si dicho cuerpo está habilitado constitucionalmente para prohibir a los corredores inmobiliarios el cobro a los inquilinos de comisiones inmobiliarias.

La Cámara recordó que en el artículo 1351 del CCyCN estableció que salvo pacto en contrario o protesto, quien “aprovecha las gestiones del corredor queda obligado al pago de comisiones inmobiliarias y/u honorarios sin que, además, a esos fines, exista solidaridad entre las partes que perfeccionarán el negocio objeto de corretaje”.

Los jueces destacaron que “la ley local vino a privar de efectos a los contratos de corretaje voluntariamente concluidos entre el corredor y los inquilinos”.

“En otras palabras, avanzando sobre una competencia del Congreso Nacional, el legislador local desconoció lo normado en los artículos 1346 y ss. (del CCyCN), y creó una figura contractual -no contemplada en el derecho común- de automática gratuidad para el locatario allí aludido”, añadió el fallo.

Y concluyeron: “En definitiva, mientras que la facultad de regular aranceles y/o imponer el deber de informar atañe al modo en que se ejerce la profesión y, por tanto, la jurisdicción local puede imponerlo, alterar las reglas del contrato incumbe, en cambio, al ámbito nacional”.

“… la finalidad perseguida en el art. 2º de la Ley 5859 se encuentra expresamente consagrada en los arts. 1346 y 1351 del CCyCN, por cuanto ellos colocan en cabeza de los locatarios la facultad de evitar el nacimiento de la obligación de abonar comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a partir del uso de la figura del ‘protesto’, que incluso opera como límite frente a aranceles locales que el inquilino considere excesivos; a la vez que consagran la facultad de pactar el monto que estimen procedente en caso de desear perfeccionar un contrato de corretaje entre ellos, el cual frente a la normativa vigente en la actualidad, y mientras no se regule una específica para inquilinos, no puede superar el cuatro con quince centésimos por ciento (4,15%) del valor total del respectivo contrato.” (Del voto de la mayoría).

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