elDial.com-Editorial marzo de 2026 Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 27

 

elDial.com-Editorial marzo de 2026 Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 27

 

 

En esta nueva entrega de nuestra revista, la primera del corriente año (el noveno desde los albores de la serie) venimos con lo siguiente:

 

En artículos y doctrina el Dr. Ariel Zumpano, con su minuciosa capacidad analítica, avanza sobre la problemática del Consorcista con padecer mental o con discapacidad, sus derechos, la legislación nacional y foránea incorporada a nuestro ordenamiento jurídico aplicable y las relaciones dentro del marco de la comunidad consorcial y además se explaya sobre los derechos y obligaciones de los trabajadores y trabajadoras en edificios regidos por la propiedad horizontal en Preservación del empleado consorcial, analizando una vasta gama casuística (accidentes y enfermedades laborales e inculpables), apoyado en las normativas reinantes que hoy pueden verse trastocadas por la ley 27.802, a nuestro entender, de claro corte inconstitucional e inconvencional, que no debería mellar en las relaciones laborales establecidas en el estatuto profesional de la actividad 12.981 y sus modificatorias, puesto que la mal llamada reforma del derecho del trabajo para la modernización laboral no deroga dicho plexo normativo y solo la negociación colectiva instaurada por los convenios 589/10 y 590/10 podría modificar institutos en línea con la regresiva ley que acaba de promulgarse.

 

Por nuestra parte, enumeramos y analizamos la Normativa reglamentaria y complementaria de las hipotecas divisibles (DNU 1017/2024 y su reglamentación conjunta por los Ministerios de Economía y Justicia nacionales) por diversas normas del Registro de la Propiedad Inmueble, la Comisión Nacional de Valores y el Banco Central de la República Argentina.

 

Complementan esta edición, como es habitual, las más recientes normas y proyectos de ley nacionales, de la C.A.B.A. y de diversas jurisdicciones de nuestra República.

 

Así como también, decenas de pronunciamientos de tribunales nacionales y de distintos fueros de la judicatura de buena parte del país ilustran estas páginas para su profundización por los y las colegas.

 

Rogando que todo lo arriba enunciado sea del interés de nuestros lectores y nuestras lectoras, es que corresponde, ahora, pasar a una prieta síntesis del panorama que comprende a las especialidades de los operadores jurídicos que centran su área de práctica profesional en nuestras disciplinas.

 

Datos de una economía en derrumbe que impacta sobremanera en el sector

 

En febrero pasado el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas que lo conforman, registró suba del 15,91% mensual desestacionalizada, al tiempo que se ubicó 2,7% por debajo de febrero 2025.

 

De esta manera, el acumulado de enero-febrero de 2026 cerró 1,9% por debajo del mismo período del año anterior.

 

En un marco económico altamente recesivo, con una macro distorsionada y en estanflación y una microeconomía signada por la baja del consumo y el aumento significativo de la desocupación (disfrazada de cuentapropismo), el costo de obra y valores de venta condiciona el desarrollo inmobiliario.

 

A ello se le añade la incertidumbre generada por la ley de Inocencia Fiscal N° 27.799 y el incremento de las multas para los desarrolladores que están transitando momentos cruciales.

 

De acuerdo a un informe del CENTRO DE ESTUDIOS ECONÓMICOS Y SOCIALES ​SCALABRINI ORTIZ (CESO), a dos años del inicio del gobierno del presidente Milei, la economía muestra ganadores claramente identificados —grandes empresas y sectores exportadores— y perdedores persistentes —trabajadores públicos, jubilados, provincias y sectores productivos orientados al mercado interno—. La desaceleración inflacionaria no revirtió el deterioro social ni productivo.

 

Continúa detallando el estudio que los sectores ganadores fueron los primarios exportadores y regulados. Entre 2024 y 2025, y a pesar de la apreciación cambiaria, la Agricultura creció +17,1% impulsada por mejores condiciones climáticas e impositivas, y Minas y Canteras +16,1%, potenciada por la maduración de inversiones previas y un marco regulatorio más favorable (RIGI).

 

Por su lado, los sectores perdedores están en el mercado internista y de trabajo intensivos. En el promedio 2024–2025 respecto a 2022–2023, la Construcción cayó 15,8%, la Industria Manufacturera 10,3% y el Comercio 6,1% (afectado también por el e-commerce). “El freno a la obra pública y la apreciación cambiaria combinada con la apertura importadora explican buena parte del deterioro”, concluye.

 

La entidad explica, en la órbita de los alquileres en la Ciudad de Buenos Aires, que 2026 arrancó con aumentos interanuales por encima de la inflación para el caso de los monoambientes, mientras que para los departamentos de 2 y 3 ambientes estas variaciones están por debajo del índice general de precios esperado.

 

Con respecto a la cantidad de unidades ofrecidas en pesos, no hubo cambios con respecto a enero del año anterior. “Sin embargo, la proporción de unidades ofertadas en dólares aumentó 8 puntos porcentuales”.

 

Por el costado de las expensas, no se observaron cambios significativos en el peso que tienen sobre el alquiler, con respecto a enero de 2025^[1].

 

En relación con febrero de 2025 – continúa la consultora - las variaciones de los departamentos de 1, 2 y 3 ambientes fueron de 37,5%, 30% y 28,6%, respectivamente.

 

En el Gran Buenos Aires los alquileres siguen aumentando por sobre la inflación general por falta de oferta. Reporte Inmobiliario indica que el valor promedio de un departamento de 2 dormitorios ya supera el millón de pesos mensuales.

 

En un mercado altamente especulativo, la renta bruta anual promedio alcanzó el 5,47 %, pero algunos barrios superan el 7 %, tanto en la C.A.B.A. cuanto en las zonas más destacadas del AMBA.

 

En Rosario, para tomar una plaza de las más importantes del país, en términos interanuales, el 2026 continúa con incrementos en los precios de oferta de los alquileres superiores a la inflación esperada. Las diferencias superan los 20 puntos porcentuales.

 

Con respecto a la cantidad de unidades ofrecidas en pesos, se observa un aumento de 6,1% con respecto a enero de 2025. Y la proporción de unidades ofertadas en dólares se mantiene estable^[2].

 

Por el lado de las expensas, no se observaron cambios significativos en el peso que tienen sobre el alquiler, con respecto a enero de 2025.

 

En Córdoba, asimismo, conteste las estadísticas que proporciona ZonaProp el precio medio acumula +51.8% en 2025, muy por arriba de la inflación.

 

El precio medio de alquiler de un departamento de un dormitorio se ubica en $544.259 por mes, subiendo 5.9% en los últimos 3 meses. En los 12 meses precedentes acumula un incremento de 51.8%, muy por arriba de la inflación (30.6%), derivando en un incremento real de 21.2%. El precio de alquiler en la ciudad de Córdoba es 25% inferior al precio en C.A.B.A. ($729.916 por mes).

 

Con la promulgación de la mal llamada Ley de Modernización Laboral (27.802), en su artículo 192 se incorporan dos reformas impositivas relacionadas con el mercado inmobiliario: la exención del Impuesto a las Ganancias tanto para quien tiene una propiedad en alquiler con destino casa habitación (vivienda) como para las personas humanas que venden un inmueble.

 

Para las personas que tributan dentro del régimen general, a la exención en Ganancias se suma a otra muy similar que ya existía en el Impuesto al Valor Agregado. La Ley del IVA establece que los alquileres con destino a casa habitación del locatario y su familia están exentos del impuesto.

 

Con referencia al Impuesto sobre los Ingresos Brutos (IIBB), al ser un tributo que se fija a nivel provincial y de la C.A.B.A. Y que grava los ingresos obtenidos por una actividad económica, entre las que se encuentra el alquiler, cada jurisdicción tiene sus propias reglas. En C.A.B.A., por ejemplo, los alquileres destinados a vivienda pueden estar exentos de este impuesto si se cumplen ciertas condiciones: a) Que se alquilen hasta tres inmuebles destinados a vivienda; b) Que el alquiler por cada inmueble no supere los $1.101.000 mensuales.

 

En los casos en que la actividad no está alcanzada por la exención, quienes se encuentran en el monotributo unificado abonan Ingresos Brutos dentro de la cuota mensual.

 

En cambio, en el régimen general, el impuesto debe pagarse por separado y en muchos casos implica montos más elevados.

 

La ley vigente tiene efecto retroactivo a partir del 1 de enero de 2026.

 

Si hablamos de compraventas inmobiliarias, según ZonaProp, en la C.A.B.A. el precio medio sube 0,2% en febrero luego de mantenerse estable por 3 meses.

 

El precio medio de los departamentos en C.A.B.A. se ubica en USD 2.455 por m² en febrero de este año, con una suba mensual de 0.2%, luego de mantenerse estable desde noviembre de 2025. Si bien los valores continúan en niveles elevados, la dinámica reciente muestra menor volatilidad mensual.

 

Por su parte, en la ciudad de Córdoba (otra plaza fuerte dentro de nuestro país), la mencionada ZonaProp informa que el precio medio sube +2.5% en los últimos 3 meses y se ubica en USD 1.443 por m2.

 

“En 2025 acumula un incremento de 11.6%. Desde el cambio de tendencia en mayo de 2023, el precio acumula +28.4%. El precio medio en Córdoba es 41% inferior al de C.A.B.A. (USD 2.452 por m2)”, detalla el portal.

 

La Fundación Tejido Urbano, entretanto, afirma que el crédito hipotecario continúa mostrando actividad elevada, pero con endurecimiento de las condiciones financieras.

 

En este contexto, un banco privado acaba de lanzar préstamos hipotecarios en dólares, pero para un grupo de clientes específico, con una tasa fija del 11,50% TNA, con un plazo de hasta 60 meses, con un monto máximo a prestar de hasta US$1.000.000, con financiación hasta el 50% del valor de tasación del inmueble y sistema de amortización francés.

 

Recordemos que en un mercado inmobiliario que se encuentra estancado y en donde las propiedades se compran en dólares, los préstamos se otorgan en pesos y las cuotas se calculan en UVA.

 

Quizá la oferta permitirá movilizar la adquisición de inmuebles a construir o en pozo (decididamente paralizada), dado que las operaciones apuntan a unidades a estrenar y, en especial, a las usadas.

 

El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires especificó que los actos de escrituras de compraventa de inmuebles registraron en el primer mes de 2026 una baja de 6,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3423 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 36,3%, con $590.428 millones.

 

El monto medio de los actos fue de $172.488.567 (117.128 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): creció 45,1% en un año en pesos, y en moneda estadounidense trepó 5,5%.

 

En enero último, hubo 765 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la baja en ese sentido es del 19% respecto al mismo mes del año pasado. Es un 22% del total de las compraventas^[3].

 

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el primer mes de 2026 una baja de 6,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3423 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 36,3%, con $590.428 millones.

 

El mercado inmobiliario bonaerense, observa el Colegio de Escribanos de la PBA, muestra signos negativos en el comienzo del actual año^[4].

 

Como nota destacada, en el ámbito del proceso de modernización tecnológica impulsado conjuntamente por la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires y la Dirección Provincial del Registro de la Propiedad, el jueves 26 de febrero se llevó a cabo una reunión de trabajo en la sede del Colegio, con la participación de equipos funcionales y técnicos de los tres organismos.

 

La iniciativa se dio mediante el “Convenio marco de colaboración y comunicación tecnológica”, rubricado en septiembre de 2025 por las máximas autoridades de las instituciones intervinientes, y constituye un paso decisivo hacia la inscripción digital de la totalidad de los testimonios judiciales y notariales en el Registro de la Propiedad.

 

El mercado inmobiliario corporativo, conforme nos dice Newmark, atraviesa un proceso de consolidación y transformación, en el que las decisiones de ocupación e inversión se vuelven cada vez más estratégicas. Oficinas, industrial y retail muestran dinámicas dispares, pero comparten un eje común: la calidad como principal factor de decisión. “Así lo señala el informe que analiza la evolución de los segmentos de oficinas, industrial y retail en Buenos Aires y proyecta un escenario más ordenado, con escasez de nueva oferta premium, demanda selectiva y un creciente protagonismo de la eficiencia operativa, la ubicación y la modernización de los activos”^[5].

 

En el sector del retail, un relevamiento efectuado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC) -que se realiza desde 2014- dio a conocer que entre enero y febrero de 2026 se detectaron 284 locales en venta, alquiler o cerrados en las áreas relevadas e la C.A.B.A.: la peatonal Florida y las avenidas Córdoba, Pueyrredón, Cabildo, Santa Fe, Rivadavia, Avellaneda y Corrientes. Una caída abrupta que resulta notorio con solo recorrer las zonas.

 

En la propiedad horizontal común resaltan las gravosas consecuencias de la caída de un techo de cocheras en el barrio Estación Buenos Aires que lleva a, nuevamente, ocuparnos de la responsabilidad de constructores, estados Nacional y local y la función de los administradores de consorcios, en la reiterada ocurrencia de desastres constructivos en la C.A.B.A. y llama a estudiar con profundidad el sistema de controles para evitar pérdidas materiales, cuando no humanas.

 

Por la Disposición 3/2026 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RPI) dependiente del Ministerio de Justicia de la Nación (de la que damos cuenta en la sección de Legislación) se dispuso la improcedencia de la registración autónoma del llamado “derecho de sobreelevar” o “derecho de sobre-edificación”.

 

Por el artículo 1° de la novel normativa se establece que el RPI no tomará razón de la reserva, constitución o cesión del llamado “derecho de sobreelevar” o “derecho de sobre-edificación” como asiento autónomo, por tratarse de derechos personales no taxativamente enumerados para su registración en las leyes nacionales o provinciales.

 

Por su artículo 2° se determina: “Alta de Unidades. Para la inscripción de la modificación del Reglamento de Propiedad Horizontal que tenga por objeto dar de alta nuevas unidades funcionales, producto de la sobreelevación u obra nueva, se requerirá el consentimiento de todos los titulares registrales de las unidades del edificio. Si tal modificación se hubiese previsto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, se requerirá únicamente la intervención del o de los titulares del derecho reservado y si existiera alteración del porcentual de dominio, también la intervención de los titulares de las unidades comprometidas (art. 115 del Decreto N° 2080/80 T.O. 1999).

 

Como protección a los acreedores, en caso de que las unidades existentes sufran una disminución de sus porcentuales y estén gravadas (por ejemplo, con hipotecas), se deberá acreditar el consentimiento de los acreedores.

 

Asimismo, la escritura pública deberá contener la calificación notarial adecuada del “negocio causal” que da origen a las nuevas unidades a favor del beneficiario de la reserva.

 

Y en la propiedad horizontal especial, la Resolución 7826/2025 de la Dirección Provincial de la Dirección Provincial de Personas Jurídicas de la PBA (ver sección de Legislación de este suplemento) avanza sobre la interpretación de la adecuación de los conjuntos inmobiliarios previos a la creación del derecho real autónomo por el Código Civil y Comercial de la Nación y la equiparación de los administradores en su obligación de inscribirse en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal (RPAC) de la mentada provincia y el acatamiento a las obligaciones dispuestas en la ley 14.701 y su reglamentación y normas complementarias.

 

En este cuadro brevemente descripto, se desenvuelve azarosamente la actividad profesional de los abogados y las abogadas especializadas en nuestras disciplinas.

 

Hasta aquí una breve reseña del contenido de esta edición del Suplemento y el estado de situación por el que, quien suscribe, considera que atravesamos.

 

Nos despedimos, solo si Dios quiere, hasta el venidero encuentro.

 

 

 

 

 

Citar: elDial.com - CC82D6

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