elDial.com-Editorial noviembre 2022- Suplemento de Dcho. de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 19

Por Jorge C. Resqui Pizarro

I.- Contenidos

 

A más de cinco meses vista de nuestro último encuentro virtual, tanto la producción autoral cuanto la información referida a nuestras especialidades es vasta.

 

La doctrina que acopiamos en nuestro episodio 19 de la serie de la presente Revista, es realmente más que interesante.

 

El Dr. Jorge R. Causse, con su proverbial capacidad de focalizar las cuestiones que aborda, nos aproxima nuevamente – ver edición del suplemento de 14/10/2021 – al órgano Consejo de Propietarios en la propiedad horizontal, su innecesaridad en pequeños consorcios, la integración del cuerpo y un tema candente desde la implementación del código unificado de derecho privado: la responsabilidad civil de sus miembros. Esto último no es menor, dado que ha apartado a gran cantidad de copropietarios de la asunción de la tarea fiscalizadora interna en dichos entes, por influjo de una mala información y, en más de una ocasión, ante la prédica negativa del órgano a controlar.

 

En un segundo trabajo, se ocupa de las conductas exigibles al administrador consorcial, con marcada referencia a la normativa fondal y a las leyes 941 y sus modificatorias en la C.A.B.A. y 14.701 en la Provincia de Buenos Aires; concluyendo con las obligaciones del mandatario en la contratación de servicios de terceros para atender reparaciones en unidades funcionales.

 

Los conflictos por inmisiones o molestias entre los vecinos en la PH y en el derecho real de dominio, son objeto de ensayo de nuestra colaboradora Dra. Marianela Desages, en esta oportunidad con la participación de la colega debutante en este espacio, Dra. Laura Karina Castro. El ensayo ronda, certeramente, los límites al dominio, la perturbación de la tranquilidad de los próximos, la aplicación de los códigos contravencional y de faltas, mientras avanza hacia las acciones judiciales pertinentes en el marco de las prohibiciones a los propietarios y ocupantes de los edificios por incumplimiento de los reglamentos y la debida legitimación para actuar.

 

En su otro aporte, la Dra. Desages desarrolla el concepto, el sentido, la clasificación y los legitimados al pago de las expensas comunes, centro de sustentación del sistema del derecho real de propiedad horizontal, abarcando las consecuencias de la deuda de dichos gastos y contribuciones para arribar al análisis de la novedad traída por la reforma fondal de 2015: la compensación como defensa incorporada al artículo 2049 del Código Civil y Comercial de la Nación.

 

A su turno, otro de los habituales articulistas en estas páginas, el Dr. Ariel Zumpano, por un lado, en su trabajo Desglosando Reglamentos anacrónicos. Empoderando la Fiscalización externa de Administraciones por Consumo, nos introduce en la problemática diversa en los consorcios y plantea como eje central que la justicia en las relaciones de consumo tiene mucho para hacer en el control de legalidad y funcionamiento de los prestadores de servicios denominados administradores.

 

Por otro costado, nos enrola en el entrevero de discurrir si el administrador sigue siendo solo un mandatario o aparece, en la modernidad, tanto como directivo cuanto gerente de la PH.

 

Afirmando una línea editorial, publicamos más de cincuenta fallos (con sus correspondientes sumarios y voces) de tribunales de diferentes grados, jurisdicciones y competencias, para la actualización continua del operador jurídico especializado en los rubros que nos importan.

 

En la sección de normativa, ilustran gran cantidad de normas nacionales, provinciales y locales; proyectos de ley, acuerdos paritarios, resoluciones, disposiciones, y dos perlitas extranjeras que, seguramente, acapararán el interés del lector: dos leyes de sendas Repúblicas regionales (Brasil y Uruguay) por las que se incorporan las llamadas asambleas virtuales, a distancia, híbridas o mixtas al órgano deliberativo de sus consorcios y conjuntos inmobiliarios, importantes antecedentes que deberían servir de estímulo para que nuestros legisladores provoquen una indispensable reforma en el régimen, después de la experiencia acumulada durante la pandemia que nos azotó. La herramienta se sigue aplicando, de hecho, en buena parte de los entes de nuestro país. La asamblea telemática asoma como insoslayable a esta altura de los tiempos.

 

En el orden nacional, destacamos la ley 27.679 (su decreto reglamentario 556/2022 y la Resolución General AFIP 5253/2022) por la que se prorrogan por 360 días corridos, contados a partir del 22 de agosto de 2022, los plazos referidos al blanqueo de capitales para quienes inviertan en los proyectos de construcción (Título II de la ley 27.613).

 

El instrumento legal permite exteriorizar voluntariamente la tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional en el país y en el exterior que se podrá realizar hasta el día 17 de agosto de 2023.

 

El valor de la tenencia que se declare estará sujeto a la aplicación de un impuesto especial, cuya alícuota depende de la fecha en la que se depositen los fondos en una cuenta especial. La norma reestablecida, en su artículo 9, destaca el impuesto especial que se determinará sobre el valor de la tenencia que se declare, expresada en moneda nacional al momento de ingreso a la cuenta especial, conforme las siguientes alícuotas:

 

a) Ingresados desde la fecha de entrada en vigencia de esta ley y hasta transcurrido el plazo de 90 días corridos desde dicha vigencia (19/11/2022), ambas fechas inclusive: cinco por ciento (5%);

 

b) Ingresados desde el día siguiente de vencido el plazo del inciso a) (20/11/2022) y hasta transcurrido el plazo de 90 días corridos (17/02/2023), ambas fechas inclusive: diez por ciento (10%);

 

c) Ingresados desde el día siguiente de vencido el plazo del inciso b) (18/02/2023) y hasta transcurrido el plazo de 180 días corridos (16/08/2023), ambas fechas inclusive: veinte por ciento (20%).

 

En materia de empleo, la norma prevé la transformación de Planes, Programas Sociales y Prestaciones de la Seguridad Social en Trabajo Formal de Calidad para aquellos sujetos que sean contratados en el marco del Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la vivienda y cumplan con la capacitación y los cursos de formación que se establezcan.

 

También, se invita en su texto a la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y a las provincias para que establezcan exenciones en el impuesto de sellos y promuevan que sus municipios otorguen incentivos tributarios, en el marco del régimen.

 

El Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social y el Ministerio de Desarrollo Social deberán establecer las pautas para determinar la procedencia y el alcance de la compatibilidad del trabajo registrado con los programas sociales que otorguen prestaciones dinerarias a personas en situación de vulnerabilidad social.

 

En otro orden, acompañamos, por entenderlo gravitante, las conclusiones de las recientes XXVIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil en las comisiones de Contratos, Derecho de los Consumidores y Derechos reales (anticresis).

 

Por último, engalana la edición, para el capítulo de Práctica Profesional, un modelo de medida cautelar autosatisfactiva destinada al recupero de los libros y documentación consorciales retenidos por propietarias, elaborado por la inventiva del Prof. Dr. Juan A. Costantino, a quien agradecemos especialmente su deferencia.

 

 

II.- Presente promisorio, futuro incierto

 

Una suerte de viento de cola impulsa – en general -, en el segundo semestre del corriente año, el ámbito profesional que nos ocupa. Pese a los evidentes desajustes macroeconómicos, con una inflación que aparece como de dificultoso sofreno, el conocido como “mercado inmobiliario y de la construcción”, muestra varias señales alentadoras.

 

Mientras el Índice Construya (IC), que elabora el Grupo Construya registró en septiembre una baja mensual desestacionalizada de 5,52% con respecto al mes anterior, los despachos fueron 2,1% mayores respecto a los de idéntico mes del año pasado y el acumulado anual se ubicó un 8,5 % por encima del mismo periodo de 2021.

 

La Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) también publicó índices al alza^[1], sin embargo, el costo de construcción aumentó un 7,7 % con relación a agosto. En un año el incremento fue del 81,4 %, algo por debajo de la suba de precios generales (83%).

 

El costo de construir supera nuevamente los 500 USD/m2. Mientras en el último trimestre los costos se incrementaron en pesos 19%, en dólares el aumento fue del 32%^[2].

 

Al asumir el 1° de noviembre como nuevo ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Santiago Maggiotti afirmó que va a “trabajar para que la vivienda sea una política pública que esté garantizada por el Estado”. A su vez, detalló: “Hoy estoy asumiendo en una Argentina donde ya se entregaron más de 60.000 viviendas, en donde se están construyendo más de 140.000 viviendas y en donde ya se entregaron más de 71.000 créditos de construcción”.

 

Rápidamente, el 4 de este mes, el flamante funcionario, junto al presidente de la Nación, Alberto Fernández y al intendente de Esteban Echeverría, entregaron viviendas del Programa Reconstruir. Fueron otorgadas a familias de los barrios San Ignacio y La Morita, las cuales están siendo relocalizadas de la cuenca del Arroyo Ortega al “Complejo Habitacional Montecarlo” de Monte Grande Sur.

 

En esa oportunidad, se entregaron las primeras 114 de un total de 240 viviendas que contempla el predio, en una obra garantizada por un equipo de trabajo conjunto entre ese ministerio, el Municipio de Esteban Echeverría, y la Autoridad de la Cuenca Matanza Riachuelo (ACUMAR). Se trata de un proyecto que da respuesta a la sentencia judicial “Mendoza, Beatriz c/ Estado Nacional”, dictada por la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el año 2008, para brindar un ambiente sano a las familias que se encuentran dentro de zonas altamente inundables de dicha cuenca.

 

Todos los programas de vivienda vigentes en la cartera ministerial durante la gestión de su anterior titular, Jorge H. Ferraresi, se mantendrán.

 

Por su parte, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el noveno mes de 2022 una suba de 12,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3161 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 27,4%, con $38.119 millones^[3]. En comparación con agosto del presente año, los actos aumentaron un 1,4%. Los nueve primeros meses de 2022, si se lo comparan con el mismo período de 2021, da un alza de 15,6% con 23.157 escrituras, según el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.

 

En septiembre, hubo 118 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la baja en ese sentido es del 24,4% respecto al mismo mes del año anterior. En la medición de los 9 meses acumulados, la caída es del 7,9% (1032 hipotecas).

 

En la Provincia de Buenos Aires, los actos escriturarios en septiembre fueron 8.875 contra 8.676 de agosto pasado, las hipotecas se incrementaron a 909, superando las 880 del octavo mes de 2022. La variación interanual favorable fue del 14.49%^[4].

 

La Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires (ARBA) generó un nuevo marco normativo que simplifica los trámites para escriturar propiedades en el territorio bonaerense, que permiten agilizar ese proceso tanto para barrios cerrados como para segmentos de menores recursos.

 

Mediante esta decisión, los escribanos pueden tramitar la actualización de responsabilidad tributaria sin necesidad de la intervención de ARBA.

 

De este modo, se podrá realizar una desvinculación retroactiva por intermedio de boleto de compraventa y la posibilidad de modificar los datos de múltiples partidas en simultáneo. De acuerdo a lo explicitado por el titular de ARBA, Cristian Girard, estas iniciativas agilizarán y simplificarán el proceso para acceder a la escrituración de propiedades en grandes desarrollos inmobiliarios.

 

Comparativamente, en Madrid, por caso, la compraventa de viviendas subió un 14,9% el pasado mes de agosto en relación con el mismo período de 2021. Así alcanzó las 57.327 operaciones, su mayor cifra en un mes de agosto desde 2007, cuando se superaron las 58.800 compraventas, según ha informado por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es solo un dato, aunque bien puede ser un objetivo a trazar.

 

Los valores de las unidades, conforme datos que surgen de un informe de Zonaprop del mes de octubre, muestra que los precios del “mercado de compraventa” evidencian un 5,6% de baja en lo que va del año. En este sentido, el precio del metro cuadrado de un departamento en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se ubica en US$ 2222/m², un 0,7% menos respecto a septiembre. El nivel actual de precio es similar al que se registraba 6 años atrás.

 

La baja de precios del promedio en la ciudad es impulsada por dos fenómenos: i) los avisos nuevos, que entran al mercado a un precio menor al del stock en oferta; ii) una incipiente depuración de avisos antiguos con valuaciones desactualizadas.

 

El precio medio de los departamentos en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte se ubica en USD 2.220 por m2, disminuye 0.8% en el mes, informa el portal arriba citado.

 

“En el tercer trimestre de 2022 el precio acelera su caída: -1.5% en Q3 vs -0.8% en Q2. En los últimos 12 meses acumula baja de 3.7%, muy por debajo de la variación del CAC y de la inflación en dólares del mismo período. El nivel actual es similar al de diciembre 2016”, acota.

 

Siguiendo por el GBA Oeste y Sur, el precio promedio se ubica en USD 1.699 por m2, disminuye 0.8% en el mes acumulando 31 meses consecutivos de descenso, destaca la consultora.

 

“En el tercer trimestre de 2022 los precios bajan 2.0%, luego de caer 1.0% en Q2 y 1.2% en Q1. En los últimos 12 meses los precios caen 5.9%, muy por debajo de la inflación y de los costos de construcción en dólares”, concluye.

 

Algo similar se reproduce en la ciudad de Córdoba: el precio medio de las unidades se ubica en USD 1.129 por m2. Se mantiene sin cambios en el mes de septiembre luego de 43 meses de descenso ininterrumpido desde febrero 2019.

 

“En el tercer trimestre de 2022 la caída de precio se aceleró: -3.3% en Q3 2022 vs -2.5% en Q2 2022. En los últimos 12 meses acumula caída de 5.6%, mientras que la inflación y costos en dólares suben, +20.6% y +17.9% respectivamente”, informa.

 

Asimismo, otra localidad relevante a la hora de analizar precios testigo, Rosario, experimenta un precio medio de los departamentos en USD 1.520 por m2, con baja 0.2% en el mes.

 

“En el tercer trimestre de 2022 los precios caen 1.6% continuando la tendencia bajista y acumulando 15 meses consecutivos de descenso.

 

En los últimos 12 meses los precios acumulan caída de 5.4%, mientras que la inflación y los costos en dólares suben 20.6% y 17.9% respectivamente”, reseña Zonaprop.

 

En relación al mercado locativo, tomando un informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), se dice: “El contexto de aceleración inflacionaria suma incertidumbre a la hora de tener que fijar valores que van a regir durante 12 meses. Esto, que es un problema de la macroeconomía más allá de las condiciones contractuales, se viene traduciendo en altos valores de entrada que, con los ritmos de inflación actuales, se licúan rápidamente pero son una barrera muy significativa para ingresar en un alquiler.

 

► La mediana de los monoambientes ofertados en Capital Federal es de $59.000.-. El Salario Mínimo Vital y Móvil, que en octubre es de $ 54.550, cubre el 92,5% de un alquiler. Esta relación, que había mejorado a finales de 2021 y estaba alrededor del 104%, bajó más de 10 puntos porcentuales en el último año.

 

► La mediana de las ofertas de departamentos de dos ambientes es de $ 69.000.- y de los de tres ambientes $ 95.000.-. En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera, etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales entre otras).

 

► Los valores expresados anteriormente no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 14,9% del costo del precio de oferta de un alquiler”^[5].

 

En tanto Zonaprop considera que la rentabilidad para la CABA expresa una relación alquiler/precio que sube respecto al mes previo, ubicándose en 4.07% anual. Se necesitan 24.5 años de alquiler para recuperar la inversión, 25% menos de lo requerido un año atrás.

 

La misma empresa analista de mercados apunta que, para las locaciones de vivienda en la zona Norte del GBA, “el precio medio de alquiler de un departamento de 2 habitaciones sube 4.1% en el mes de octubre y se ubica en $ 75.301 por mes. En el tercer trimestre de 2022 los precios suben 13.7%, 8.7 p.p. por debajo de la inflación del mismo período (22.4%). En los últimos 12 meses los precios caen 18.7% en términos reales”. En cuanto a la rentabilidad la relación alquiler/precio se recupera levemente y se ubica en 3.11% anual. Se necesitan, según su informe, 32.1 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 10% menos que un año atrás.

 

En la zona Oeste-Sur el “precio medio de alquiler de un departamento de 2 ambientes en municipios relevados sube 5.5% en el mes y se ubica en $ 52.968.- por mes. Es el quinto mes consecutivo con incremento mensual por arriba de 5%. En el tercer trimestre de 2022 los precios suben 18.5%, más que el incremento del Q2 (17.2%) y Q1 (10.8%). En los últimos 12 meses los precios suben 9.3 p.p. por debajo de la inflación”. Añadiendo: “La relación alquiler precio retrocede consecuencia de la depreciación del peso, ubicándose en 2.93% anual. Se necesitan 34.1 años de alquiler para repagar la inversión de compra, 6% menos que un año atrás”.

 

En este estado de situación, la meneada ley de alquileres no pudo ser desbancada por la oposición política y, se espera, que tampoco pueda ser tratada su modificación durante el próximo año, ya que el oficialismo ve que, en el contexto inflacionario, el Índice de Contratos de Alquiler que proporciona el Banco Central de la República Argentina, retiene en parte mayores aumentos de los precios locativos.

 

Para sumar al debate, la Asociación Inquilinos Agrupados introdujo en la Legislatura local el proyecto de ley bautizado como Régimen de Alquiler Protegido, por el que se entiende por vivienda vacía a todo inmueble con destino de vivienda que se encuentre deshabitado en forma permanente y sin causa justificada por el plazo de 3 meses y por Alquiler Protegido el sistema que funcionará dentro del ámbito del Instituto de la Vivienda de la Ciudad (IVC) por el cual aquellas viviendas vacías por más de 90 días se pondrán en alquiler, en un sistema administrado por el IVC, el cual tendrá un valor mensual del 1% del valor fiscal homogéneo de la vivienda; se crea un registro de viviendas vacías con el fin de poder establecer sobre estas el sistema de alquiler protegido y un registro de demanda habitacional de viviendas en alquiler en todas las comunas de la Ciudad de Buenos Aires (del que damos cuenta en el acápite de Legislación).

 

En el sector corporativo y de oficinas, Buenos Aires, refleja – en el informe trimestral de Newmark – “indicadores positivos”: El valor promedio de alquiler para oficinas clase A se estabilizó en 23,8 U$S/m²/mes, y continúa sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre.

 

Además, el porcentaje de vacancia mostró un leve descenso hasta 16,2%. Durante el tercer trimestre de 2022, el mercado exhibió signos positivos. Transacciones puntuales dejaron una superficie tomada de 22.561 m2, y una superficie liberada de -10.703 m². Como resultado la absorción neta trimestral fue de 11.487 m2^[6].

 

En el nominado como “mercado industrial”, Newmark estima en el 3Q 2022 que el valor promedio de alquiler para centros logísticos clase A no presentó variaciones cerrando en 6,7 U$S/m2/mes.

 

El porcentaje de vacancia cerró en 9,3%, representando un descenso de 0,2 puntos porcentuales, respecto del 2T 2022.

 

En el segundo trimestre de 2022, el mercado continúa en la senda positiva, cerrando el periodo con una absorción neta de 3.120 m2, define el informe^[7].

 

En definitiva, como anticipamos en el subtítulo, un presente promisorio para todos los segmentos del sector que impacta directamente en la actividad profesional de las abogadas y los abogados interesados en estas áreas de práctica, sin perjuicio de la incertidumbre que avizora el 2023, año electoral, en el que nuevamente confrontarán, al menos, dos diseños contrapuestos, uno que intentará profundizar la reindustrialización y lograr una distribución justa de los ingresos (tan lesionada en los últimos años) y otro que pretende retornar a la financiarización de la economía, concentrándola aún más para que genere – si es que existe – el “derrame” hacia el resto de los actores económicos, en un escenario de acentuación de la primarización productiva y el extractivismo (incluso el inmobiliario, del que la CABA es una muestra palmaria), en rasgos muy generales.

 

Para develar el futuro más cercano, no resta demasiado.

 

Augurando que culminen de la mejor forma este trajinado año, nos despedimos – solo si Dios así lo permite – hasta la venidera entrega de nuestro Suplemento. Afectuosos saludos.

 

Citar: elDial.com - CC78C3

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