Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 10 – 13 de agosto de 2020

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 10 – 13 de agosto de 2020

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

Demás está comentar – seguramente – a nuestros lectores que seguimos transitando la anormalidad que nos depara la pandemia, que no cesa. Sin perjuicio de ello, desde estas páginas pretendemos (esperamos que con más aciertos que yerros) continuar brindando la mejor información y los estudios más sesudos sobre las especialidades que nos incumben.

 

I.- El contenido

 

En esa línea de acción y por atinada sugerencia de la editorial, incorporamos en este número una Sección especial íntegramente dedicada a uno de los hitos legislativos de la época: la modificación del Código Civil y Comercial en lo referido a los contratos, en particular al de locación de inmuebles destinados a vivienda y las novedades que trae consigo la recientemente sancionada y vigente ley 27.551.

Incluimos, de este modo, la doctrina inédita perteneciente al Dr. Moreno Fleming dirigida a memorar las diferentes etapas históricas en las que los contratos de alquiler habitacional fueron objetos de intervención legislativa en razón de tiempos de emergencia y la vuelta en 2020 a la aplicación de índices de ajuste, recordando el autor célebres decisorios del Alto Tribunal Nacional desde Ercolano (Fallos 136:131), pasando por Mango (144:219) hasta el más reciente Consumidores Argentinos (333:633).

Posteriormente se publican, nuevamente, cinco artículos referidos a la temática, habida cuenta que elDial.com fue la primera editorial jurídica que publicó iniciáticos ensayos sobre el novedoso régimen (ver edición de elDial.com Express de fecha 16/06/2020).

Para complementar, se agregan dos modelos de contrato de locación de vivienda conforme el nuevo texto legal, destinados a la práctica profesional.

En lo que respecta a la propiedad horizontal, nuestro recurrente colaborador, Dr. Zumpano, nos trae en esta ocasión un más que interesante trabajo sobre los deberes, obligaciones y responsabilidades (en el orden administrativo y en el judicial) del administrador del consorcio frente al ente, a los copropietarios, los terceros y la autoridad pública de contralor, y en el marco de una relación de consumo. Para concluir sobre las ventajas e incompatibilidades de la ya más que reconocida ley regulatoria de la actividad en la CABA (941 y sus modificatorias) que dio lugar al nacimiento del Registro Público de Administradores de Consorcios de PH en esta ciudad, a más de 18 años vista de su primigenia sanción y de una década desde su reformulación y ampliación (mediante la ley local 3254).

Asimismo, recibimos – congratulados - los dos primeros aportes del Dr. Lermer, quien con su experiencia en el asesoramiento a los distintos actores de la vida en los consorcios, nos ilustra sobre las tan debatidas, por estas épocas, asambleas consorciales a distancia o “virtuales”, su legalidad y eficacia, fundado en una aplicación sistémica de las normas del ordenamiento privado (en la que no tenemos menos que, auspiciosamente, coincidir, de acuerdo a lo que hemos expresado por escrito en reiteradas ocasiones(1), propendiendo a que su utilización se prolongue aun fuera de las actuales circunstancias excepcionales.

En otro plano, el mencionado articulista penetra en un tema ríspido, de amplio debate, en el que confluyen las órbitas del derecho real de propiedad horizontal y del orden público laboral, esto es la posibilidad jurídica de locar, por parte de la persona jurídica consorcio, la unidad (parte común del edificio) destinada a vivienda del encargado. Vale decir, de qué manera pueden conjugarse las disposiciones del código fondal (vgr. arts. 2041, 2056, 2057, entre otras, del CCyCN) y el art. 13 de la ley 12.981 y su modificatoria (Estatuto de Encargados de Casa de Renta y Propiedad Horizontal) por el que en el edificio en que se haya construido una vivienda para el personal referido no podrá alterarse el destino originario de la misma en perjuicio del trabajador. Entendemos que las definiciones del autor van en el sentido más adecuado para la hermenéutica normativa; cuestión no menor si tenemos en consideración que en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires luego de la reforma de su código de la edificación (que entró en vigencia el 01/01/2019 por conducto de la ley 6100), y ante la posibilidad de construir inmuebles que serán sometidos al régimen de la PH sin la previsión de espacios o unidades dirigidas a su habitación por el trabajador permanente, el sindicato entabló por ante la justicia local la tacha de nulidad de dicho precepto, que se encuentra en trámite.

 

La Dra. Desages, retomando sus colaboraciones con el Suplemento, nos proporciona sus ideas sobre las cláusulas abusivas por exoneraciones indebidas en los reglamentos de propiedad horizontal (cfr. arts. 10 y 2049, tercer párrafo, del CCyCN) y la posibilidad por los consorcistas de recurrir a los estrados judiciales (arg. arts. 960 y 2063, CCyCN) para plantear que esa exoneración de ciertos gastos exorbitaría, por su exceso, la razonabilidad de la cláusula estatutaria al liberar de gastos a una unidad funcional por servicios o sectores a las cuales tiene acceso y aprovecha, previo intento de su modificación por la asamblea consorcial (cfr. arts. 2057 y 2061, CCyCN). Con refinada pluma, la autora repasa, al comienzo de su texto, el concepto de reglamento, la legitimación para su realización, su obligatoriedad para los comuneros (art. 2038, CCyCN) y los presupuestos necesarios de su contenido (art. 2056, código unificado).

Si nos focalizamos en la producción de los jueces, ofrecemos en este número del Suplemento (el 10° de la saga), mayoritariamente fallos emitidos durante la cuarentena, abarcando los más diversos panoramas temáticos dentro de las incumbencias que nos comprenden, como ser los daños y perjuicios por ruina de inmueble, tasa de interés y notificación del mandamiento en las ejecuciones de expensas, indemnización por despido del personal de consorcios, acción real de reivindicación, responsabilidad del director de obra, simulación en la compraventa inmobiliaria y aplicación del pacto comisorio en ese contrato, juicio de escrituración, daños derivados de la locación de inmueble, retención de inmueble por falta de pago de mejoras, efectos de la simulación de venta de un inmueble en la sucesión, desalojo, medidas precautorias; etc.; sumando un variado cúmulo de información sobre la doctrina judicial que tanto interesa al operador jurídico.

A la par, en la sección de normativa repasamos las últimas que atañen directamente a las materias objeto de estudio de nuestro suplemento, incluyendo las más recientes en el ámbito local – la Disposición 4184/2020 de la DGDyPC GCABA (del 03/08) - por la que se prorroga excepcionalmente hasta el 31 de agosto de 2020 inclusive, la duración del mandato conferido a los administradores de consorcios de propiedad horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, obligando a éste a hacerle saber a los consorcistas, “que de considerar de naturaleza urgente e impostergable la revocación y rendición de cuentas [de los administradores], les asiste la posibilidad de oponerse a la prorroga dispuesta y solicitar la celebración de una asamblea, conforme los plazos y mayorías establecidas en el Código Civil y Comercial de la Nación” (NdR: debió hacer mención, primariamente, a lo establecido a ese respecto por los reglamentos de PH de los consorcios), postulando que la “celebración de dichas asambleas deberán tener carácter excepcional, optándose preferentemente por la modalidad a distancia o bien respetando los protocolos y normativas vigentes acordes a la situación epidemiológica actual. El administrador procurará el uso de plataformas o cualquier canal digital que posibilite el derecho de participación y voto de los integrantes del Consorcio, la conservación en soporte digital de la asamblea y la transcripción en el libro de actas de las resoluciones arribadas” (cfr. art. 3° de la norma citada). Acto administrativo de indudable vinculación con la nota del Dr. Lermer, que comentáramos anteriormente.

Y la Resolución General N° 33/2020 de la Inspección General de Justicia (publicada el 06/08), que instruye la inscripción en el Registro Público a cargo de la IGJ todos los contratos de fideicomiso (incluidos, por supuesto, los inmobiliarios) que satisfagan cualquiera de los extremos contemplados en el artículo 284 de la Resolución General IGJ N° 7/2015 (“Normas de la IGJ), con la excepción de los contratos que se encuentren bajo el control de la Comisión Nacional de Valores contemplados en los artículos 1690, 1691 y 1692 del Código Civil y Comercial de la Nación, retornando, de este modo, al régimen anterior a la RG IGJ 6/2016 y reincorporando el artículo 289 de la RG IGJ 7/2015, relativo a los estados contables, régimen contable y publicidad del patrimonio fiduciario.

A nivel federal, por el DNU 643/2020, el Poder Ejecutivo Nacional relanzó el Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar.), con importantes diferencias a su pasada versión que fuera tan exitosa, destinado a los préstamos hipotecarios, a los títulos valores con o sin oferta pública y a los contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios (al que nos remitiremos infra).

Para no desentonar con precedentes publicaciones del Suplemento, ofrecemos para la práctica abogadil especializada, un ppt orientado a las formas, requisitos y sustrato legal y normativo de las asambleas de consorcio remotas, complementando los enunciados de la nota doctrinal que compone esta edición.

 

II.- El campo de acción de la especialidad durante la pandemia

 

Como venimos trabajando en las entregas previas de nuestro Suplemento, deviene imprescindible situarnos en la realidad efectiva del soporte fáctico y económico por el que transitamos los abogados dedicados a los rubros que sostienen las especialidades a las que nos abocamos.

A trasiego de los profundos cambios provocados por la pandemia – precedida de una macroeconomía que arrastra más de dos años de recesión y que desde 2016 no hizo más que ahondar sus males estructurales y las desigualdades sociales, a través de la financiarización de los negocios y el desaliento a la inversión -, el denominado “mercado inmobiliario y de la construcción” argentino sufre, en caída libre, uno de los peores momentos de su historia.

Si bien toda la información que volcamos en editoriales precedentes del Suplemento no hacía más que reflejar el derrumbe y la escasez de horizontes fiables – y no por ello nos sentimos reconfortados, sino por el contrario, más que consternados -, el escenario en este agosto 2020 de pandemia global es más sombrío aun con apenas una luz de esperanza basada en aparentes proyectos reactivadores formulados por las máximas autoridades de la República.

Como era de suponer, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el junio del año en curso una baja de 48% respecto del nivel de un año antes, al sumar 1405 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas descendió un 27%, con $10.112 millones. Fue el vigésimo quinto mes consecutivo con caída en la medición interanual y desde 2018 los meses de junio siguen cayendo respecto al mismo mes de su año anterior (o sea, en los últimos 3 años) [2]. En comparación con mayo del año pasado, los actos crecieron un 106,3% (mayo: 681 escrituras) [3]

El monto medio de los actos fue de $ 7.268.750 (100.341 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio de ese mes): subió 40% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 13,1%, según informa el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires[4]. En el sexto mes del año hubo 126 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la caída en ese sentido es del 43,2%. Y los primeros seis meses acumulan una baja de escrituras con crédito del 58%[5]

En la provincia de Buenos Aires las cosas no fueron mucho mejor. Pese a que se habilitara la actividad notarial en gran parte de los distritos bonaerenses y comenzara a verse una incipiente recuperación de la actividad, las estadísticas arrojaron durante el pasado mes de junio apenas un total de 1899 compraventas.

En términos comparativos, y de acuerdo con los números que elabora mensualmente el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires, esto representó una caída interanual del 70,7 % ya que en junio de 2019 se habían contabilizado 6.487 escrituras.

A su vez, los montos totales mostraron una variación negativa del 53,1 % con respecto a junio de 2019 ($ 7.314.298.044 en 2020 y $ 15.592.019.880 en 2019). El valor del acto de compraventa promedio, en tanto, evidenció un alza interanual del 60,2 % ($ 3.851.658 en junio de 2020 y $ 2.403.579 en junio de 2019).

Respecto al mes anterior, se registró un incremento del 366,6 % ya que en mayo se habían realizado 407 escrituras. Los montos se incrementaron un 269,3 % en igual período ($ 1.980.619.977 había sido el total de mayo) [6][7]

En cuanto a la cantidad de hipotecas, en junio último se registraron 66, lo que representó una disminución del 83 % con respecto al mismo mes del año pasado (391 hipotecas), con un incremento en los montos totales del 121,8 % ($ 6.235.413.177 en junio de 2020 y $ 2.811.058.567 en junio de 2019).

En la variación de hipotecas mes a mes, se advirtió un incremento del 247,4 % con respecto a los valores de mayo pasado, período en el que se habían registrado 19.

Los montos se incrementaron un 2589 % en dicho lapso ($ 6.235.413.177 en junio y $ 231.886.750 en mayo).

Es de mencionar que en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), se hallan, ahora, permitidas la actividad notarial y la inmobiliaria, aunque la última con ciertas limitaciones a la hora de poder exhibir propiedades (en los casos en que, si se puede hacerlo, incluye rigurosos protocolos sanitarios).

El maremágnum someramente descripto aunado al fuerte aumento del dólar (en especial en sus versiones Blue, MEP, CCL, con una brecha promedio con la cotización del tipo de cambio oficial - al momento de cerrar esta nota – por encima del 80 %) implicó una potente caída de los costos de la construcción (a pesar de no tener casi ningún componente importado, siendo esto que responde a la dolarización de cuatro décadas del sector). Se sumó al fenómeno que se evidencia desde hace 43 meses, la paralización de las obras (con la salvedad de las de excavación y demolición ante urgencias) en la zona otrora más dinámica, como lo es la Ciudad de Buenos Aires y el primer y segundo cordón del conurbano bonaerense, y que no en todos los grandes centros urbanos del resto del país se han retomado las tareas o iniciado nuevos emprendimientos.

En ese sentido, es destacable la reducción de los costos de construcción de edificios que serán regidos por el sistema de la PH, aun cuando se agregaron mayores costos por Covid-19, aumentándose los valores en trabajos preliminares, obrador de mayores dimensiones, baño químico adicional, ítems de limpieza, ayuda de gremios y adicionales en rubro de seguridad e higiene de obra. También lo es el costo para construir una vivienda mínima de 51 metros cuadrados con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por el Procrear para la zona de Buenos Aires y centro, que llegó a $ 2.621.756 durante julio pasado.

“Construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 tiene actualmente un costo, sin incluir el valor del terreno, de $ 3.592.205, unos 51.805 dólares BNA, aunque si se hiciese esa cuenta con el dólar blue, el costo sería de tan sólo 27.846 dólares, unos USD 350 por m2, debido a la amplia brecha que divide hoy al oficial del blue”, informa Reporte Inmobiliario[8]

En el otro extremo, el costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio superó los $ 100.000 por cada m2 a finales de junio de 2020. “Construir así, una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo algo por encima de los 32,3 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 257.106 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, resulta nada menos que de 321.263 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 construir la misma casa nos costaba 578.369 dólares”, según el propio Reporte Inmobiliario [9]

Agregando: “El costo por m2 para llevar la vivienda adelante es prácticamente el mismo de cuando comenzamos a elaborar el presente índice, en mayo del 2010; y un 55,56% más bajo comparado con el costo pico que se observó en noviembre del 2017. El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda analizada llega actualmente a los 816 dólares blue” [10]

Mientras tanto, desde el Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo (CPAU), a la espera de la “flexibilización” hacia avanzadas “fases” de la cuarentena en las cuales habría aperturas parciales según la escala de obra y/o avance de las mismas, siendo incierta la época en la que se podrá retomar plenamente la actividad constructora, elaboraron una propuesta con las siguientes acciones para poner en marcha la actividad y dinamizar la construcción: (i) Permitir concluir las obras ya iniciadas, en especial, en las de escala chica y mediana, que alcanzan en este primer semestre de 2020 el 98% del total de encomiendas registradas en la entidad; (ii) Generar incentivos para iniciar el proceso de una obra nueva, creando un Registro de Nuevos Proyectos con descuentos o facilidades de pago sobre los derechos de construcción, los áridos y la plusvalía; (iii) Solicitar el Registro Simplificado de obras ya iniciadas de manera informal para poder ponerlas dentro de un esquema de trabajo reglamentado que permita la gestión de permisos de tránsito, por ejemplo, una suerte de medida extraordinaria para el correcto registro de obras por un tiempo determinado (6 meses); (iv) Identificar un stock de construcciones abandonadas o en desuso mediante un mapeo que favorezca la intervención y rehabilitación dentro del parque existente, la activación de estas obras requerirá de registros simples con incentivos para afrontar los costos de gestión.

A tal fin, los arquitectos nucleados en el CPAU, idearon tres métodos de financiamiento de obras, que comprenden: a) Crear cuentas fiduciarias en las que cada empresario/a que decida una inversión pueda depositar los montos impositivos que gravan su producción y se puedan destinar al exclusivo pago de salarios en sus obras: tasas, derechos, IIBB, Ganancias, ABL, Bienes personales; etc.; b) Establecer una articulación institucional con los bancos públicos o semi públicos más tradicionales (Hipotecario, Ciudad, Nación y Provincia) para evaluar en forma conjunta la generación de líneas de crédito exclusivo para refacciones o nuevos emprendimientos que no superen 2.500 m2; y c) Generar un fondo de ahorro doméstico para el desarrollo, con especial énfasis en la construcción, generando préstamos a inversores y desarrolladores, por el lado de la oferta, y créditos hipotecarios, por el lado del estímulo a la demanda.

Por su parte, el Grupo Construya (que nuclea a 10 empresas líderes de la construcción “con el fin de promover en forma conjunta el crecimiento de la industria”, de acuerdo a su postulado) realizó una encuesta en junio del año en curso, por la cual “El 90% de los encuestados tuvo una caída de sus ventas, y el 50% cree que la reactivación se producirá entre 6 meses y más de un año. El impacto que ha tenido la cuarentena en su negocio, dio resultados contundentes: del total, 47% señaló que el impacto fue muy negativo y otro 39% dijo que fue negativo. En conjunto, casi 9 de cada 10 consideraron que la cuarentena los afectó en forma apreciable. Sólo el 9% consideró que la cuarentena fue neutra, al tiempo que el 5% se inclinó por considerar que tuvo un efecto positivo” [11]

Si nos adentramos a observar los precios de los inmuebles, es notorio que las unidades ofertadas – en particular las usadas – mantienen la tendencia a la baja. En la CABA – aun en los barrios más caracterizados que defienden con mejor performance el valor del m2 – se está hablando de rebajas que hasta pueden superar el 20 % de las tasaciones (no siempre adecuadas, con rémoras de un boom inmobiliario que entró en el olvido).

Los anuncios de departamentos de dos y tres ambientes ya transparentaban en junio pasado una baja con relación al mismo mes del año pasado del 13,16 % en promedio.

“El valor de cotización por m2 en la provincia de Buenos Aires, registrado el mes de junio, se ubicó por debajo del registrado en junio de los últimos cuatro años anteriores. De hecho, es la cifra más baja desde septiembre del 2018, trimestre en que los valores en promedio habían llegado a los USD 2.395 por m2. Si comparamos los valores de publicación actuales con los de septiembre 2018, estos ya retrocedieron un 18,79%”, destacó el siempre bien informado sitio Reporte Inmobiliario [12]

Por ejemplo, en una plaza destacada como lo es Olivos, en el corredor norte del primer cordón del Gran Buenos Aires, que se caracterizó durante décadas por ser un área con un tejido residencial homogéneo donde predominan las viviendas individuales sobre lote propio, y no obstante ello, en la última década, aunque en forma concentrada dentro de su área céntrica o bien siguiendo el corredor de la Avenida del Libertador, creció en altura al igual que la mayoría de las localidades del conurbano, a partir del fuerte impulso que vivió la construcción privada de edificios multifamiliares, luego de 5 años de subas consecutivas, los valores promedio de oferta para unidades nuevas retroceden 8,78%.

Paralelamente, por efecto de la devaluación, los costos para refaccionar (una cocina y un baño, por caso) se encuentran en mínimos históricos para tenedores de dólares. El descenso llega a casi el 60%, durante el último trimestre. Actualmente para remodelar ambos locales hay que invertir alrededor de 7.090 dólares mientras que a comienzos del 2018 se necesitaban 17.070 dólares para realizar los mismos trabajos.

Si comparamos con el pico de enero del 2018, en la actualidad el costo de mejorar ambos ambientes se encuentra un 58,47% por debajo de dicho periodo, siempre obviamente analizando los costos en dólares blue.

En la actual tendencia a la baja de todos los precios del mercado inmobiliario y de la industria de la construcción, las rentas por alquileres siguen el mismo derrotero. Ubicándose en su mínimo histórico, el rendimiento promedio de un alquiler para un departamento estándar en la ciudad de Buenos Aires se ubica ya por debajo del 2 % anual.

En tanto los valores de venta, atados a la cotización del dólar, no se ajustaron en la medida de la devaluación y pasados a pesos cuando menos se triplicaron; el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general más en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, tampoco pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y mucho menos con respecto a la devaluación.

“Así, en mayo pasado la rentabilidad anual bruta promedio que obtiene un propietario se ubicó en el 1,75 % anual, según surge de comparar los valores del relevamiento trimestral de valores de publicación de venta y alquiler que en forma trimestral realiza desde el año 2005”, afirma Reporte Inmobiliario [13].

“En la apertura por barrio del cuadro de rentabilidades, se observa que la máxima renta anual por alquiler se obtiene en el barrio de La Boca donde llega al 2.12 %, mientras que el valor mínimo se registra en Barrio Norte con el 1,46 % de rentabilidad anual”, concluye la publicación especializada[14].

Cabe señalar que esta renta, es menor aún que la registrada a partir de efectuar idéntico cálculo en el mes de febrero último cuando alcanzaba el 2,42 %, lo que representa una baja del 27,7 % del rendimiento en un trimestre, aún con una reducción del valor de oferta de venta en dólares del m2 del 4,2 % y un incremento del precio del alquiler del 6,9 % en el mismo período.

Por otro flanco, la rentabilidad actual representa un tercio de la que se obtenía en el año 2017, previo al proceso de devaluación acelerada del peso, cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

Reporte Inmobiliario entiende que “Si se pretendiera igualar la renta que se obtenía por el alquiler de un departamento de dos ambientes en 2017 el valor del canon locativo actual debería subir a más del triple del actual (+211 %) pasando de $ 17.235 a $ 53.636 o bien el valor de venta de la unidad caer a una tercera parte (-67.57 %), ambos extremos teóricos improbables que se reflejen en forma práctica en la realidad del mercado.

“Esta renta ya de por sí magra se reduce aún más, en cerca de un punto porcentual adicional si se descuenta la amortización del inmueble, costos de entrada y salida de la inversión, gastos de mantenimiento e impuestos y tributaciones a cargo del propietario”.

Sin embargo, se encuentra acendrada en los sectores medios de nuestra sociedad, la idea que el mejor “resguardo de valor” del ahorro es en “ladrillos”, por lo que se despeja cualquier prospección – en lo inmediato - de desprendimiento de unidades que alienten, en mayor medida, una más importante reducción de precios.

En esa inteligencia, los permanentes augurios – algunos de ellos constatados empíricamente por estos días[15] – de incrementos desproporcionados en los cánones iniciales de los contratos de locación de inmuebles con fines habitacionales por influjo negativo de la sanción de la llamada “nueva ley de alquileres” (27.551, vigente desde el 01/07/2020). Los baladíes argumentos esgrimidos por las poderosas corporaciones inmobiliarias y de la construcción (exagerada intervención del Estado; ruptura del principio de la autonomía de la voluntad de las partes – como si el alquiler de vivienda todavía podría ser considerado un contrato paritario puro -; aumento del plazo mínimo de locación, violatorio del derecho a la propiedad (¿?); incertidumbre para el locador del precio a recibir a partir del segundo año del plazo contractual por aplicación de un índice combinado; múltiple ofertas de garantías que obligan indebidamente a la elección por el locador, impidiéndole ejercer libremente su voluntad y otras tantas aporías), que replican, con mayor o menor intencionalidad, voceros oficiosos y no pocos destacados doctrinarios de nuestras especialidades, fueron advertidos en oportunidad del artículo que la editorial publicó apenas aparecida la novísima reforma al CCyCN y que se reproduce en la sección especial sobre la temática supra señalada[16], por lo que, en honor a la brevedad, nos remitimos a él.

Creemos, seriamente, que el debate anida en la dura puja por la captura de los ingresos de al menos un tercio de la población por parte de intereses especulativos que no aceptan que se intente desde el arbitrio del poder público, compensar el más que notorio desequilibrio en las relaciones locativas direccionadas a habitación (que, bueno es recordarlo, demandó más de cuatro años de idas y vueltas en su tratamiento legislativo, producto de las diferentes composiciones de los cámaras y el poder de lobby de las mencionadas corporaciones). En el medio de la lucha quedan pequeños rentistas confundidos y temerosos a los que no les queda mucho más que acogerse a lo que reciben como información proporcionada por medios de comunicación que operan – en la gran mayoría de las ocasiones – como caja de resonancia de aquellos poderosos y millares de agentes inmobiliarios, quienes en pos de sostener sus retribuciones – fuertemente disminuidas en este ciclo económico - y mantener a sus clientes locadores, no tienen demasiada opción más que asesorar espejando los “pretensos males” que traería aparejada la reforma (más allá de su convicción al respecto) y cargando “por las dudas” sobre el precio de los contratos.

Como marco de fondo de un escenario ríspido, se manifiesta evidente otra de las reales y fundamentales razones del presumido enfrentamiento: la disputa política-ideológica de dos dispares modelos y diseños de Nación.

Indudablemente, esta será la franja de nuestro quehacer como operadores del derecho, que más nos demandará en los próximos meses.

Así las cosas, uno de los más resentidos nichos de la actividad inmobiliaria es el de alquiler de locales comerciales. En toda la extensión de nuestro país resaltó, prístinamente, durante los cinco meses pasados, la baja de persianas como consecuencia de la cuarentena que arrastró la pandemia. A los devastadores efectos de la recesión continuada (que parecía torcer su rumbo en los primeros meses del año) se le añadió la imposibilidad de la apertura de gran cantidad de establecimientos comerciales. O bien lo hicieron menguadamente, rasguñando una parca porción de su facturación habitual, apoyándose más que nada en el comercio electrónico. Constituyen el impacto negativo más visible dentro del mercado inmobiliario local, que ya se evidencia - no aún en toda su magnitud - dentro del segmento de locales comerciales en los grandes núcleos urbanos.

De acuerdo al último informe elaborado por la Cámara Argentina de Comercio y Servicios (CAC), la cantidad de locales en oferta a junio de 2020 con relación al período precuarentena aumentaron un 203 %, pasando de 114 locales en el primer bimestre de este año a 345 en junio pasado, esto solo en la CABA. La cantidad de locales ofertados en venta o alquiler, sobre una de las calles más reconocidas a nivel comercial como la peatonal Florida - donde también pega de lleno la ausencia de turistas - aumentó de 5 a 47 lo que representa un incremento del 840 %[17].

“La intensidad de uso de las distintas superficies con que cuenten los locales – dice Reporte Inmobiliario - se verá más restringida, al menos hasta que la mayoría de la población se encuentre vacunada o inmune. La repercusión de dicha restricción en el valor locativo será diferencial según sea la composición del local entre espacios abiertos y cubiertos y la adaptabilidad o no a usos diversos. Sin duda, los locales donde predominan los m2 cubiertos cerrados destinados a actividades gastronómicas, de espectáculos y deportivos que por su localización no sean fácilmente adaptables a otros usos serán los que más sufrirán”.

En las provincias argentinas, la problemática no es diferente. Alberto Bottai, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Santa Fe, explicó que “los problemas más importantes los tenemos en los locales comerciales. Muchos dueños entendieron el momento de cuarentena total y solo cobraron una parte del alquiler. Pero el conflicto lo tuvimos cuando se pudo abrir, las ventas bajaron un 60% y los dueños pretendieron cobrar el 100% del alquiler”.

Además, comentó que las inmobiliarias intentan llegar a un punto de acuerdo entre los dueños y los comerciantes y en algunos casos, se pactó pagar el 70% del alquiler. Por último, remarcó que “con la nueva ley de alquileres no tuvimos ningún problema. Hasta ahora, nadie salió a vender sus propiedades por este tema. Nosotros tenemos muy buena oferta de propiedades y locales” [18]

Conforme surge de un relevamiento que realizó el Colegio Unico de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba), con la reapertura de los comercios en la segunda mitad del mes, en julio un 58% de los inquilinos de locales en la CABA pudo pagar el alquiler, lo que representó una mejora frente a junio, cuando solo el 40% había podido hacerlo. Empero, la medición de julio se realizó en base a un universo de locales que se redujo considerablemente frente al mes anterior, cuando habrían cerrado un 22% de los locales de la Ciudad que están en alquiler[19]

Lo cierto es que allende las posibilidades que brinda el CCyCN (invocación del caso fortuito/fuerza mayor; imposibilidad de cumplimiento absoluta o temporaria, frustración del uso o goce de la cosa, frustración definitiva de la finalidad del contrato, imprevisión contractual, esfuerzo compartido, función preventiva del daño, tutela preventiva, renegociación contractual), el acogimiento al DNU 320/2020 y la asistencia estatal de emergencia para el sostenimiento del trabajo y la producción (ATP, DNU 322/2020 y DNU 376/2020 y sus prórrogas, modificatorias y normativa interpretativa y complementaria), los acuerdos en virtud del art. 223 bis de la Ley de Contrato de Trabajo; los créditos a tasa cero a monotributistas y autónomos, la asignación compensatoria al salario; el paisaje de los comerciantes y las superficies que alquilan es harto complicado.

Para destacar, por otro lado, es la información brindada por la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales, atento a que el “Índice de actividad del mercado inmobiliario rural” (InCAIR) dio la nota positiva, al mostrar en el mes de junio 2020, 39,46 puntos, lo que implicó un 87,54% de mayor actividad que el mes de mayo pasado, aunque un 15,19% menos que el mismo mes del 2019.

El InCAIR es un índice mensual que refleja la “actividad” del mercado. Se toma como base de referencia máxima 100 puntos, correspondientes al pico de máxima actividad histórica [20].

“Es probable que el incremento en la actividad esté relacionado con la consolidación de la baja de valores de los campos y la mayor fortaleza del dólar” afirman desde la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales. “Aparentemente, las curvas de demanda y oferta comienzan a acercarse, tendiendo a nuevos valores de referencia”, concluyeron.

En simultáneo, la propiedad horizontal representada por diversas tipologías y calidades de edificios y de conjuntos inmobiliarios, sigue sumida en el largo letargo de las postergaciones, porque su mantenimiento no encuentra amortiguación ante el significativo aumento de la mora en el pago de las expensas comunes acompañado por el alza de los costos coyunturales (suplencias de trabajadores exceptuados de prestar servicio por razones de edad o salud y provisión de elemental equipamiento para contrarrestar la posible infección de sus ocupantes). Sin estadísticas certeras, los sondeos ya delatan que alcanzaría al 50 % de la recaudación, lo que torna inviable la adecuada sustentación del sistema.

Como esbozáramos al comentar las novedades legislativas que se incluyen en esta edición del Suplemento, y erigiéndose en el segundo hito normativo – a posteriori de la reforma introducida por la citada ley 27.551 – desde nuestro ejemplar de mayo pasado, por el DNU 643/2020 se puso en marcha una nueva etapa del Programa Crédito Argentino del Bicentenario para la Vivienda Única Familiar (Pro.Cre.Ar), que apunta a darle impulso a la recuperación de la industria de la construcción.

El instrumento legal sustituye el art. 5° del Decreto 146/2017, regulando que el programa se llevará a cabo mediante: a) Préstamos con garantía hipotecaria, de conformidad con lo establecido en los artículos 2205 y subsiguientes del Código Civil y Comercial de la Nación y financiaciones de saldo de precio de boletos de compraventa de terrenos, lotes o parcelas u otros inmuebles que cumplan con los requisitos establecidos en el artículo 1170 del CCyCN. A estos instrumentos podrá aplicárseles el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) previsto en el artículo 4° del Decreto Nº 214 del 3 de febrero de 2002 y sus normas modificatorias; b) Valores negociables con o sin oferta pública, por plazos no inferiores a 2 años, a los que podrá aplicarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) previsto en el artículo 4° del Decreto N° 214 del 3 de febrero de 2002 y sus normas modificatorias; y c) Contratos de obra o aquellos que tengan por objeto el desarrollo de actividades relacionadas con la construcción, comercialización y financiamiento de inmuebles, obras de infraestructura y desarrollos inmobiliarios, todos por plazos no inferiores a 2 años, a los que podrá aplicarse el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) o el Índice del Costo de la Construcción (ICC) para el Gran Buenos Aires que publica el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC), para vivienda unifamiliar modelo seis. Lo expresado abarca a toda actividad u operación inmobiliaria en la que el Estado Nacional sea parte.

Se prevé, de este modo, que el sistema adoptará una nueva fórmula de actualización crediticia que se vinculará con la variación salarial. La fórmula denominada “HogAr” reemplazará a las UVAs ligada a la evolución de la inflación.

Las líneas sobre las que se estructurará el nuevo ciclo del Pro.Cre.Ar serán las siguientes:

1.- Mejoramientos y Microcréditos: se prevé otorgar 120.000 créditos para la compra de materiales para arreglos y terminaciones en la vivienda hasta un máximo de $ 50.000 a una tasa de interés fija del 24 % anual. La suma de los ingresos del grupo familiar en forma mensual netos deberán estar en el rango de uno y medio (1,5) y ocho (8) unidades de SMVyM (salario mínimo vital y móvil) al momento de la inscripción y se requerirá ser propietario/a o alquilar un inmueble que cuente con algún tipo de déficit cualitativo; 2.- Mejoramientos y Refacción: se estructuraran 70.000 créditos repartidos en montos de hasta 100.000, 250.000 y 500.000 pesos. Incluirá materiales y mano de obra. La tasa de interés y los requisitos de ingresos son iguales a los exigidos para el caso anterior; 3.- Mejoramientos Sustentables: esta línea brinda la posibilidad de acceder a un crédito personal para realizar intervenciones en la vivienda, mejorando así la eficiencia energética, la seguridad y el confort térmico. Contempla materiales y mano de obra; 4.- Mejoramientos Gas: el objetivo de esta línea es mejorar las condiciones habitacionales, económicas y de salud de los hogares, a través de créditos personales destinados a la instalación domiciliaria para el acceso a la red de gas. Contempla materiales y mano de obra; 5.- Desarrollos urbanísticos: la finalidad de esta línea es brindar acceso a crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas en alguno de los desarrollos urbanísticos de Pro.Cre.Ar; 6.- Lotes con servicios: tendrá como alcance generar suelo urbano de calidad para la construcción de viviendas mediante créditos hipotecarios de Pro.Cre.Ar.; 7.- Desarrollos habitacionales: según lo anunciado se promoverá la construcción de conjuntos de hasta un máximo de entre 20 y 40 viviendas dentro de conjuntos urbanos consolidados. A través de créditos hipotecarios, esta línea posibilitará el acceso a una vivienda en uno de los desarrollos habitacionales a construir; 8.- Línea Construcción: otorgará créditos para la construcción de viviendas de hasta 60 m2 (incluye el costo de los materiales y de la mano de obra) en un lote provisto por el Fideicomiso Procrear, por el municipio, o de propiedad del/de la adjudicatario/a; 9.- Línea Ampliación: a través de créditos hipotecarios se financiarán ampliaciones de hasta 20 m² en viviendas existentes, con el objetivo de mejorar las condiciones habitacionales. Contempla materiales y mano de obra.

Por ahora se encuentran activas las 2 primeras líneas, estando abierta la inscripción para los interesados.

La iniciativa, que en nuestra opinión debería ser celebrada de poder cumplirse acabadamente, facilitará no solo el acceso a la vivienda y las mejoras de las ya existentes, sino que promoverá la recuperación tan anhelada.

En otro orden, se constituyó la bautizada como Mesa de Profesionales de la Vivienda, encabezada por el Ministro de Desarrollo Productivo de la Nación, Matías Kulfas. El encuentro (por plataforma de streaming) permitió a los referentes del sector presentar el proyecto de Plan de Viviendas de Interés Social, libres de impuestos y con obligatoriedad de alquiler por ocho años, a la par que solicitaron la reglamentación de la Ley 27.646, en virtud de la cual las unidades con un valor de hasta 140 mil UVAs no pagarían el impuesto al valor agregado en su primera escrituración. En relación a la dinamización de la industria de la construcción, los participantes insistieron en la implementación de los Certificados de Depósito para la Inversión (Cedin) con el objeto de reactivar el mercado a corto plazo. Finalmente, propusieron llevar a cabo el Plan de Viviendas en Tierras Públicas, que propone que los desarrollistas privados construyan edificios en esos terrenos cediendo parte de las unidades al Estado como mecánica parcial de pago.

Si al conjunto de voluntades y proyectos indicados se le imbricase una política económica orientada a la estabilización y fortaleza de nuestra moneda – desterrando definitivamente el nocivo impuesto inflacionario y dando el correlativo giro hacia la pesificación de todas las variables -, quizá podríamos otear un horizonte de crecimiento, en el que la labor abogadil cumpla un rol preponderante, a la hora de poner en marcha la arquitectura legal de los negocios productivos.

Es dable comprender que, en el presente contexto, no estaremos en condiciones de visualizar los albores de ese futuro promisorio antes de nuestro próximo encuentro - solo si Dios así lo determina - en octubre próximo. Hasta entonces.

 

(1) Ver nuestro comentario “Sobre la legalidad de las asambleas a distancia en los consorcios sometidos al régimen de la PH. A propósito de la disposición 2597 de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor porteña”, en El Coronavirus y su impacto os contratos inmobiliarios y en la propiedad horizontal. Problemáticas frecuentes en materia de propiedad horizontal, alquileres, compraventa e hipotecas que se acentuaron durante la pandemia, 1ª. ed., elDial.com, ed. Albremática, 2020, pg. 41 y ss.

[2] Colegio de Escribanos CABA. Cuadro 1. Escrituras junio 2020. (ingresar)

[3] Colegio de Escribanos-junio 2020-Cuadro-2 Comparativo cantidad de escrituras 12 meses. (ingresar)

[4] Colegio de Escribanos CABA-junio-Cuadro-3- Junio 2010 a Junio 2020 Actos escriturarios. (ingresar)

[5] Colegio de Escribanos CABA-Junio-Cuadro-4-Escrituras con crédito 2009-2020. (ingresar)

[6] Colegio de Escribanos de la PBA-Junio 2020 Escrituras vs. Junio 2019 y Mayo 2020. (ingresar)

[7] Colegio de Escribanos de la PBA-Junio 2020 Cuadro Escrituras vs. Junio 2019 y Junio 2018. (ingresar)

[8] Ver ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, miércoles 8 de julio de 2020.

[9] Ver ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, sábado 25 de julio de 2020.

[10] Reporte Inmobiliario- Cuadro costo- casa country-junio-2020. (ingresar)

[11] Grupo Construya-Resultados_Encuesta Impacto_COVID-19.. (ingresar)

[12] Reporte Inmobiliario-Cuadro valores-GBA-junio-2020. (ingresar)

[13] ReporteInmobiliario.com, 2003-2020, jueves 18 de junio de 2020.

[14] Reporte Inmobiliario-Cuadro comparativo renta_por_alquiler_barrios CABA mayo_2020.(ingresar)

[15] A casi un mes de la aprobación de la nueva Ley de Alquileres, los agentes inmobiliarios señalaron que se empezaron a notar los primeros efectos en el mercado de propiedades. Aunque fueron pocos los que retiraron sus inmuebles del alquiler para destinarlos a la venta, muchos optaron por incrementar en un 20 por ciento los precios para compensar por las pérdidas de la falta de ajustes semestrales”, extracto de la nota periodística de Sofía Sandoval en LM Neuquén, 10/08/2020, https://www.lmneuquen.com/alquileres-la-nueva-ley-ya-se-notan-los-aumentos-n724594.

[16] Resqui Pizarro, Jorge C., “Nueva ley de alquileres de vivienda: reforma al CCyCN y acercamiento al contrato de consumo”, elDial DC2B19, publicado el: 6/16/2020. En particular, ver punto V.- Algunas consideraciones y conclusiones preliminares. Además, proponemos la lectura del excelente trabajo de Borgna, Pablo Sebastián y Pesado, Juan Ignacio, “EL LOCATARIO DE VIVIENDA UNICA Y FAMILIAR. Su calificación como consumidor y el desafío de aplicar el microsistema de los usuarios y consumidores para lograr el cumplimiento a las nuevas normas vinculadas a la locación”, elDial.com - DC2BA6, publicado el 07/08/2020.

[17] Reporte Inmobiliario-CAC- Locales comerciales Junio 2020. (ingresar) 

[18] Algunos alquileres de locales comerciales bajaron un 30%, 05/08/2020, https://lt10.com.ar/noticia/276554--algunos-alquileres-de-locales-comerciales-

bajaron-un-30-.

[19] Alquileres. En julio aumentó el porcentaje de comerciantes que pudo pagarlo, pero hubo cierres y rescisiones de contratos, La Nación, 09/08/2020, https://www.lanacion.com.ar/economia/ciudad-en-julio-aumento-

porcentaje-comerciantes-pudo-nid2416690.

[20] Índice de actividad del mercado inmobiliario rural (InCAIR) -julio-2020. (ingresar)

 

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