Mayo de 2020

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

 

 

 

En tiempos de coronavirus-Covid-19 (ahora SARS-CoV-2) en los que la excepcionalidad es la regla, nuestro espacio avanza con rumbo decidido a los fines de llevar a sus lectores el mejor producto jurídico posible durante la emergencia que por estos lares impone un aislamiento social, preventivo y obligatorio (ASPO, de acuerdo a nuestra sempiterna costumbre de transformar en siglas toda frase un poco extensa) con pocas hendijas.

 

No seremos ajenos, en esta ocasión, al tratamiento de las cuestiones urgentes que trajo consigo la pandemia, sumando a los aportes que algunos de los que aquí figuramos ya produjimos para el excelente y completísimo suplemento especial de #Coronavirus #Emergencia sanitaria#Efectos jurídicos de elDial.com.

 

(i) La doctrina autoral

 

Entre las novedades, recibimos con gran beneplácito las plumas de las Dras. Beninato Mora y Alimenti, quienes desde la docta Córdoba nos arriman un minucioso análisis del decreto de necesidad y urgencia 320/2020 sobre suspensión de desalojos, prórrogas de contratos, congelamiento de cánones locativos y diferimientos de deudas por alquileres.

De artesanal confección, el artículo nos lleva desde su interpelación inicial - ¿Una sobreprotección al locatario? – por un camino de detallado análisis con el que podremos coincidir o no con sus argumentos pero que, sin duda, permite una fácil e inteligible lectura y una comprensión acabada y fundada del tema en cuestión.

El reconocido Dr. Costantino, con la colaboración del Dr. Turina – ellos desde otro punto geográfico del país, la entrañable Mar del Plata – vienen en este número con un breve y potente estudio del llamado poder disciplinario dentro del derecho real de la propiedad horizontal.

Los bemoles del tema se arrastran desde bastante antes de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación. Doctrinarios enfrentados, por entonces, por las facultades que les otorgaban a determinados órganos internos de los clubes de campo la posibilidad de ejercer la “justicia privada” (aquí hacemos un alto para recordar a un señero en estas lides, el escribano Colman Lerner).

Saldado el debate con el advenimiento del nuevo ordenamiento, en los ahora denominados “conjuntos inmobiliarios” (cfr. art. 2069, CCyCN), resta definir la posibilidad y el modo de aplicar los poderes sancionatorios en la propiedad horizontal común. Si bien una parte de los especialistas se inclina por negarla, atento a no encontrarse expresamente regulada en el texto del articulado correspondiente al Título V del Libro Cuarto del Código único, entendemos que tampoco se encuentra prohibida por el plexo normativo. Por lo tanto, las precisiones que trae el artículo en comentario facilitarían su correcta implementación que, por otra parte, ya se presenta en gran cantidad de estatutos consorciales – especialmente en los nuevos edificios en los cuales los amenities tienen preponderancia – pero con no pocas falencias normativas.

Por otro andarivel, el asiduo visitante a nuestras páginas, Dr. Zumpano, esta vez nos deleita con un profundo estudio sobre la responsabilidad objetiva de los consorcios en el deber de reparar a los copropietarios y a los detentadores de la unidad funcional por ser poseedores con título insuficiente, quienes pueden gozar y ejercer “toda la gama de derechos de convivencia”, como las intitula el autor. De este modo, el trabajo del jurista nos conduce por el amplio abanico de acciones reparativas posibles para luego sumergirnos en la hermenéutica de las fuentes de ese derecho reparatorio: la ley y el reglamento contractual.

No da lugar a dubitación que la cruda emergencia sanitaria por efecto del virus global no solo provocará cambios en nuestro futuro diario vivir, sino que también originará modificaciones sustanciales y adjetivas – las que ahora mismo podemos experimentar - en el derecho vigente. Muchas de ellas de favorable acogida, como serían los modernos mecanismos de comunicación mediante los avances tecnológicos en la información y los sistemas informáticos y telemáticos.

La Dra. Sevitz, en ese sentido, reflexiona en torno a la comunicación en los consorcios y edificios durante la pandemia, con especial dedicación a la utilización de la mensajería instantánea y el correo electrónico. El administrador, nos cuenta la colega, tendrá en esas herramientas un aliado fundamental para la transmisión de información a sus administrados, que trascenderá a la época de crisis; empero manifiesta incertidumbre en lo relacionado con su valor probatorio y la fehaciencia de la comunicación ante el supuesto de conflicto. El artículo, pues, intenta despejar algunas sombras sobre ello.

En el final de este capítulo, nos ocupó un comentario al fallo “CONSORCIO DE PROPIETARIOS TORRE DOS SECTOR A CASTAÑARES 4847 BARRIO CARDENAL SAMORE CONTRA GCBA Y OTROS SOBRE EJECUCION DE EXPENSAS”, del Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 5 de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el que encontramos, en nuestro criterio, variados logros, en particular el permitirnos revisitar algunos tópicos siempre vigentes: la excepción de falta de personería que se plantea por no estar los administradores de consorcios regidos por la Propiedad Horizontal inscriptos en el registro obligatorio existente en esta ciudad; el carácter de las expensas comunes en relación al cumplimiento del objeto del sistema de la PH y la subsistencia de los consorcios y los intereses aplicables a las deudas por expensas impagas. Esperamos haber podido cumplir con el cometido.

 

(ii) La doctrina judicial

 

Como habitualmente plasmamos en esta líneas, nos preocupa severamente brindarle a los lectores – especialistas o no en estas disciplinas que abarcamos – una importante selección de pronunciamientos judiciales – por lo general, de reciente factura – que faciliten al abogado litigante y al estudioso, conocer el temperamento seguido por la jurisprudencia más actualizada sobre distintos institutos jurídicos y procedimientos aplicables para una mejor y más favorable solución a los conflictos a los que los justiciables nos introducen. Todos con sumarios elaborados por esta Dirección, para facilitar la comprensión de lo central del decisorio.

En esta edición, para no ir en desmedro ni de la calidad ni de la cantidad, exhibimos sentencias dedicadas al desalojo por falta de pago y por vencimiento de contrato; el cobro de medianería; cumplimiento de reglamento de copropiedad; medidas precautorias; daños y perjuicios; ejecución de expensas y una perlita surgida de un tribunal criminal correntino por la que se dispuso el “aislamiento preventivo sanitario” a todo un edificio por contener a un consorcista con diagnóstico positivo de Covid-19 y otros tres por haber transitado países considerados de “riesgo epidemiológico”.

 

(iii) La normativa

 

No debía ser de otra manera: desde principios de marzo pasado la normativa de emergencia sanitaria ocupó la mayor cantidad de páginas del Boletín Oficial nacional y las de las publicaciones de avisos oficiales provinciales y municipales, en toda la extensión de la República.

Por eso, nuestra sección de legislación reproduce una buena parte de las normas más estrechamente relacionadas con las materias que son objeto de estudio, tanto a nivel de la Nación cuánto de la Ciudad Autónoma. Servirá, seguramente, como material de consulta casi permanente para los operadores jurídicos y de escrutinio para los interesados en estas ramas del derecho.

 

(iv) La práctica profesional

 

En este acápite, entregamos un ppt de nuestra autoría destinado a desarrollar los diferentes aspectos de la responsabilidad del consorcio de propietarios en el Código Civil y Comercial de la Nación, que incluye una importante cantidad de citas normativas, jurisprudenciales y doctrinales y que constituye material de estudio de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal y Conjuntos Inmobiliarios brindada por el CPACF y la Universidad de Belgrano, conducida por los Dres. Eduardo Awad y Nelly Díaz.

 

(v) El mercado inmobiliario y el de la construcción

 

Cuando dijimos en el editorial del último número de nuestro Suplemento (12/03/2020) aquello de “Si a lo expresado le agregamos – esperando que así no sea – la posible penetración en nuestras tierras de la epidemia del Coronavirus – Covid-19 – la escena no podría ser menos auspiciosa. Para muestra apenas cabe observar lo que sucede en el norte de Italia, sin necesidad de citar a China, con regiones enteras paralizadas para prevenir el contagio y erradicar el virus”, no aventuramos que el pronóstico aun podría ser empeorado. Claro, no somos arúspices.

De acuerdo al Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de 2020 una baja de 49,1% respecto del nivel de un año antes, al sumar 1.393 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas descendió un 31,5%, con $ 8.928 millones. Es el vigésimo segundo mes consecutivo con caída en la medición interanual. En marzo del año en curso se realizaron sólo 3 escrituras más que en enero pasado, mes que había sido identificado como el peor mes de la historia [1].

En comparación con febrero de 2020, los actos también bajaron 1,7% en cantidad y 7,9% en pesos.

El monto medio de los actos fue de $ 6.409.655, creció 34,5% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense al cambio oficial bajó 12,1%.

En marzo, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 131 casos, 33,5% menos que las registradas un año antes. Representaron el 9% del total.

Pese a estos datos negativos, el desplome en las ventas de inmuebles se espera en las cifras de abril ya que en marzo se operó hasta el día 20, fecha en que comenzó el confinamiento social.

La evolución de las ventas porteñas, en tanto, tienen su correlato con lo que ocurrió en la Provincia de Buenos Aires. En este ámbito, el número de compraventas de inmuebles en el mes de marzo evidenció una disminución interanual del 44,1 %, nos dice el Colegio de Escribanos del distrito.

Según detalló un comunicado de esa entidad profesional, el total de escrituras fue de 3.335, mientras que en el mismo mes de 2019 se habían registrado 5.968 operaciones.

En medio de este sombrío panorama, con directo impacto en lo jurídico, se suceden como consecuencia del parate las suspensiones y despidos en las empresas de la actividad, a los que la Asistencia de Emergencia para el Trabajo y la Producción (ATP, nacida por el DNU 332/2020, complementado por el 347 y modificado por el 376 y profusa normativa de orden infra legal), el convenio UIA-CGT-Gobierno que prevé una regulación de los acuerdos en virtud del art. 223 bis de la Ley de Contrato de Trabajo y los procedimientos preventivos de crisis, no logran conjurar.

Cabe añadir, como ineluctable expresión de la realidad apreciable, la conflictividad originada en los incumplimientos contractuales (locaciones, compraventas, contratos inmobiliarios, de servicios y obra, leasing, de suministro y con proveedores de materiales; etc.) que busca su redención apelando a la espera (en el mejor de los supuestos), la ruptura por imposibilidad absoluta o parcial de cumplimiento, frustración del fin del contrato o la negociación mediando la adecuación de la imprevisión, el esfuerzo compartido o la tutela preventiva que nos arroja el Código unificado. En salvataje de una buena porción de entuertos predecibles – al menos transitoriamente – llegaron los DNU 319/2020 (hipotecas y créditos prendarios) y 320 (locaciones y fianzas).

Luego de incesantes pedidos por parte de los inmobiliarios de esta ciudad, hoy, 14 de mayo, reabren las inmobiliarias, conforme a lo anunciado por el Jefe de Gobierno porteño. Esto bajo muy estrictas pautas de distanciamiento y aseo, entre las 11 y las 21 hs. - para que no coincidan con el horario pico del resto de las actividades -. Podrá entrar una persona cada 15 m2 de superficie del local y cada establecimiento deberá tener un cartel informando cuantas personas pueden entrar a la vez. Todavía no se conoce más sobre presuntos protocolos de atención y, en especial, de visitas a unidades funcionales e inmuebles con otra tipología, pese a que el Colegio Inmobiliario de esta ciudad (Cucicba) elaboró un protocolo sanitario que acercó a las autoridades.

Sí, hay un costado a favor que puede acelerar una recomposición más veloz del sector, que es la adaptabilidad a estos tiempos que viene produciéndose desde hace varios años por intermedio de la utilización cada vez más frecuente y de manera avanzada de la tecnología aplicada al mercado inmobiliario y del real estate. Renders, fotografías de alta definición, filmaciones con drones y recorridos 360 son algunos de los recursos que aplican los actores de la industria, agregándole valor a los productos.

A esto se lo conoce como PropTech (proviene del concepto en inglés Property Technology), y define al conjunto de innovaciones tecnológicas desarrolladas para facilitar operaciones inmobiliarias, cambiando la forma en que se relacionan compradores, vendedores, inversores, inmobiliarias, constructores y brokers en el mercado inmobiliario. Se exterioriza en realidad virtual, domótica, internet de las cosas, micromecenazgo, macrodatos, portales inmobiliarios, espacios de trabajo colaborativo y open banking.

La emergencia sirvió, además, para conocer sobre la utilización del teletrabajo en el sector. Informa una encuesta realizada por Reporte Inmobiliario que la mayoría de los consultados, el 41,5 %, afirma que puede realizar tareas en forma remota por la modalidad de teletrabajo pero sólo en un 50 % o menos de las que realiza en forma habitual, mientras que el 18,8 % no puede realizar ninguna tipo de tarea en forma remota.

Paralelamente, a la posibilidad de realizar certificados remotos por los escribanos, se añadió a partir de la Decisión Administrativa del Jefe de Gabinete de Ministros de la Nación N° 763/2020 – del 12 de mayo –, en su Anexo I, la liberación de la actividad notarial, lo que permitirá aliviar a los contratantes que quedaron en la puerta de las escrituraciones por conducto del aislamiento forzoso, allá por el 20 de marzo. Asimismo, desde el lunes 11, volvió a funcionar el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal – dispuesto por la Orden de Servicio 43/2020, fijando la atención al público para el ingreso de informes, certificados y documentos en forma presencial, entre las 8:30 y 13:00 hs., mediante un sistema de previo turno web y guardias mínimas. También el ente habilitó la recepción de certificados web a partir de aquel día, instándose a los solicitantes a que utilicen dicha modalidad.

Si bien las mentadas medidas coadyuvan a poner en movimiento la rueda inmobiliaria, el horizonte, por lo que comentaremos infra, se manifiesta complejo y para nada esperanzador, mucho más para nosotros, los operadores jurídicos que asesoramos y litigamos en este rubro industrial, y, encima, la Acordada 14/2020 de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (del 11/03) poco alienta en que podamos, durante la feria extraordinaria, impulsar los expedientes en trámite.

A finales de abril, debido al alza del dólar blue, el MEP y el conocido como Contado con Liquidación, el costo de la construcción cayó abruptamente, ubicándose en los niveles más bajos de los últimos diez años.

El costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se ubicó en casi $ 94.000 por cada m2 a fines de abril pasado.

Construir así, una vivienda “con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo algo por encima de los 29,4 millones de pesos, lo que se traduce a un total de cerca de 251.922 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, resulta nada menos que de 326.447 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 construir la misma casa nos costaba 578.369 dólares”, informa Reporte Inmobiliario.

“El costo por m2 – continua la publicación especializada - para llevar la vivienda adelante es prácticamente el mismo de cuando comenzamos a elaborar el presente índice, en mayo del 2010; y un 56,49% más bajo comparado con el costo pico que se observó en noviembre del 2017. El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda analizada llega actualmente a los 799 dólares blue”[2].

Una encuesta encargada por la Cámara Argentina de la Construcción entre los días 21 y 22 de abril, arrojó que el 48% de las empresas consultadas cree que la facturación de 2020 finalmente será un 50% o menos de lo planificado. El 30% no sabe en qué magnitud se verá afectada su facturación y sólo el 2% indica que estima facturar entre el 75% y 100% de lo previsto. En lo que a los trabajadores corresponde, el 38% contestó que pagará en abril sólo un porcentaje del jornal. El 26% de las empresas indicaron que tienen previsto pagar los jornales de abril según el convenio y el 16% sólo a los que trabajaron. En lo que refiere al plantel de trabajadores bajo convenio UOCRA en abril respecto a febrero, el 45% de las empresas indica que no lo redujo y un 20% que lo redujo en un 50% o más.

Con respecto del plantel de trabajadores en relación de dependencia bajo LCT, en abril respecto a febrero, el 74% de las empresas indica que no lo redujo. El 30% de las empresas piensa pagar el 100% del sueldo de abril, el 9% sólo pagará a los que trabajaron y el 34% pagará un porcentaje del sueldo. En lo que refiere a los anticipos de impuesto a las ganancias, el 57% de las empresas dice que no se encuentra en condiciones de mantener regularizados los vencimientos de abril y mayo. Con respecto al IVA, el 49% indica que no se encuentra en condiciones de mantener regularizados los pagos con vencimiento en ambos meses, y sólo el 19% de las empresas reconoce poder mantener al día la contribución correspondiente al impuesto.

Es dable reconocer que las crisis nunca se repiten análogamente, sin embargo, la actual coyuntura demuestra fuertes similitudes con la registrada en 2002 y las consecuencias que provocó esta última pueden resultar ilustrativas teniendo en cuenta este presente.

Como era inevitable, la devaluación de principios de 2002 fue un punto de inflexión con respecto a valores, pero lo cierto es que la cantidad de operaciones se mantuvo relativamente estable, con un pico muy positivo en el momento en que se permitió comprar inmuebles con “dinero acorralado”, producto del temor y la desconfianza por parte del ahorrista de no recuperar nunca o a muy largo plazo su capital (esto fue en abril y mayo de 2002).

Con la desprogramación del dinero de los depósitos “acorralados”, a partir de noviembre de aquel año, se notó un claro aumento en la demanda inmobiliaria y un incremento en los índices del nivel de actividad en la construcción, debido a que una parte de los $ 25.000 millones liberados de ese candado financiero obligado, se destinó a la compra de unidades en ubicaciones privilegiadas o a la inversión en construcción de viviendas en barrios privados por la mayor cantidad de m2 que posibilitaba edificar la apreciación del dólar con relación a la del costo de construcción.

A simple mirada, el actual escenario no parecería emparentarse con la época arriba descripta. Sin perjuicio de ello, algunas de las secuelas, quizá, tiendan a asemejarse.

Los analistas esperan, tímidamente, un proceso transitorio que se efectivizará con una caída, en dólares, de los valores de venta de las unidades usadas. La demanda ya no convalidará los precios de hace un año: quien tenga urgencia de vender, cederá hasta un 30% del valor. Comentan qué en nuestro país, solo el 3% de las unidades del mercado posee deuda hipotecaria, mientras que el promedio mundial es del 60% de las propiedades de vivienda. Esto genera un efecto estabilizador en los precios.

En otras palabras, lo que sucede en nuestras tierras es qué por la falta de crédito, los precios no suben con efecto expansivo tipo burbuja, pero como consecuencia de esa misma falta de financiación tampoco explotan ante las crisis.

Las oportunidades, se dice, serán generadas por empresarios e inversores con necesidades económicas que afrontar, particulares endeudados apremiados por la liquidez y desarrolladores que realizarán sus stocks para seguir con otras obras.

Empero no se espera que los valores de las propiedades se desmoronen en más de la mitad de un día para el otro. Auguran que se defenderá el valor del m2, al menos en las zonas mejor ubicadas con inmuebles de calidad mediana y superior.

Surgirán compradores finales que quieren mudarse. La larga permanencia en los hogares durante la cuarentena dio lugar a personas y familias dispuestas a mudarse – siempre con ahorros propios – “porque se siente incómoda o simplemente su casa no le gusta, le quedó chica, quiere un balcón más grande o cambiar de barrio”[3].

La actual situación crítica, por otro lado, impactará en los esquemas financieros de las desarrolladoras y muchas de las más pequeñas quedarán en el camino. Las más grandes, en cambio, son las que tendrán más margen de maniobra. Las previsiones más pesimistas de los desarrolladores anticipan cero ventas para lo que queda del año y más de 50% de mora; esto repercutirá en el atraso de las obras en construcción (a lo que se suma que por el momento sólo algunas jurisdicciones tienen exceptuados del distanciamiento obligatorio a los trabajadores de la construcción y las tareas en obras; la CABA recién autorizó solamente las demoliciones y excavaciones) y las que se emprendan se ralentizarán.

Se presume que seguirá bajando el costo de la construcción en moneda dura y el porcentaje de la caída dependerá del ritmo de la devaluación de nuestro peso.

Como pudimos ver supra, a esta altura la baja en dicho precio de referencia ha sido pronunciada, aunque es de hacer notar que la devaluación no se vuelca en modo directo al precio, puesto que su incidencia no es tan preponderante, porque el valor de la tierra y el de la mano de obra y los materiales se cotizan en pesos.

Así como no se predestina que una importante cantidad de unidades adquiridas con préstamos hipotecarios sean ejecutadas por el impago de las cuotas (en su inmensa mayoría con actualización por UVA), se cree que aumentará la oferta de inmuebles para el alquiler, atento a que señales tradicionales del mercado explican que, en épocas de movimiento alcista de la divisa, se retrae la compraventa de bienes raíces.

Precisamente, en el mercado de las locaciones, los expertos estiman que luego del vencimiento del plazo establecido por el DNU 320/2020 para la suspensión de aumentos de cánones locativos, comenzará una etapa de negociaciones (30 de septiembre próximo) y los nuevos contratos también serán alcanzados por la discusión por el precio, ante la posibilidad para los locadores que las unidades queden vacías, con altos costos de mantenimiento. En esa línea, se piensa que disminuirá aun en más la apocada rentabilidad de los alquileres, la que está en sus mínimos históricos (2,42%, aproximadamente). Asimismo, las locaciones de oficinas y grandes inmuebles, que poseen una ratio particular, también sentirán las consecuencias disvaliosas de la salida del encierro.

Un relevamiento de Reporte Inmobiliario[4], entre quienes poseen más de un inmueble como inversión, concluyó que, si bien el 78,1% de los encuestados no está conforme con la renta por alquileres, sólo el 41,9% de ellos estaría dispuesto a vender esos activos, lo que se explicaría por la percepción de seguridad y resguardo que brinda la propiedad inmueble.

Para concluir, podrían darse oportunidades en terrenos, las que se entienden puntuales en casos de dueños con necesidad de liquidez. Los analistas del mercado, no descartan que el ladrillo seguirá siendo resguardo de valor. Contestes con ellos, queda demostrado que las crisis probaron que, en el tiempo, los inmuebles recuperan y defienden su valor. He aquí del porqué mencionamos aparentes semejanzas con el estallido de principios de la primera década del milenio en nuestro país.

Que el mercado de la construcción e inmobiliario sea uno de los más tocados por la emergencia implica – desafortunadamente - una mala nueva para la economía en general ya que es el sub-mercado que mayor valor agregado genera en la macroeconomía. Anhelamos un atisbo de recuperación a mediano y largo plazo y la salida del bimonetarismo reinante que tan nocivo es para diseñar un modelo económico de crecimiento sostenible y sustentable.

Mientras tanto, a la espera que nuestro próximo encuentro nos halle en plena actividad y saludables, nos despedimos de nuestros lectores, solo si Dios así lo determina, hasta agosto próximo.

Afectuosos saludos.

 

 

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