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julio  24, 2021

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Convivencia en Copropiedad

Por Ariel Zumpano


“A fin de establecer el orden cívico por el cual dos o más interesados en compartir la propiedad de una parcela catastral para erigir una edificación (en única o superpuestas plantas) encaminada a perpetuidad (indivisión forzosa legal), se abarca diversa calidad de involucrados: i) miembro humano o ideal identificado por inscripción y publicidad registral vigente oponible a colaterales adherentes al sistema sin anuencia intersubjetiva (copropietario); ii) poseedor (domino fiduciario hasta extinción del fideicomiso, agente fiduciario con extinción de fideicomiso sin transmisión al beneficiario, sucesor universal sin partición o legatario sin aprobación o acreedor legítimo abono sin homologación o administrador provisorio o albacea del acervo relicto, sucesor singular de transformación, fusión o escisión societaria, donatario revocado sin restitución, factor de comercio, usucapiente, o reivindicante o litigante de tercería o adjudicatario quiebra o concurso o asignatario división conyugal sin inscripción de sentencia o acuerdo, o tomador leasing pagada la opción o permutante o comprador con boleto o cesionario hipoteca consumada sin formalidad escritural, o adquirente subasta judicial o administrativa sin inscripción, usufructuario, usuario, superficiario, habitador, cónyuge o conviviente supérstite de bien propio, ocupante usucapiendo); iii) tenedor (inquilino, comodatario, mandatario, apoderado, corredor inmobiliario, ocupante transitorio, síndico o interventor judicial); iv) entorno y allegados al miembro, poseedor o tenedor (cónyuge o conviviente sin comunión patrimonial, filiado potestativo descendiente o ascendiente, tutelado, protegido, concubino, huésped, subordinado o doméstico alojado, gestor, invitado, visitante, contratista particular); v) transeúnte interno (ligado a local, industria, oficina, consultorio, depósito, hotelería, garaje, academia o vivienda en calidad de contratista o proveedor o locatario consorcial, auxiliar, operario, colaborador, profesional independiente, inspector o funcionario estatal, profesor, alumno, empleado, cliente, médico, enfermero, administrativo, paciente, oficinista, consultante, músico, integrante agrupación, depositario, repartidor mercadería, paseador y mascotas); vi) transeúnte externo (lindero, vecino, peatón, automovilista) [sujetos alcanzados], la Ley consagra la creación de un Sujeto abstracto (consorcio) con entidad (nombre, patrimonio, domicilio) distinta a su membrecía (copropietarios) exteriorizado en área parlamentaria (asamblea) ejecutiva (administración) y fiscalizadora interna (consejo) nutrido con recurso económico alimentado a ración de expensa común (aceptando exoneración individual parcial, periódica o temporaria, puntual o derivada), ordinaria (gasto necesario ineludible para iluminar sectores, impulsar fluidos, transportar personas o vehículos, analizar potabilidad de agua, evaluar medios de protección, prevención, confronte, evacuación y escape de siniestros, limpiar, vigilar, facilitar accesos, conservar y reparar desgaste o deterioro material, cumplir cargas fiscales, impositivas, laborales, previsionales) o extraordinaria (gasto contingente para modernizar infraestructura, actualizar instalación o implementar comodidad) admitiendo encaje (fondo inicial, reservado, balance financiero, previsión, acopio, salvamento) rédito (alquiler azotea para antena, medianera para publicidad, portería para vivienda particular, garaje público, local comercial) y aporte particular por gasto afrontado en comunidad y derivado luego a imputación singular (reparación urgente en parte común originada en parte privativa o en culpa de ocupante) o por multa (violación a uso de sector o servicio restringido, conducta punible a convivencia reglamentada) o costas (intimación, acción prejudicial o judicial provocada injustificada) sin sometimiento a previa liquidación ni disolución para reingresar al aportante (miembro y/o poseedor) y cuya exigüidad ante crédito ajeno obliga a subsidio (sin excusión previa), solidario, ilimitado e indistinto de la membrecía (inoponible ante contraprestación de buena fe, lícita y afín a objetivo consorcial y repetible contra administrador y/o miembro infiel a competencia o atribución vulnerada) [patrimonio].”

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