Un artículo olvidado. El artículo 77 de la Ley Nº 24.441 que establece los límites a las comisiones que el comprador de inmuebles debe pagarle al corredor inmobiliario

Un artículo olvidado. El artículo 77 de la Ley Nº 24.441 que establece los límites a las comisiones que el comprador de inmuebles debe pagarle al corredor inmobiliario.

 

Por Flavio Ismael Lowenrosen[1]

 

El artículo 77 de la Ley Nº 24.441 establece con claridad que el corredor inmobiliario de vivienda nueva sólo recibirá   comisión del comitente. Y además ese artículo agrega que en las restantes operaciones no podrá cobrarle al comprador más del 1,5% del total de la operación.

En concreto el artículo 77 de la Ley Nº 24.441 establece que:

“Para la matriculación y el desempeño del corredor no será exigible el hallarse domiciliado en el lugar donde se pretende ejercer.

En los casos de corretaje inmobiliario de viviendas nuevas sólo se recibirá comisión del comitente. En las restantes operaciones la comisión al comprador no podrá exceder el 1 ½ del valor de compra.”.

 Esta ley, la Nº 24.441, ha sufrido muchas mutaciones, y gran parte de sus artículos fueron eliminados, pero el artículo 77 subsiste y por ello aún se encuentra vigente. De ese artículo se advierten diversas cuestiones, a saber:

·                     Que el comitente (es decir el vendedor) deberá pagarle al corredor inmobiliario, ya que es él quien lo contrato. Al respecto debe entenderse que el comitente es el cliente que encarga a un comisionista comprar o vender mercancías por su cuenta, de forma onerosa.  

El término comitente, que procede del vocablo latino committens, está vinculado al verbo cometer: comitente es el adjetivo que se emplea para calificar a aquel que comete[2].

Por otra parte, la figura del comitente aparece en el terreno de los negocios. Se trata de quien realiza el encargo de una comisión mercantil. El comitente acuerda con el comisionista un determinado precio a modo de cuota para el desarrollo de una gestión comercial[3].

A lo   dicho podemos agregar que “Como comitente, debe entenderse, la persona que confiere a otro llamado comisionista, el encargo de realizar en su nombre y representación, cualquier clase de actos o gestiones, principalmente las de carácter mercantil.”[4]

Así las cosas, en lo que respecta al artículo 77 de la Ley Nº 24.441 y atendiendo al significado de la palabra COMITENTE, es evidente que cualquier gasto emergente del corretaje de inmuebles nuevos deberá ser soportado por el vendedor que es el cliente del corredor.

·                     Los compradores de vivienda nuevas NO pagan comisión al corredor inmobiliario.

·                     En las operaciones de venta de propiedades usadas, el comprador paga comisión al corredor, pero la misma no podrá superar el UNO Y MEDIO POR CIENTO del valor de compra del inmueble.

Sin perjuicio de lo señalado se advierte en publicidades y ofertas inmobiliarias que los corredores inmobiliarios cobran comisiones al comprador tanto cuando venden viviendas nuevas, y superan el UNO Y MEDIO POR CIENTO DE COMISIÓN cuando venden viviendas usadas.

En estos casos sin perjuicio que los usos y costumbres en la materia pueda establecer que se cobra comisión y por un porcentual mayor al previsto por la norma, dicha costumbre contra legem carece de efectos legales.

El Código Civil aprobado por Ley Nº 340 (ya derogado), establecía que los usos y costumbres no pueden crear derechos sino cuando las leyes se refieran a ellos o en situaciones no regladas legalmente (art. 17 Cód. Civil).

Por su parte el Código Civil y Comercial, aprobado por Ley Nº 26.994 y vigente desde el 1º de agosto de 2015, establece en su artículo 1º “in fine” que: “Los usos, prácticas y costumbres son vinculantes cuando las leyes o los interesados se refieren a ellos o en situaciones no regladas legalmente, siempre que no sean contrarios a derecho.”. Es decir, si la situación está reglada por una norma, ni los usos y costumbres pueden ser contrarios a ella.

Al respecto se sostuvo que la costumbre es fuente subsidiaria del derecho, sólo aplicable cuando las leyes específicamente aluden a ella o en situaciones en las cuales se carece de regulación[5]. Habiendo regulación legal, esta NO puede ser derogada por los usos y costumbre[6]. 

 Es por ello, que existiendo una norma que regula las comisiones del corretaje inmobiliario estableciendo la prohibición de cobrarle al comprador comisión por la venta de vivienda nueva y limitando el porcentaje al UNO Y MEDIO POR CIENTO en el resto de las operaciones, hay que estarse a esa regulación.

Por último, señalamos que en caso que el corredor del inmobiliario le cobre al comprador de una vivienda nueva una suma de dinero en concepto de comisión cuando ello está vedado por imperio normativo (artículo 77 de la Ley Nº 24.441), el comprador podrá reclamar el reintegro de lo pagado,  pues “Si bien las nuevas normas establecen ese derecho a cobrar una remuneración en los negocios en que intervengan, conforme los aranceles aplicables en la jurisdicción, esa atribución se encuentra limitada en los supuestos de viviendas nuevas, en consonancia con lo determinado por el art. 77 de la ley 24.441.” y todo pago efectuado en carácter de comisión de vivienda nueva debe entenderse que  ha sido un pago sin causa[7].

Por otra parte, en caso que una normativa específica estableciera aranceles, estando vigente el artículo 77 de la Ley Nº 24.441, debería aplicarse este en la medida que resulte ser la norma más favorable al consumidor, ello en virtud de lo establecido por los artículos 3[8]  de la Ley nº 24.240 y 1094[9] y 1095[10] del Código Civil y Comercial.

Por último, aunque  debería ser lo primero, destacamos que es de consumo la relación que se suscita entre el comprador de un inmueble y el corredor inmobiliario que lo ofrece en venta[11], ya que se trata de un servicio que no está excluido por la Ley Nº 24.240, razón por la que esta lo alcanza, siendo, por ende, el corredor un proveedor en los términos de los artículos 2º de la Ley Nº 24.240 y 1093 del Código Civil y Comercial, por lo que deberá cumplir con todas las exigencias normativas que recaen sobre el proveedor, entre otras, a saber:

· Brindar información previa, suficiente, detallada, oportuna, transparente, cierta, veraz, eficaz y gratuita a los usuarios.

·  Adoptar las medidas para garantizar la seguridad de los usuarios.

· Cumplir con las ofertas promocionadas.

·  Difundir publicidad no peligrosa, no engañosa y que no informe en forma distorsionada y tergiversada las condiciones    de las relaciones de consumo.

· Brindar trato digno, equitativo, no vergonzante a los usuarios.

· No modificar unilateralmente las condiciones contractuales.

· Informar y cumplir con el orden legal, entre él con el artículo 77 de la Ley Nº 24.441 (aún vigente) del que surge que:

o        Los compradores de vivienda nueva no le deben pagar comisión al corredor inmobiliario.

o        Los compradores de las restantes viviendas, deben pagar una comisión al corredor, pero la misma no podrá superar el UNO Y MEDIO POR CIENTO.

 

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