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Septiembre de 2019

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Septiembre de 2019

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro(*)

 

 

Saludamos a los lectores y les presentamos una nueva edición del Suplemento que en esta ocasión trae consigo interesantísimos aportes de sus colaboradores que se destacan por lo novedoso y una impronta académica digna de elogio.

 

Así las cosas, los Dres. Costantino y Zencic se animan al abordaje de una cuestión más que original –esta Dirección no conoce registro, hasta el momento, de antecedente doctrinario alguno– al examinar qué sucede cuando en una asamblea consorcial se aplican las fórmulas contenidas en la primera y segunda parte del art. 2060 del CCyCN; ergo en aquella situación en la cual la mayoría no coincide con la “doble exigencia del número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto”, dado que el mayor número de unidades funcionales que pueden ejercer su preponderancia a la hora de la propuesta de decisión no conlleva la mayoría de los porcentuales, que si estaría del lado de la minoría. Y la solución – harto fundada por los autores en el comentario de marras, en los arts. 2055; 2058 b; 2046, c; 1994, del ordenamiento codificado– nos parece más que acertada: se debe estar a la mayoría de proporciones que representan el derecho de propiedad de los comuneros, vale decir la mayoría absoluta se resuelve en el supuesto de contradicción por la computada por el valor de las partes indivisas.

 

Otro de los aportes disruptivos lo constituye el de la habitual articulista, Dra. Desages, quien arremete sobre la tensión existente entre el derecho real de la propiedad horizontal y el derecho real de superficie, en la que en el primero el terreno es una cosa o parte necesariamente común (art. 2041, a, del código sustantivo) y en el segundo la característica singular es su carácter de temporario, sujeto a modalidades de ejercicio (cfr. art. 2114, CCyCN) y plazo de duración (en el supuesto de construcciones no puede exceder de 70 años – art. 2117 del citado plexo normativo) y en el que el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del suelo (vgr. art. 2115, in fine, CCyCN). De este modo, la autora se introduce en la legitimación para la constitución del derecho de superficie, las facultades de ambos titulares de los sendos derechos reales examinados para establecer el derecho real de propiedad horizontal sobre la propiedad superficiaria (ver arts. 2116 y 2118 del código fondal). Todo ello, preludiado con un riguroso y pormenorizado examen del mentado derecho de superficie, para una más sencilla comprensión del lector menos aproximado al tema. La encrucijada planteada por la profesora Desages, ha sido, hasta el momento, poco escrutada en doctrina y merece particular atención a la hora del estudio de los institutos jurídicos implicados.

 

Por su parte, otro de nuestros permanentes colaboradores, el Dr. Zumpano, en esta ocasión decidió analizar las diferencias y ensambles entre las figuras del consorcio, los copropietarios y los consorcistas. El estudioso nos informa que “se trata de un tridente de figuras colectivas”, según su especial visión de la PH. El consorcio, como persona jurídica que agrupa a un conjunto de otras personas pero que a su vez se diferencia de ellas, tiene su asiento sobre una edificación erigida, en construcción o en proceso de reconstrucción, allende el destino para el cual fue constituido. Los copropietarios, son aquellos que con título suficiente, constituyen el referido consorcio y hasta el propio ente puede pasar a ser un “copropietario de su misma conformación, adquiriendo unidades en la edificación que hace a su cuerpo material” y los consorcistas, que “aunque residan, habiten, usen, usufructúen o utilicen las unidades, no son miembros del consorcio quienes carecen de título registral”, sin significar ello que estén exentos de derechos y obligaciones ante el propio Consorcio y el resto de los ocupantes e integrantes de la persona jurídica.

 

Tras cartón, Zumpano desarrolla con exquisita minuciosidad, las más diversas relaciones jurídicas entre las figuras ut supra indicadas y de ellas con los terceros, sean estos proveedores, prestadores de servicios, los poderes del Estado y lo que denomina como las “intervenciones” de los órganos administrativos y jurisdiccionales en esas relaciones. Un verdadero deleite para los pretensores de la ineluctable interrelación entre el derecho privado y el público.

 

La Dra. Sevitz, a su tiempo, nos ilustra –en uno de los artículos de esta entrega del Suplemento- sobre la importancia de la elaboración del orden del día en la convocatoria a asamblea consorcial (sea esta ordinaria o extraordinaria), sus requisitos, lo que estaría vedado y las formas de incorporar ítems a su temario. Y destaca en el comentario la denominada moción de orden, tan útil para armonizar el debate y la toma de decisiones en las reuniones, infrecuentemente aludida y por lo general mal aplicada en la práctica.

 

En su segunda contribución, Sevitz transita un debate siempre abierto al interior de los consorcios de propietarios, que se renueva cíclicamente a partir de cada devaluación de nuestra moneda, como lo es el alquiler temporario de unidades funcionales con fines turísticos y su conjugación con los estatutos consorciales, cuyos antecedentes jurisprudenciales datan de una década atrás a esta parte (ver nuestros trabajos “Acerca de la restricción del alquiler a los turistas. Un fallo controversial”, 25/06/2009, elDial.com - DC1145; “Cuando la locación temporaria viola el reglamento”, 24/11/2009, MJ-DOC-4446-AR; “Ventajas y problemas de los alquileres temporarios con fines turísticos”, Suplemento Reporte Inmobiliario-Clarín, agosto 2019), comenzando por el leading case "Consorcio de Propietarios Callao 626 c/ Palacio, Cora María s/ Acciones del art. 15 de la Ley 13.512" (Expte. Nº 26.962/07), elDial.com - AA50D4; siguiendo por el fallo "Consorcio de Propietarios Libertad 1031/1033/1035 c/ Teryazos, Michael William s/ acciones del art. 15 Ley 13.512", MJ-JU-M-55823-AR; hasta el reciente in re “Consorcio Propietarios French 3044/48 c/ Droeven, Pamela Carolina s/Cumplimiento de Reglamento de Copropiedad”, elDial.com - AAAE71.

 

Hay que tener a la vista, para entender mejor esta modalidad de hospedaje,  que de acuerdo con el sitio AirDNA - que recopila información de 10 millones de lugares publicados en las plataformas Airbnb y HomeAway -, en la ciudad de Buenos Aires hay 14.127 lugares disponibles - lejos de los 280 inscriptos en el Registro de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico creado por la ley local 4632 y su decreto reglamentario 227/14 -, de los cuales el 74 % corresponde a departamentos o casas enteras, seguido de habitaciones privadas (23%) y habitaciones compartidas (3%). Y la facturación promedio para alguien que alquila su propiedad a través de estas formas es de US$ 677 mensuales, lo que hace de insoslayable actualidad al artículo de la colega.

 

Finalmente, en cuanto a doctrina se trata, el Dr. Butlow nos alcanza, en breve comentario, lo referido a la aparente contradicción existente entre el nuevo Código Urbanístico de la C.A.B.A. (aprobado en las postrimerías del año pasado) y el articulado del Código Civil y Comercial de la Nación, en especial lo atinente a limitaciones y restricciones impuestas al dominio, la indemnización por daños derivados de dichas limitantes y la responsabilidad profesional.

 

Como en todas nuestras ediciones, un destacado cúmulo de decisorios nos permiten acceder al decir en derecho de los jueces sobre los más distintivos institutos de las especialidades jurídicas que abordamos, todos con sus respectivos sumarios y voces para una mejor aproximación a la temática por el profesional litigante.

 

En que respecta a la legislación y la normativa, acompañamos dos proyectos de ley locales de reciente factura: uno (el numerado 1820-P-2019, presentado por la Asociación Civil Inquilinos Agrupados) dirigido a determinar en el ámbito de la ciudad autónoma en que se diferenciarían concretamente las expensas ordinarias de las extraordinarias, disquisición genérica que surgió a partir de la sanción del CCyCN, mediante su art. 2048; que a nuestro entender debería mejorar su técnica legisferante y evitar confusiones como la proveniente de la expresión “Se entiende por ‘Expensas extraordinarias’(…) así como el reemplazo de materiales o elementos que integran el patrimonio del consorcio”, puesto que se alude anodinamente a lo que, prima facie, no pertenece al patrimonio consorcial, que es muy limitado por cierto.

 

El otro proyecto legislativo, iniciativa del diputado porteño Leandro Santoro ( 2016-D-2019) alude a incorporar una nueva obligación para los administradores de edificios regidos por la Propiedad Horizontal, que sería “En caso de existir una prohibición de acercamiento vigente por violencia de género en alguno de los edificios o propiedades que la Administración ejerza su labor, siempre en conformidad con la víctima, el/la administrador/a notificará de forma fehaciente a los/las propietario/a y/o inquilinos/as la existencia de la misma indicando: 1) apellido y nombre de la persona que tiene prohibido el ingreso al edificio, 2) plazo de la medida que se haya ordenado y 3) teléfonos a los cuales denunciar el incumplimiento de la medida". De álgida actualidad, la idea ya levantó polvareda en el sector representativo de los mandatarios por la postulada agregación a las ya numerosas mandas existentes.

 

Ambos proyectos implican sendas reformas a la ley 941 y sus modificatorias, el primero al art. 10° (De las liquidaciones de expensas) y el segundo al art. 9° (Obligaciones del Administrador), incorporando el inciso u.

 

Transformada en un clásico de este Suplemento, la práctica profesional incluye en esta oportunidad un ppt relativo a las normas de convivencia dentro de los consorcios, haciendo especial hincapié en los ruidos molestos que cotidianamente aquejan a los vecinos de los conglomerados, tanto por factores internos cuánto desde exterior de los inmuebles, el principio de la “normal tolerancia” y su transgresión como eje central de los reclamos y los distintos procedimientos aplicables. La exposición se presentó en una charla sobre PH, efectuada días atrás en la Comuna 2 de esta ciudad por el Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH).

 

En otro orden de ideas, es permanente en el editorial de nuestro Suplemento, referirnos a la realidad que constituye el soporte de las materias jurídicas que intentamos estudiar en profundidad. Esa realidad se enfoca, principalmente, hacia nuestra visión del conocido como “mercado inmobiliario”, que desde tiempo atrás arrastra la inercia de la desventura que viene sucediéndose en la economía nacional.

 

El escenario post PASO, trajo consigo otra potente devaluación que deprimió aún más el desarrollo del sector, llevándolo a límites casi desconocidos.

 

Si bien previamente, la reglamentación de los arts. 205 y 206 de la Ley de Financiamiento Productivo N° 27.440 (LPF)  por medio del Decreto del Poder Ejecutivo Nacional N° 382/2019 (publicado en el BORA del 25/05/2019), aparejó la posibilidad de gozar de los incentivos fiscales, en proyectos que deberán ser estructurados a través de fideicomisos financieros o fondos comunes de inversión cuyos certificados de participación o cuotapartes, respectivamente, sean colocados entre los inversores por medio de oferta pública con autorización de la Comisión Nacional de Valores (en los casos del fondo común de inversión, la norma se refiere a los denominados "cerrados" por contar con un número determinado de cuotapartes que son transadas en el mercado), los que en los supuestos del art. 205 de la LFP, los fondos obtenidos como producto de la colocación por oferta pública, deberán destinarse a: (i) el desarrollo de y/o inversión directa en, proyectos inmobiliarios, agropecuarios, forestales y/o de infraestructura; y/o (ii) el financiamiento o la inversión en cualquier tipo de proyecto, empresa o activos a través de valores negociables o cualquier otro tipo de instrumento, certificado, contrato de derivados, participación o asociación, en cualquiera de sus variantes y/o combinaciones y en los del art. 206 las inversiones deberán estar destinadas, al menos en un 75% a: (i) desarrollos inmobiliarios para viviendas sociales y sectores de ingresos medios y bajos; y/o (i) créditos hipotecarios; y/o (iii) valores hipotecarios; conforme y en los términos establecidos en la normativa dictada por la Comisión Nacional de Valores; el desaguisado cambiario tronchó esta oportunidad del “múltiple desafío de impulsar el siempre gravitante mercado inmobiliario y fomentar el desarrollo del mercado de capitales local para convertirlo en una verdadera alternativa de financiamiento no solo para los tradicionales inversores institucionales, sino para tentar también a aquellos individuos acostumbrados a refugiar sus ahorros en inmuebles, optando en este caso por un producto que les brinde, por un lado un similar grado de confianza por permanecer sus inversiones en el sector inmobiliario al que perciben como un refugio de valor, y por el otro otorgarle a ese individuo diversificación de activos y riesgos, y delegación de las cargas administrativas asociadas a la gestión inmobiliaria, en conjunto con la transparencia que aporta la pertenencia al régimen de la oferta pública y la posibilidad de planificar la inversión en términos impositivos” (cfr. acertado comentario de Federico Durini en www.abogados.com.ar de 22/08/2019).

 

Asimismo, para el Centro de Estudios de la Unión Industrial Argentina (UIA), la actividad industrial “se contrajo 6,9% interanual en junio, afectada por las caídas del sector automotriz, textiles, minerales no metálicos y electrónica; y, en el acumulado del primer semestre, 8,3%”; datos similares a los dados a conocer por el INDEC, que estimó en 1,9% la baja en julio, en relación con igual mes de 2018, y “acumuló un retroceso de 8,4% en los primeros siete meses del año”, según informó el Instituto.

 

En tanto, la actividad de la construcción registró un retroceso de 1,7%, respecto de igual mes de 2018, y de esta manera bajó 8,3% en lo que va del año, indicó además el organismo.

 

Sin embargo, en el sector de la construcción, la superficie autorizada por los permisos de edificación otorgados para la ejecución de obras privadas registró en julio una suba de 19,7% con respecto al mismo mes del 2018.

 

Este relevamiento hecho en una nómina representativa de 60 municipios, registró también durante julio una suba de 6,1% con relación a junio.

 

La superficie autorizada acumulada durante los primeros siete meses de 2019 registró una suba de 10,6% respecto del mismo período del 2018.

 

“Las escrituras en los últimos meses se encuentran en mínimos históricos. Las ventas no despegan, pero tampoco los valores caen como lo deberían hacer, y eso es lo difícil de entender. No se está cumpliendo la ley de la oferta y la demanda, con el metro cuadrado en valores récord en dólares y la demanda en niveles mínimos. La lógica indicaría que los precios deberían ajustar más de lo que han ajustado los últimos dos trimestres”, expresó el arq. Germán Gómez Picasso (ver ReporteInmobiliario.com, 27/08/2019).

 

El mercado inmobiliario esta técnicamente en recesión en CABA después de 15 meses de caída interanual de las compraventas.

 

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el séptimo mes de 2019 una baja de 27,6% respecto del nivel de un año antes, al sumar 3.208 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció 19%, con $19.357 millones. Es el décimo cuarto mes consecutivo con caída en la medición interanual, destacó el informe estadístico de escrituras del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires (22/08/19).

 

Al panorama sombrío se adicionó en los últimos días las restricciones y controles de cambio por el DNU 609/2019 y su reglamentación.

 

“Se prohíbe el acceso al mercado de cambios para el pago de deudas y otras obligaciones en moneda extranjera entre residentes, concertadas a partir de la fecha. Para las obligaciones en moneda extranjera entre residentes instrumentadas mediante registros o escrituras públicos al 30.08.19, se podrá acceder a su vencimiento”, reza el art. 9 de la Circular BCRA – A6770 del 01/09/2019.

 

La opción inmobiliaria, es de destacar, hacía más de un año que había perdido atractivo por precio habiendo dejado afuera a los compradores usuarios finales con crédito y también a los inversores frente a otras opciones de inversión más rendidoras en el corto plazo en pesos y también frente al dólar. Ahora que el dólar cobra aún mayor protagonismo por su escasez, será aún más difícil seducir a ese canal dolarizado y líquido a menos que se haga a costa de precio del m2.

“Muy probablemente la medida afecte mucho más al mercado del usado, que al mercado de los nuevos desarrollos que se están comenzando, ya que estos podrían capitalizar los nuevos bajos costos medidos en dólares sumado a la posibilidad de tomar pesos que no pueden pasarse a dólares para quienes tengan grandes ingresos en moneda nacional”, analiza ReporteInmobiliario.com (02/09/19).

 

Varias entidades del sector suscribieron un documento en el que manifiestan que “dada la evidente caída que viene sufriendo el sector inmobiliario y a las nuevas medidas adoptadas por el gobierno, los abajo firmantes les solicitamos a las autoridades que se contemplen las transacciones inmobiliarias, ya que las mismas se realizan mayoritariamente en dólares estadounidenses, para que puedan concentrarse con normalidad” (04/09/19).

 

El presidente del Colegio de Escribanos porteño, Claudio Caputo expreso: "Queremos colaborar con el Ministerio de Hacienda y el Banco Central para encontrar el resquicio por el cual, sin afectar las reservas, podamos hacer que el alicaído mercado inmobiliario no termine de caerse. En el cálculo anual estamos peor que en 2001. Ese año se hicieron 33.000 operaciones y este año se cerrarían 30.000, mientras que, en la peor etapa del cepo cambiario, en 2014, se hicieron 36.000", detalló.

 

Paralelamente, el presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA), Armando Pepe, pidió “que se implemente un mecanismo similar a los tiempos de los Cedines cuando el escribano enviaba 48 horas antes la escritura al banco y se habilitaba la operación”.

 

Recordemos que el CEDIN era un "Certificado de Depósitos para Inversión". Se trató de un bono que se emitía contra la entrega de dólares estadounidenses. Fue creado por la ley 26.860 de "Exteriorización Voluntaria de la Tenencia de Moneda Extranjera en el País y en el Exterior", que reglamentó su funcionamiento. El bono apuntaba a que quienes poseían dólares no declarados los intercambiasen por CEDIN, así blanqueaban su situación fiscal ante el Estado y mantenían el valor de la divisa.

 

Se lo pensó como herramienta para atraer dólares y asistir al sector inmobiliario, que vió frenada su actividad a partir del conocido como “cepo cambiario”, durante el gobierno anterior.

 

Este magro presente nos lleva a pensar, renovadamente, si no será crucial el comenzar una decidida “pesificación” de los valores inmobiliarios y constructivos, abandonando cultural y monetariamente la acendrada idea dolarizante subyacente en el común de los propietarios, pero fundamentalmente impulsada por las corporaciones del sector, siempre renuentes a cambios copernicanos en el modelo de negocios. Sin duda, esto sería plausible en el contexto de una economía que desdolarice las principales variables de precios (tarifas de servicios públicos; bienes commodities para consumo interno, bienes durables; etc.). Un ejemplo que funcionó bien durante las restricciones cambiarias impuestas por el gobierno - en su segundo mandato - de la presidenta Cristina Fernández de Kirchner, fue el de la construcción y venta en pesos de nuevos desarrollos, en su mayoría a través de fideicomisos inmobiliarios.

 

En el marco de la actual depresión económica-financiera, no escapa tampoco a sus efectos el mercado de los alquileres, que, medidos en dólares, cayeron entre 10 y 15 por ciento. Mientras que los ajustes por inflación semestral, para los contratos en pesos, están en el orden del 16 y18 por ciento. "En este escenario, los propietarios en su mayoría deciden avanzar con nuevos alquileres para no tener que hacer frente al pago mensual de gastos de expensas e impuestos y apuestan a renegociar al vencimiento del mismo cuando el contexto sea más favorable", comentó Martín Boquete, director de la reconocida empresa de corretaje, Toribio Achával (ver “Las inmobiliarias presionan al Gobierno para que autorice la compra de dólares”, por Carla Quiroga en La Nación, 05/09/19).

 

De esta manera los propietarios se resignan a una renta anual en dólares por debajo del 3 por ciento, la más baja en valores históricos.

 

En definitiva, además de un hoy intensamente oscuro, el horizonte resulta poco halagüeño. Las expectativas de mejora están centradas, recién, para el primer semestre del venidero año, cambio de gobierno y rumbo de por medio.

 

Sin más, nos despedimos – solo si Dios y la editorial así lo determinan – con la mirada puesta en nuestro próximo contacto del mes de noviembre. Hasta entonces.

 

 

 



(*)  Abogado-Procurador (UBA). Agente de la Propiedad Industrial. Ejercicio liberal de su profesión en especial en las áreas de práctica: propiedad industrial e intelectual; propiedad horizontal, derecho inmobiliario y real estate y derecho societario y corporativo. Posgrados nacionales y extranjeros en derechos intelectuales y asesoría jurídica de empresas. Participó en numerosos cursos, jornadas, seminarios y conferencias relacionados con las más diversas especialidades del derecho, como asistente, ponente y expositor. Autor de numerosas publicaciones en revistas y medios especializados sobre temas de sus áreas de ejercicio profesional. Miembro del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal del CPACF. Docente de la Diplomatura en Derecho de la Propiedad Horizontal (CPACF-UB). Miembro fundador del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal (FAPH). Creador y fundador de UCRA (Unión de Consorcistas de la República Argentina) y actual coordinador general de ReDeCo (Reafirmación de los Derechos del Consorcista), ONGs líderes en la defensa de los consorcistas de PH. Socio-Director de Resqui Pizarro – Recasens Siches & Asociados. Abogados – Consultores - Agentes de la Propiedad Industrial.

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