Noviembre de 2019

Noviembre de 2019

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

Nos volvemos encontrar con los rigurosos lectores de elDial.com próximos a concluir un año azaroso, que parece no querer darnos respiro, al menos en esta parte del planeta y en particular en nuestra República.

 

En este, nuestro 4to. número durante el 2019 (el 7° de la serie desde el lanzamiento del Suplemento) reintentamos – esperemos que con buen éxito – brindar una visión estudiosa y analítica de diferentes institutos dentro de las especialidades que nos comprenden.

 

El Dr. Zumpano, en el primero de sus trabajos, la emprende con la conservación de los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, haciendo hincapié en los conceptos de seguridad, accesibilidad, funcionalidad, sustentabilidad y siniestralidad en los consorcios.

 

Sin hesitación, nos animamos a afirmar que el proficuo artículo no deja norma vigente aplicable sin mencionar ni relacionar, tanto del ordenamiento nacional cuanto en el local. Una verdadera joya para la práctica profesional de los abogados y también de los mandatarios consorciales.

 

No es menor la segunda colaboración de Zumpano. Allí se propone desarrollar el orden de prelación – al que llama primacía – de las normas abarcativas de los entes consorciales, desde las constitucionales (nacional y local), pasando por las fondales (imperativas y las de orden público) y desembocando en las locales (incluyendo las complementarias y suplementarias). El aporte, demuestra a las claras – una vez más – el nivel superlativo de análisis y erudición de nuestro colaborador.

 

La Dra. Sevitz, en esta ocasión, aborda el tratamiento que el CCyCN le ofrece a la posible eximición por los comuneros del pago de expensas comunes.

 

La temática no hallaba asidero en la legislación creadora del sistema (ley 13.512), pero reconocía antecedentes en los reglamentos de copropiedad y administración. Con el nuevo ordenamiento privado, el art. 2049 del código único refrenda aquellas prescripciones reglamentarias. La articulista hace referencia, también, a precedentes jurisprudenciales y nos indica el camino que proyectan al respecto las cláusulas innovadoras del código unificado.

 

Por su lado, el Dr. Butlow, mediante los tips a los que nos tiene acostumbrados, nos enseña a defendernos de un contrato de fideicomiso abusivo al tiempo que formula – en su otro aporte – la mecánica para la revocación de los permisos de construcción.

 

Nos toca en gracia en esta edición, analizar una cuestión en auge para la doctrina especializada (la horizontalista y la concursalista, por cierto): la posible concursalidad y/o concursabilidad y/o concursamiento del consorcio de copropietarios.

 

Así las cosas, intentamos responder al intríngulis planteado por la otrora “imposibilidad jurídica, fáctica y funcional”, para esbozar nuestra tesis favorable a la aplicación de la ley y, por ende, del proceso concursal a la persona jurídica consorcio.

 

A los fines de llegar a la antedicha conclusión, navegamos con rumbo sinuoso por la profusa creación doctrinal desde los orígenes del régimen de la PH, hasta la actualidad diferenciada por el establecimiento del derecho real de la propiedad horizontal y la reafirmación – ahora de fuente legal – de la personalidad jurídica propia del ente consorcial. Asimismo, nos abocamos a reseñar – con detalle – los antecedentes tribunalicios y nos pronunciamos en conclusiones que respalden la posición.

 

No faltará en esta oportunidad – como lo hemos practicado en las anteriores entregas del Suplemento - para el lector ávido de información, los pronunciamientos de los jueces. Así, doce fallos de cercana factura, acompañan al número.

 

El segmento correspondiente a la normativa, trae consigo la destacada Disposición 8/2019 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal que predica en los requisitos mínimos para la inscripción registral de la modificación de los reglamentos de PH; la Resolución 824/2019 de la Superintendencia de Seguros de la Nación (con sus dos anexos) aprobatorias de las “Pautas mínimas a aplicar para las condiciones contractuales de los Seguros Integrales de Consorcio, Comercio e Industria” y de las “Pautas mínimas para la nota técnica de los seguros de seguros integrales de consorcio, comercio e industria”. Brindamos, además, una iniciativa con trámite parlamentario, que, en el marco de la reforma a la ley de protección animal, pretende incorporar el art. 2056 bis al CCyCN, que impediría “prohibir la prohibición” de la tenencia de animales domésticos en los estatutos consorciales.

 

Terminamos llevando a Uds. las interesantes conclusiones de la Comisión N° 6 de las XXVII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, recientemente realizadas en Santa Fe, que se pronunciaron sobre los derechos reales y la prescripción adquisitiva.

 

Es habitual que en esta introducción nos refiramos a la situación del soporte fáctico sobre el transitamos quienes ejercemos la actividad profesional en las lides que comprenden el ámbito de incumbencia de las disciplinas que escrutamos en el Suplemento. A lo comentado en la última entrega, sólo podemos agregar más desazón: (i) por un lado, la oferta de propiedades a la venta en la C.A.B.A. casi se duplicó tomando datos desde principios del año pasado, en especial, por efecto de la recesión continuada y los cambios en la política macroeconómica (incluido el aumento de las restricciones cambiarias a partir del 28/10, mediante la Comunicación "A" 6815/2019 del BCRA,  vulgarmente conocido como el endurecimiento del “cepo cambiario”); (ii) las compraventas inmobiliarias otorgadas durante el mes septiembre pasado en la provincia de Buenos Aires sufrieron una disminución del 12,3 % con respecto al mismo mes del año pasado, las hipotecas bajaron en el mismo período un 44.7%. En la Capital Federal bajaron un 21 % y el índice UVA aumentó 54.4%; (iii) si no hay cambios de tendencia – nada supone que lo habrá por estos días -, las operaciones cerrarán el año con su nivel más bajo de los últimas dos décadas y durante el trimestre de julio, agosto y septiembre del corriente año el valor del metro cuadrado para los departamentos en la ciudad de Buenos Aires atravesó su tercer período consecutivo de caída de precios, con una baja leve de un 2% anual.

 

El mercado de alquileres también se encuentra convulsionado por la posible aprobación del proyecto de ley que reformaría el CCyCN – que tiene dictamen de la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación (Diputados: 4754-D-2019 - Trámite Parlamentario N° 148) proponiendo cambios que mejorarían las condiciones contractuales para los locatarios, actualización de contratos a través de un índice que contempla el costo de vida y los salarios, además de la extensión del plazo en tres años, entre otras cuestiones (ver elDial.com y nuestra nota en el suplemento de Reporte Inmobiliario, diario Clarín del 20/10/19, pg. 2).

 

La esperanza de cambios y reversión del oprobioso presente que condiciona a los operadores jurídicos y a la ciudadanía toda, triunfó en primera vuelta, y eso parecería ser, en nuestro criterio, la expectativa que nos alienta en vista del año venidero. Si fuera por la realidad imperante, poco tendríamos.

 

Tengan tod@s l@s lector@s y autoridades y personal de elDial.com unas abrigadoras Fiestas y feria veraniega de por medio, nos reencontramos, solo si Dios quiere, en 2020. Hasta entonces.

 

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