Marzo de 2020

Marzo de 2020

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

 

Nuevamente nos encontramos con nuestros lectores pasada ya la feria estival y en pleno desarrollo del año judicial, con los conocidos cambios producidos en los ámbitos de la administración pública nacional, la política y el enfoque de la macroeconomía por parte del recientemente asumido Poder Ejecutivo y la renovación parcial en la composición de las Cámaras de representantes.

 

Si bien es cierto que el Poder Judicial no presenta, hasta el momento, modificaciones sustanciales, abundan los proyectos que provocarían no pocos cimbronazos institucionales que impactarían sobre los procedimientos judiciales.

 

Nuestras áreas de práctica profesional e incumbencias, seguramente y como veremos más adelante, no serán ajenas a las pretendidas reformas.

 

En lo tocante a esta novísima edición de nuestro Suplemento - el N° 8 de la serie, dando inicio a la 3ra. temporada -, con toda la voluntad de llevarles la mejor doctrina autoral, judicial, la normativa destacable, la práctica profesional y las novedades, tenemos el placer de anunciar a dos colegas debutantes en la sección de doctrina, los Dres. Alfredo Quaglia y Eduardo Valobra, que abordan en sendos artículos, cuestiones relativas a los conjuntos inmobiliarios, con perspectivas diferentes pero no menos atrapantes.

 

La doctrina autoral

 

Así, Quaglia se introduce en la cuestión de los clubes de campo preexistentes – sobre los que hemos desarrollado ensayos en ediciones previas – en su relación con el derecho consumeril. Luego de una breve reseña referida a los antecedentes legislativos y las formas constitutivas, avanza en la entronización del derecho real autónomo – aun cuando se lo defina como propiedad horizontal especial, amén del debate del que ya hemos dado cuenta en otras ocasiones -configurado en el CCyCN, para desembocar de pleno en la aplicación de la normativa del derecho del consumo a esta tipología de conjuntos inmobiliarios. Concluye en que “la figura del consumidor está comprometida en este tipo de emprendimientos”, pese a que hasta tanto no se produzca la denominada adecuación que impone la ley a los clubes de campo organizados con formas societarias al derecho real de la PH, no serán considerados consumidores, en línea con precedentes judiciales que cita. Empero, coincidimos con el autor en que la calidad de accionista de una sociedad que tiene por finalidad u objeto el aprovechamiento de espacios y sectores comunes de esparcimiento, recreación, deportivos o de encuentro social y que le permite en esa condición al poseedor de la acción ser propietario de un lote y/o casa no excluye su calidad, además, de consumidor de los servicios que ofrece la sociedad administradora.

 

Valobra, por su lado, aborda la responsabilidad de los conjuntos inmobiliarios con respecto a ilícitos cometidos dentro de la urbanización que afecta a personas y/o bienes de los propietarios de parcelas. A la introducción en su tesis, le añade la búsqueda del bien tutelado en los CI, que de acuerdo a su consideración sería la búsqueda de calidad de vida. En esa inteligencia, entiende que – salvo pacto en contrario – “dentro de los fines u objetos de su creación, no existe la obligación originaria ni sobreviniente de la organización misma (su desarrollador) o de sus propietarios o eventualmente de su Administrador, de prestar un servicio de vigilancia, al menos en forma directa”. Entonces, cuando se extiende al análisis del servicio de seguridad provisto por las empresas privadas del rubro, el ensayista propicia que ante la habilitación que a estas le concede el Estado, las transforma en monopólicas de la actividad, desplazando cualquier posibilidad de que los CI puedan llevar a cabo per se dicha tarea. Por ello, concluye, la empresa de seguridad no sustituye al complejo urbanístico en el cumplimiento del deber de garantía o seguridad para con sus integrantes, sino que lo hace con el propio Estado. Más adelante, nos explica la naturaleza jurídica del contrato de servicio de vigilancia; discurre sobre si la obligación generada es de medios o resultados (entendiendo que las empresas “están encaminadas a procurar un resultado pero no a asegurarlo”); refiere a las distintas relaciones que involucra la prestación del antedicho servicio para interpelarse si la relación provocada entre las firmas dedicadas a esos menesteres y los CI y sus integrantes resulta ser de consumo (emparentándose con la doctrina que más arriba reseñamos) para finalizar con una vasta referencia a pronunciamientos tribunalicios que atendieron la responsabilidad de los CI por sucesos de inseguridad ocurridos puertas adentro y postular que no sería adecuado establecer un canon objetivo de responsabilidad a las entidades por esos eventos.

 

Como es habitual, el Dr. Ariel Zumpano nos conduce a un análisis profundo del derecho de la PH, en esta oportunidad desmenuzando el instituto de la Prehorizontalidad. Nos cuenta el significado de afectar un inmueble “a propiedad horizontal” (alterar las condiciones a) material, b) jurídica y c) convivencial de una propiedad vertical, explica el jurista), para darle nacimiento a una entidad colectiva llamada Consorcio. Luego, puntillosamente, conjuga las diversas etapas de la prehorizontalidad desde su sustrato (el terreno) pasando por sus diferenciados actores, sus relaciones y las consecuencias que traen aparejadas. Como con un riguroso mecanismo de relojería, Zumpano nos depara el estudio del emplazamiento en un estado jurídico que con la modificación pergeñada por el Código unificado se resume en tres artículos, siendo su antecedente una extensa ley y su reglamentación.

 

La doctrina judicial

 

Una de nuestras más firmes intenciones desde los comienzos del Suplemento, es otorgarle al lector la posibilidad de abrevar en una variada, actualizada y seleccionada colección de fallos que engloben las especialidades en estudio.

 

Creemos que en esta edición no vamos a la zaga: 11 fallos, en su mayoría peculiares y de gran utilidad práctica para el abogado litigante, que discurren entre las ejecuciones de expensas, las de alquileres, honorarios de los corredores y actuación de sus asistentes, locaciones, reivindicación, daños y perjuicios, tercería de mejor derecho y prescripción adquisitiva de inmuebles.

 

Esperamos sirvan de interesante aporte.

 

La normativa

 

Desde la salida de nuestro anterior Suplemento – noviembre de 2019 -, la prolífica actividad normativa de los últimos meses, no impactó derechamente sobre nuestro ámbito de influencia, maguer como no podía ser de otro modo, el plexo normativo de “emergencia pública” (allende la doble indemnización por despido arbitrario) no soslayó a los consorcios de copropietarios. De este modo, la Resolución General de la AFIP 4667/2020 incorporó como sujetos comprendidos en la posibilidad de la regularización de obligaciones tributarias y de la seguridad social a los Consorcios, quienes para acogerse a los beneficios deberán tramitar el certificado MiPyme y a través de sus administradores seguir las Guías orientativas elaboradas por el organismo recaudador. Aquí tendrán el texto completo.

 

La práctica profesional

 

Incursionamos una vez más en las presentaciones sinópticas mediante PPT para aplicarla a la faz eminentemente práctica de la labor profesional y, particularmente, dirigida a los colegas que administran inmuebles sometidos al régimen de la PH. El Dr. Gustavo A. Griffith nos facilita, sintéticamente, el ejercicio de la gestión de expensas en los entes consorciales, con su doble mirada como abogado y administrador.

 

El mercado inmobiliario

 

Tal como venimos desarrollando en las anteriores salidas del Suplemento, nos vamos a referir al soporte fáctico que permite la actuación profesional de quienes nos abocamos a la actividad inmobiliaria desde el prisma legal: la industria de la construcción y el conocido como “mercado inmobiliario” o de “real estate”.

 

Según la Cámara de la Construcción (Cameco), la actividad cayó 13.5 % en enero del corriente año respecto de igual mes de 2019 (datos tomados del Instituto de Estadísticas y Censos – INDEC – a través del Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción – ISAC -).

 

Para muestra vale lo que sigue: una reducción de los puestos de trabajo del 12,7 % interanual entre diciembre de 2019 y el mismo mes de 2018[1]

 

De esta manera, se acumulan 17 meses de baja de la producción y se perdieron 90.000 puestos de trabajo directos desde 2018, año en que comenzó fuertemente la debacle, en especial desde marzo de aquel año cuando sufrió el impacto de la gran devaluación. Sólo en diciembre pasado se destruyeron 19 mil puestos, tendencia que continuó en enero de 2020.

 

El actual número de empleados registrados en el sector es el más bajo de los últimos 15 años. Solamente en diciembre de 2019 se perdieron 19.586 puestos.

 

Otro elemento alarmante es la precariedad que sigue predominando entre los asalariados del sector: el índice pasó de 68% en 2004 a 61% en 2006, mientras que entre 2016 y 2018 se mantuvo en torno del 54%.

 

A su vez, el costo de la construcción aumentó un 5,2 % en enero último y el incremento interanual fue del 59 % superando en más de 6 puntos porcentuales al índice de inflación general.

 

El Instituto de Estadística y Registro de Industria de la Construcción (Ieric) concluye en un reciente informe que la pésima situación tiene su reflejo en la variación de la compra de materiales para la construcción. Como publicó el INDEC hace pocos días, en enero de este año el consumo de asfalto cayó 63,6% respecto de igual mes de 2019; el de hormigón elaborado, 43,1%; el de grifería, tubos de acero sin costura y vidrio, 17,4%; el de hierro redondo y aceros para la construcción, 15,4%; el de cemento portland, 14,7%; el de mosaicos y calcáreos, 13,7%; el de artículos sanitarios de cerámica, 11,3%; el de pinturas, 7,2%, y el de cales, 6,8%.

 

El Ieric señala como responsable del delicado escenario a la paralización de la obra pública en 2019 (se terminaron grandes obras en la Ciudad de Buenos Aires y, al igual que en el resto del país, la crisis macroeconómica cortó la posibilidad de nuevos proyectos) y al contexto desfavorable para la inversión, que desalentó nuevos desarrollos en la obra privada.

 

Sin duda, el Estado Nacional debería generar incentivos potentes para fortalecer las inversiones en este sector, pero el déficit fiscal, la economía arrasada por la gestión que finalizó el 10 de diciembre y la imposibilidad de endeudarse en los mercados implican caída de inversión en el sector público; aunque, por otro lado, la restricción a la compra de dólares para atesoramiento a la cotización oficial (vulgarmente conocida como cepo cambiario) puede redireccionar a la construcción privada el ahorro que no puede refugiarse en la divisa.

 

El panorama no puede ser más sombrío, y unánimemente los distintos sectores relacionados con la industria coinciden en el análisis: no habrá un cambio positivo ni significativo en las obras públicas, habida cuenta además que los proyectos de PPP (Contratos de Participación Público-Privada) se cerraron por falta de financiamiento, ya que estaban apalancados con crédito privado, hoy casi inexistente. Cabe añadir, que los PPP, más allá de los pomposos anuncios por el gobierno anterior, no tuvieron demasiada oportunidad de desplegarse ante el contexto desarticulado de la economía, que beneficiaba a la especulación con altas tasas de interés y nulas restricciones a la entrada y salida de capitales (carry trade).

 

En rigor de verdad, la puesta en marcha de los PPP – que conllevó la sanción previa de una ley, la 27.328[2] – implicó transpolar un sistema ajeno a nuestra tradición jurídica y de obra pública traído de la experiencia de algunos países centrales, que se intenta extender sobre gran parte del continente, con un dejo de beneficio principal a los capitales extranjeros de inversión que podría - aunque no lo sabemos aún en la práctica concreta – facilitar la concreción de obras de infraestructura que los Estados nacionales de la región no estarían en condiciones de afrontar por sí solos.

 

Todo indica, empero a algunas pautas establecidas en la norma con respecto a la creación de la Comisión Bicameral de Seguimiento de Contratos de Participación Público-Privada y el control que debe ejercer sobre estos contratos la Auditoría General de la Nación, que las obligaciones y garantías que recaen sobre el Estado argentino son mayores y desproporcionadas en relación con el compromiso que asume la actuación de los privados. Sin duda, la idea, hasta el momento, deparó muchas más satisfacciones a algunos colegas y estudios jurídicos de aceitada relación con la administración gubernamental que concluyó en diciembre del año pasado, quienes propugnaron el tratamiento del proyecto devenido en ley y terminaron asesorando a los pocos inversionistas conformados por consorcios nacionales e internacionales.

Como vimos, nada vislumbra que la actividad de la construcción, considerada desde siempre madre de todas las industrias (viene a cuento aquello que la industria de la construcción es provista por no menos de 35 “gremios” de manera directa y no menos de 50 de modo indirecto), comience un lento despegue antes de la mitad del presente año, aunque más de una voz agorera predice que la desazón transcurrirá durante, al menos, los próximos nueve meses.

Los análisis más optimistas están dando, de todos modos, por una razón que no es un síntoma de buena salud para la economía en general: como los argentinos no tienen otras alternativas financieras donde colocar sus ahorros, podrían volcarse a la refacción, ampliación, remodelación y autoconstrucción, algo que impulsaría un poco la actividad y la venta de materiales.

En ese sentido, el Ieric destaca que lo poco que se movió de la actividad en 2019 fue aquello impulsado por ahorros volcados a refacciones o construcciones de viviendas familiares. "Esto se refleja en la performance del cemento en bolsa, que terminó el año con una caída de 7,6%, pero que en diciembre cayó menos (en ese mes bajó 4% el consumo en bolsa, mientras que la compra a granel bajó 17%)", relatan en este instituto.

 

Conspira contra un cambio en el depresivo escenario, que el condicionante de la deuda pública externa todavía no encuentra un cauce de solución mediante una satisfactoria renegociación (tanto con los tenedores de deuda privados cuánto con el principal acreedor institucional como lo es el Fondo Monetario Internacional) y que, según el actual Gobierno Nacional, no se estaría en condiciones de aprobar un Presupuesto General de gastos y recursos para la Nación que contemple los niveles de inversión en obra pública que podrían abordarse.

 

Sin embargo, un dato es mínimamente alentador después de la tremenda devaluación que sufrió nuestra moneda en los dos últimos años y en particular desde agosto de 2019: el costo de construcción del metro cuadrado se encuentra en uno de sus mínimos históricos medido en dólares, 700. “Hasta el cuarto mes de 2018, medido desde enero de 2017 el costo de construcción se mantuvo por encima del dólar en un 5 % mensual promedio. A partir de mayo de ese año, hace ya 21 meses contados hasta enero de 2020, el costo de obra permaneció un 23 % en promedio mensual por debajo del valor del dólar, con meses pico como en diciembre último donde esa diferencia se ensanchó a casi el 40 %. Desde agosto de 2019 los costos de obra permanecen como mínimo un 30 % por debajo del valor del billete estadounidense” [3]

 

Esas rebajas no han sido en general lo suficientemente significativas – siguiendo a lo informado por ReporteInmobiliario.com -como para activar la demanda de compradores en los emprendimientos que se comercializan desde el pozo; en los últimos meses se observa una actitud mucho más proactiva de parte de los desarrolladores en hacer notar la baja del valor en la comercialización de ciertos emprendimientos.

 

Mientras tanto, los compradores que liquidaban dólares para pagar mensualmente sus cuotas ajustadas por el índice CAC (mensual, emitido por la Cámara Argentina de la Construcción) fueron los que hasta ahora capitalizaron la diferencia a su favor.

 

En tanto, el costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se ubicó en casi $ 86.000 por cada m2 a finales de enero de 2020, en la Provincia de Buenos Aires.

 

“Construir así, una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo algo por encima de los 27 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 348.372 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas.

 

“Para retrotraerse a un costo de ese orden en dólares habría que remontarse a mediados del año 2015, siendo desde ese momento el valor actual el más bajo luego del mínimo alcanzado el pasado mes de diciembre. Por otra parte, cabe mencionar, que el costo actual es un 33 % más bajo del de hace un año y un 40 % inferior al máximo de los últimos años registrado en noviembre de 2017, cuando superó los 578.000 dólares” (el énfasis es propio) [4]

 

Por ende, el costo por cada metro para construir la tipología de vivienda analizada llega actualmente a los 1.106 dólares blue [5]

 

Otro punto a favor de aliento para revertir el cuadro negativo es que, tal como remarca el Ieric, el único dato positivo de 2019 fue que los permisos de obra crecieron 11% en el acumulado del año y dieron un salto de 48% en diciembre respecto de igual mes de 2018 (en enero de este año subieron 7,5% en comparación con igual mes de 2019). "Esto significa que hay muchas obras proyectadas que, si bien no se iniciaron por la incertidumbre general, en cuanto haya una señal positiva, empezarán a levantarse", explican en ese instituto.

 

La Camarco, en estos días, presentó una serie de propuestas para reactivar el sector, como la aplicación a toda empresa constructora de regímenes fiscales y previsionales de excepción; el establecimiento de una línea de descuento de certificados de obra pública, y la neutralización de los contratos (sin multas ni sanciones por un plazo), entre otras.

 

La cámara sectorial sugirió, además, que se fije un incentivo fiscal a la construcción de nuevas viviendas para sectores medios; que se impulse un proyecto de ley que establezca que los créditos hipotecarios se actualicen por el coeficiente de variación salarial (CVS), y la puesta en marcha de un plan de construcción de viviendas sociales, a través de los institutos de vivienda provinciales con recursos del Estado Nacional.

 

Esto apunta, entendemos, a intentar vigorizar un motor esencial de la economía como lo es la industria que nos ocupa, aunque se da de bruces con los limitantes presupuestarios del erario público, en un panorama de cuasi default en que se halla.

 

Paralelamente, otra de las patas del sistema, también encuentra un escenario desolador. La comercialización de inmuebles encontró en enero de 2020 su peor performance desde que se tiene registro (1980): 1390 actos escriturarios.

 

En comparación con diciembre de 2019, los actos cayeron 57,4% en cantidad y un 52,1% en pesos. El monto medio de los actos fue de $7.046.230 (111.880 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), es decir que creció 37,9% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense bajó 15,8%.

 

“Si vamos hacia atrás al inicio de la serie (año 1998) no es posible encontrar un enero con cifras tan bajas. Ni siquiera enero de 2002, cuando arreciaba la mega crisis de la convertibilidad. En ese momento se efectuaron 1678 compraventas un 20 % más que en enero de este año. No obstante, el peor mes había sido durante el cepo anterior en enero de 2015 con 1629 escrituras, 17 % más que la actuales. Las 1390 escrituras actuales representan menos aún que la tercera parte de las registradas al inicio de 2018”[6][7]

 

En enero, las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 111 casos, 49,3% menos que las registradas un año antes. Representaron el 8% del total, frente al 10,8% de un año antes.

 

La provincia de Buenos Aires, va de suyo, no corrió mejor suerte. El número de compraventas otorgadas en la más importante de las provincias argentinas registró en el primer mes del año una disminución del 20,8 % interanual.

 

“Se trata del peor enero desde el año 2002, en pleno estallido del ‘uno a uno’. El total de escrituras fue de 2502, mientras que en el mismo mes del año pasado se habían registrado 3160. Los datos surgen de las estadísticas elaboradas mensualmente por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires” (el resaltado nos pertenece)[8][9]

 

En lo que respecta a la comparación con el mes anterior, se evidencia una disminución del 80,6 % en las compraventas ya que en diciembre de 2019 se habían registrado 12.873 operaciones.

 

En otro orden, ante la virtual inmovilización de las operaciones inmobiliarias, los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos usados de dos y tres ambientes en la Ciudad de Buenos Aires mostraron una retracción para el promedio de la ciudad del 2,5 % el último trimestre; acusando ya una baja interanual del 8,8 % en la comparación entre febrero de 2020 contra el mismo mes del año pasado.

 

El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde el año 2005 se ubicó en febrero del presente año en los 2.190 U$S/m2, valor aún en los niveles de mediados del 2017 en pleno boom de ventas con créditos hipotecarios UVA [10] [11]

 

Y aquí queremos detenernos, para interrogarnos sobre la influencia negativa de algún sector de las corporaciones de martilleros y corredores inmobiliarios que lejos de desalentar a sus colegiados en lo referido a la gestación de falsas expectativas en los propietarios de departamentos y viviendas usados – cualquiera sea la categoría y característica de los inmuebles y su ubicación geográfica dentro de la CABA y buena parte del conurbano bonaerense – a la hora de tasar, por el contrario sostienen valores impropios para la época recesiva en que vivimos. Retraer apenas un 2.5 % promedio en el precio en dólares de esos inmuebles implica no reconocer la impresionante revalorización de la divisa que en cualquier mercado de que se trate, redundaría en una sostenida y destacada baja en los precios en dicha moneda extranjera. Es de pensar que por más pulsión refractaría por parte de los propietarios que, infundadamente, se esmeran en mantener el precio en divisas de sus bienes, los profesionales del sector no realizan acabadamente su tarea y función dentro del “mercado”, asesorando correctamente y no aceptando, ante la insistencia del cliente oferente, la fijación de valores que lo único que provocan es mayor estancamiento e indefinición. Parecería que la ambición de una toma de ganancias desmedida – hasta podríamos enunciar una conducta codiciosa – es mayor que el perjuicio que produce en la actividad y en el daño autoinflingido.

 

La escasa flexibilidad a un ajuste de precios más veloz, ya que el descenso al no resultar de la dimensión necesaria como para recuperar un nivel de ventas que ha llegado a un piso histórico, suma por otro lado que tampoco operan variables que hayan recuperado la cantidad, capacidad y/o motivación de la demanda. Salarios y jubilaciones que han perdido en los últimos cuatro años una capacidad adquisitiva – en promedio – cercana al 20 % - con la consiguiente caída del ingreso real de las personas en dólares -; la desaparición del crédito UVA por razones más que elocuentes y las dudas nacientes en la recreación del Procrear más la restricción casi absoluta para acceder al mercado oficial de cambios y la retracción exasperante de la economía nacional, no admiten valores similares a épocas de expansión económica y gran desarrollo del mercado inmobiliario (años 2007 a 2011 y, en parte, 2017).

 

Si a lo expresado le agregamos – esperando que así no sea – la posible penetración en nuestras tierras de la epidemia del Coronavirus – Covid-19 – la escena no podría ser menos auspiciosa. Para muestra apenas cabe observar lo que sucede en el norte de Italia, sin necesidad de citar a China, con regiones enteras paralizadas para prevenir el contagio y erradicar el virus.

 

Adentrándonos en el conocido como mercado de alquileres y renta, las locaciones urbanas crecieron, significativamente, por debajo de la inflación e incluso menos que el índice salarial, aun cuando los valores locativos de mercado crecieron cerca de un 75 % en dos años.

 

De acuerdo al Reporte Inmobiliario [12] “la cotización de una unidad standard de un dormitorio alcanzó un promedio en CABA de $ 16.256 en los primeros días de febrero, mientras que dos años atrás, en el mismo mes de 2018, la media se encontraba en $ 9.324” [13]

 

Con relación a febrero de 2018, si el valor locativo hubiera evolucionado par y paso con la inflación actualmente a febrero de 2020 debería hallarse por encima de los 21.000 pesos ($ 21.453) un 32 % más alto que el promedio actual registrado de $ 16.256, debido a que entre febrero de 2018 y enero de 2020 la inflación fue del 130,1 % medida por el IPC nivel general del INDEC.

 

Por otra parte, si el alquiler original de inicio del contrato en febrero de 2018 se hubiera actualizado por índice salarial su valor también superaría al actual de mercado ya que alcanzaría los $ 16.845 a diciembre de 2019 considerando el último valor del índice RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables), restando aún adicionar la actualización que correspondería a enero de 2020 [14]

 

Ahora bien, un contrato que hubiera vencido a fines de enero de 2020 habría sufrido en su transcurso aumentos escalonados semestrales de entre el 12.5 y el 15 %, de acuerdo a lo que se pactaba habitualmente a la fecha de inicio del mismo en febrero de 2018. Así, de haber sido expuesto al máximo de tasa de actualización cada 6 meses (15 %), el último mes de contrato correspondiente a enero de 2020 habría abonado $ 14.181, quedando $ 2.075, lo que representaría casi un 15% de incremento adicional para alcanzar el alquiler vigente en el mercado para un departamento similar y un 51 % por debajo de la inflación acumulada a finales de enero de 2020, destaca Reporte Inmobiliario.

 

A su tiempo, si la actualización de ese contrato se hubiera efectuado según lo estipulado en la fórmula prevista por el proyecto de Ley de alquileres del año pasado que cuenta con media sanción, además de haber contado con un único aumento en el primer mes del segundo año de contrato, el monto abonado del último alquiler de enero de 2020 hubiera sido de $ 13.161, un 7 % inferior al que correspondería por escalonamiento, 19 % menor que el actual de mercado y un 63 % por debajo del valor que surgiría de haber actualizado el alquiler inicial por IPC [15].

 

De la observación de la evolución de las variables analizadas, entre otras cosas, puede observarse objetivamente que los valores de alquileres ni por mercado ni en su actualización contractual han seguido a la inflación, encontrando su límite y nivel de equilibrio en función de la capacidad de pago real de la demanda.

 

De allí que la rentabilidad de los alquileres se redujo paulatinamente hasta llegar ya durante el año pasado a mínimos históricos del orden del 2,5 % anual.

 

Esto debido a que mientras que los valores de venta, atados a la cotización del dólar no se ajustaron en la medida de la devaluación y pasados a pesos cuando menos se triplicaron, el valor del alquiler evolucionó por debajo incluso de la inflación general más en línea con la capacidad de pago de una demanda que, en la mayoría de los casos, tampoco pudo recomponer la caída del poder adquisitivo de su ingreso con respecto a la inflación y mucho menos con respecto a la devaluación [16]

 

Del estudio surge que para igualar la renta que se obtenía por el alquiler de un departamento en 2017, el valor del alquiler actual debería subir a más del doble (+124 %) o bien el valor de venta de la unidad caer a menos de la mitad (-55 %).

 

La renta promedio actual resulta significativamente menor a la que se obtenía en el año 2017, previo al proceso de devaluación acelerada del peso, cuando alcanzaba el 5,4 % anual.

 

Si hipotéticamente se pretendiera llegar a ese mismo nivel de rentabilidad – comenta Reporte Inmobiliario - los valores de venta de los departamentos deberían caer a menos de la mitad de los de publicación actuales o bien el precio del alquiler mensual aumentar un 124 % con relación a los que se solicitan hoy, pasando de $ 16.130 a casi $ 36.200 mensuales.

 

“Si bien cualquiera de estos escenarios teóricos extremos sería sumamente improbable que se reflejaran de forma práctica en la realidad, resultan ejemplificadores a la hora de extraer algunas conclusiones, entre otras, observar cuál de los dos valores tendría mayores chances de ajustar en pos de lograr un aumento de la rentabilidad, dentro de un contexto donde las operaciones de venta se ubican en un mínimo histórico y en el cual la recuperación del ingreso real de los hogares difícilmente se logre en el corto plazo” [17] [18]

 

En lo que se relaciona con el “mercado de oficinas” 2019 cerró con una vacancia del 6,3% igualándose al cierre del año anterior. La producción de nuevas oficinas sumó un total de 48.900 m2. Su recepción fue positiva dentro de un mercado pequeño que aún se mantiene sub-ofertado. “Los submercados con mayor absorción en el año fueron aquellos que tuvieron ingresos de edificios nuevos y ocupados en su totalidad por empresas de coworking” [19]

 

El precio de alquiler promedio en oficinas tuvo una caída del 5,5% en comparación con el cierre del año 2018 pero, teniendo en cuenta el aumento del valor del dólar que hubo durante el 2019, la variación ha sido del 54%. Se debe tener a la vista que, como es en el caso de los últimos diez años, los valores de los alquileres se han pagado al tipo de cambio oficial establecido por el Banco de la Nación Argentina (BNA).

 

En preta síntesis, volvemos sobre aquello que manifestáramos en anterior edición de nuestro Suplemento, relativo a plantearnos – contra la resistencia de corporaciones que nuclean a empresas de la construcción y los inmobiliarios y de más de un multi propietario de bienes raíces – si no es tiempo de revalidar un debate de antigua data y dar paulatina defunción a la cotización de inmuebles en dólares estadounidenses, revirtiendo la tendencia iniciada hace más de 4 décadas, para desterrar las permanentes distorsiones en los valores de compraventa y locación de viviendas y porque no de inmuebles comerciales e industriales. Ergo, comenzar, en definitiva, el camino de la pesificación que debe ser acompañada por otros rubros de la economía, para impulsar un sendero virtuoso de crecimiento y fortalecimiento, de una vez por todas, de nuestra moneda, evitando la permanente volatilidad y el señorío del mercado por encima de las necesidades y derechos de los ciudadanos. Desde ya, para ello, ineludiblemente, tendrá que haber más Estado eficiente, con equilibrio fiscal y aplicando regulaciones justas que eviten los abusos y dirima a favor de los más débiles la puja distributiva y la captura de la renta.

 

No menos complicada es la plataforma de los edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal. Tanto los Consorcios de copropietarios cuanto los conjuntos inmobiliarios (PH especial, conforme el CCyCN) vienen arrastrando el sufrimiento de la fuerte elevación de sus gastos y la consecuente suba de expensas y contribuciones para con sus titulares de dominio y locatarios de unidades funcionales. Se habla, sin mediar estadísticas confiables, que el alza durante el segundo semestre del pasado año y el primer bimestre del actual, ya supera el 60 %, cuando no se duplicó.

 

El congelamiento de las tarifas de los servicios públicos domiciliarios por los primeros 180 días del presente año, no alcanzan para aliviar el impacto del aumento desproporcionado de esas mismas tarifas durante la anterior administración del país.

 

El acomodamiento salarial de los dependientes y el incremento solidario (vgr. Decreto 14/2020) también influyen en las cargas cada vez más aumentadas de los consorcistas. Se reduce el mantenimiento de los edificios a su máxima expresión, lo que no en pocas ocasiones resiente la seguridad de los edificios.

 

Las deudas por expensas impagas se vieron engrosadas, llegando la morosidad a rondar el 30 % en las cuentas de los consorcios. De esto da cuenta la suba permanente, año tras año, de los juicios ejecutivos incoados para el cobro de expensas atrasadas, información que brinda la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal.

 

La normativa de emergencia no deja de abarcar a los consorcios y urbanizaciones: por un lado, como en todo el ámbito laboral privado, rige la doble indemnización (cfr. DNU 34/2019) y por otro costado se pretende dar alivio incorporando a los consorcios de propietarios en el régimen de regularización y refinanciación de deudas tributarias, obtención del certificado MiPyme de por medio (cfr. Resolución General N° 4667/2020 de la AFIP, que acompañamos en esta edición), derivada de la ley 27.541.

 

En definitiva, poco o casi nada resulta halagüeño a la hora de elaborar un informe de situación. Si nos queda la esperanza que las políticas que de aquí en más adopte el nuevo Gobierno Nacional, acompañadas por los estados provinciales, repercutan - aun lentamente – de forma favorable para torcer la tendencia declinante y muestren un horizonte de crecimiento económico y de integración social.

 

Entre tanto, con la casi certeza que no lo avizoraremos en nuestro próximo encuentro, nos despedimos de nuestros lectores, solo si Dios así lo determina, hasta mayo entrante.

Afectuosos saludos.

 

 

 

Citar: elDial.com - CC606D

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