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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 11 – 8 de octubre de 2020

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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 11 – 8 de octubre de 2020

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

Mientras continuamos transitando la peculiar realidad que nos toca vivir, en la que la pandemia por la infección del virus SARS-CoV-2 ahora también se acompaña por lo que los especialistas denominan como sindemia[1], estas páginas continúan intentando – esperemos que con el mayor grado de acierto posible – traerles las opiniones y estudios de nuestros colaboradores sobre las más diversas cuestiones de las especialidades reunidas, las novedades jurisprudenciales y normativas junto a documentos que le faciliten la tarea a los abogados litigantes, así como también el análisis del cambiante mercado laboral que atienden los operadores jurídicos inclinados por estos saberes.

 

I.- Lo sustancial

 

Nuevamente, y ya a más de tres meses de vigencia de la ley 27.551 (conocida popularmente como ley de alquileres), ofrecemos otra sección especial dedicada a la temática, incorporando dos trabajos doctrinales de envergadura.

 

Por un lado, el Dr. Del Cerro ensaya su parecer sobre la inconstitucionalidad del artículo 14 de la mentada ley basado en que el ajuste anual por un índice calculado y publicado por el Banco Central de la República Argentina dispuesto para las locaciones habitacionales implica una lesión al derecho de propiedad del locador. El esfuerzo del autor en demostrar mediante el estudio comparativo de las actualizaciones por mes o por año, utilizando los índices registrados en 2019 y 2018, resulta encomiable. Si bien no coincidimos con el nudo argumentativo (la télesis de la norma apunta a disminuir el carácter presuntamente paritario del contrato de locación de vivienda, impulsando un resguardo protectorio para la parte que la norma, implícitamente, entiende como hiposuficiente y desaventajado en la negociación contractual), habrá que estar a las consecuencias ulteriores de las relaciones contractuales que comiencen a regir desde ahora y, al menos, a un año vista desde su celebración.

 

El Dr. Varano, debutante en esta publicación, nos presenta una minuciosa exposición sobre dos de los cuatro títulos de la norma: las reformas al Código Civil y Comercial de la Nación (a través de la sustitución de 10 artículos del cuerpo normativo, a saber: art. 75; art. 1196; art. 1198; art. 1199; art. 1201; art. 1203; art. 1209; art. 1221; art. 1222; art. 1351) y la incorporación de los artículos 1204 bis y 1221 bis; y el denominado “Regulación complementaria de las locaciones” que “incorpora cuestiones referidas a las garantías, los ajustes, la consignación judicial de los montos adeudados, la declaración de los contratos ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), qué si bien no forman parte del articulado del Código, integran la normativa regulatoria de los contratos de locación”, nos dice el autor. Una doctrina generalista que servirá para repasar los cambios a quienes ya se han interiorizado sobre el instituto o, bien, impondrá de las novedades a quienes recién se aproximan al conocimiento del flamante instrumento legal.

 

Asimismo, acompañamos la Comunicación N° 7096 - Circular RUNOR 1 - 1596. Índice para Contratos de Locación (Ley 27.551), elaborado por el BCRA para el ajuste de los contratos de locación destinados a vivienda (ingresar).

 

Adentrándonos en la estructura tradicional de nuestro Suplemento, en primer lugar, reproducimos un artículo sumamente interesante del profesor Dr. Costantino, (publicado en elDial.com Express de fecha 10/09/2020, elDial DC2C0B) en el que el destacado doctrinario aborda el trascendente tópico de las asambleas virtuales en la propiedad horizontal. En detalle, nos ilustra sobre la aplicación de las asambleas remotas en el marco de la legislación especial sobre PH en el CCyCN, pasando por la normativa porteña que las prevé, la necesidad – a su entender – de determinar por “reglamento de propiedad, asamblea consorcial presencial o la ley”, protocolos previos que adecuarían y simplificarían el desarrollos de esos actos, al tiempo que se evitarían planteos nulificatorios, a lo que agrega lo dicho en el derecho español al respecto y una serie de pautas a tener en cuenta para el armado de esos lineamentos. Coincidimos en la importancia de establecer un marco procedimental especial para estos eventos, aunque consideramos que legalmente nada obsta a que se desarrollen bajo los preceptos que fijan los propios estatutos para las que ahora deberíamos denominar asambleas de consorcio con presencia física. Por el contrario, la excepcionalidad de la época por la que atravesamos las hace más que necesarias, y deben ser cumplidas en orden a los preceptos legales y reglamentarios que ordenan su desarrollo. Si antes, durante o después de una asamblea a distancia, los propietarios se ponen de acuerdo en enhebrar un protocolo referencial, lo vemos con buen tino.

 

Y hablando de protocolos asamblearios, precisamente, la Dra. Desages nos provee del primero de que tengamos noticia, el elaborado por los profesionales de la Asociación Inmobiliaria de Edificios de Renta y Horizontal (AIERH). En él, con sencillez para alcanzar a todos quienes integren un consorcio, se especifican las diferentes fases en que se despliega el acto asambleario y los recaudos a adoptar. Sin duda, permitirá disciplinar los actos.

 

El Dr. Zumpano, permanente aportante de conocimiento y elaboración doctrinal, nos interpela mediando dos caminos: en el primero comenta que la escritura de una unidad funcional nos introduce en la propiedad horizontal y el reglamento en el consorcio propiamente dicho, luego nos lleva hacia las profundidades de esa relación y la del consorcio con otros sujetos de derecho público y privado en la que existen relación de autoridad con organismos estatales, relación de consumo partiendo de una desigualdad cognitiva y relación de paridad igualitaria con otros sujetos ligados por contratos o por responsabilidad civil, para finalmente describirnos las relaciones entre los órganos del consorcio y las cláusulas del reglamento y las consecuencias jurídicas de la adhesión al reglamento; en el segundo sendero nos habla de las diferencias entre la remoción del órgano administrador y la revocación del mandato del administrador, llegando a conclusiones no ajenas, además, al derecho consumeril.

 

La Dra. Sevitz, por su parte, en sus dos contribuciones a esta edición, aporta al debate sobre la abusividad (y de allí su posible nulidad) que pueden contener las cláusulas de reserva de espacios y partes comunes en los edificios regidos por el derecho real de PH por los constructores, así como la imperiosa legalidad de limitarlas en el tiempo y, paralelamente, aborda los actos discriminatorios al interior de los consorcios, sus efectos en la jurisprudencia y cómo influye la legislación en estos tiempos de coronavirus.

Como es de costumbre, una selecta diversidad de pronunciamientos de los tribunales y la normativa de mayor relevancia junto a una presentación dedicada a explicar, brevemente, artículo por artículo, la PH en el CCyCN y la evocación a sus antecedentes, con referencias doctrinarias tanto autorales cuanto jurisprudenciales, completan la entregan de hoy.

 

II.- La realidad (al menos la que observamos desde nuestro prisma)

 

No por estar acostumbrados al lamento, dejaremos de comentar (desde nuestra siempre parcial visión de las cosas) el estado de situación del campo en que los operadores jurídicos orientados a las lides que abarcamos en este Suplemento, nos movemos.

En orden de prelación, primeriamos con las estadísticas. El desastroso escenario del segundo trimestre del corriente año que arrastrado por la recesión iniciada antes de mediados de 2018 y la instalación de la pandemia con sus medidas sanitarias restrictivas de la actividad económica, deparó los peores números históricos en el denominado “mercado inmobiliario y de la industria de la construcción” encontró cierto freno a partir del tercer trimestre, aunque aún no es detectable cual será el devenir de los próximos meses, pese a la existencia de algunos datos alentadores y programas que anunciados desde el Estado podrían vislumbrar un horizonte menos tenso.

En agosto, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró una baja del 45,9 % respecto del nivel de un año antes, al sumar 1604 registros [2], mientras que el monto total de las transacciones realizadas descendió un 41,2%, con $13.360 millones. En comparación con julio de 2020, subieron un 179,9 % (julio: 573 escrituras), informó el Colegio de Escribanos local [3]. Es el vigésimo séptimo mes consecutivo con caída en la medición interanual.

En otro orden, hubo 91 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria[4]. Por lo que la caída en ese sentido es del 71,9%. Y los primeros 8 meses acumulan una baja de escrituras con crédito del 64,1%. En los actos totales, los 8 meses llevan una baja del 61% [5]

En lo referido al costo de la construcción, este aumentó un 2,7 % en agosto de acuerdo a la Cámara Argentina de la Construcción. El incremento acumulado en los primeros ocho meses de 2020 fue del 23,1 %.

La última encuesta sobre impacto del Covid-19 de la mencionada Cámara, arrojó en septiembre los siguientes resultados: i) De las obras con contrato vigente al 31 de agosto de 2020, el 55% están con desarrollo normal, el 14% están demoradas y otro 12% paralizadas. La proporción de obras con desarrollo normal mejoró en los últimos 4 meses, pasando del 34% al 55% actual. En el caso de empresas del AMBA indican que sólo el 32% de las obras están en desarrollo normal (contra una media del 61% del interior); ii) En agosto de 2020 el 46% de las empresas realizaron presupuestos u ofertas de obras públicas y el 49% para obras privadas. Esto mejoró respecto de meses anteriores; iii) El 78% de las empresas constructoras consultadas no tuvieron ninguna adjudicación de obra pública en el mes de agosto de 2020. Respecto de obras privadas, el 76% no tuvo nuevas adjudicaciones en agosto. En ambos casos los valores son semejantes respecto del mes anterior; iv) El 21% de las empresas tuvieron que suspender personal bajo convenio UOCRA. El 50% estima que las suspensiones seguirán al menos hasta el mes de octubre de 2020; v) En el caso del personal bajo ley 20.744, el 17% de las empresas suspendió personal; vi) En agosto de 2020 el 50% de las empresas fueron incluidas en el programa ATP, en el mes de abril el 69% de las empresas habían sido incluidas; vii) En lo relativo a las expectativas del sector a 3 meses vista, el 26% espera que la actividad mejore, el 35% que se mantendrá igual y el 24% creé que la actividad disminuirá. Las expectativas positivas se estancaron en este mes luego de una importante mejora; viii) Respecto de la facturación esperada para los próximos 6 meses, sobre la base de lo presupuestado, el 59% de los consultados indica que la misma será un 50% o menos de lo esperado, hubo una mejora respecto del mes anterior; ix) En relación a las medidas tomadas por el gobierno para incentivar la actividad de la construcción, el 16% cree que son buenas o muy buenas, el 40% regulares y el 36% malas. La evaluación de las medidas tomadas tuvo una leve caída respecto del mes anterior.

CAMARCO, asimismo, celebró las medidas anunciadas por el Gobierno Nacional, ya que el mismo paquete “tiene como objetivo movilizar la inversión hacia la industria de la construcción a través de incentivos fiscales que, entre otras cosas, generen ofertas de viviendas. Adicionalmente se brindará a los argentinos la posibilidad de acceder a las mismas, mediante créditos hipotecarios que varíen en función del salario, generando así una certeza en cuanto al impacto de la cuota de los mismos en los ingresos del grupo familiar. Ambas medidas generan la esperanza para los argentinos de poder acceder a una vivienda a través de un crédito hipotecario, con todo lo que ello implica en términos sociales y en el combate contra la pobreza y la desigualdad”.

La cámara resaltó que “Esto permitirá una reactivación económica y de creación de empleo que contribuirá a la recuperación del sector y de la economía en general, que tanto necesita nuestro país. Además de estos incentivos para la inversión privada, la inversión pública tiene correlato en el Presupuesto 2021, que se incrementó sustancialmente. Todo esto representa un gran apoyo al fortalecimiento de la industria”.

¿En que constan las citadas medidas? Son dos proyectos de ley: uno dirigido a obtener beneficios impositivos para estimular la inversión en proyectos nuevos.

Comprende el Impuesto a los Bienes Personales, con la exención durante tres años sobre los activos financieros que se apliquen a nuevas construcciones y el Impuesto a las Ganancias: se difiere el pago de este impuesto y del Impuesto sobre las Transferencias de Inmuebles correspondiente al aporte de un inmueble (por ejemplo, un terreno) a un proyecto de construcción hasta el momento de finalizada o cobrada la obra.

El otro proyecto de ley contempla la creación de un Fondo Fiduciario de Cobertura y Promoción para brindar sustentabilidad al Sistema de Crédito Hipotecario. Este fondo se financiará con aportes de las entidades financieras y con una porción de la cuota del crédito. Será administrado por la Agencia Hipotecaria Argentina, que se creará con el objetivo de promover el crédito hipotecario bancario y movilizar el ahorro nacional, profundizando el mercado financiero en pesos.

En paralelo, el Grupo Construya realizó su 2da. encuesta Covid-19 en el Sector de la Construcción (entre el 21 de agosto y el 7 de septiembre de 2020), en la que las respuestas volvieron a ser contundentes, “pero la proporción de respuestas negativas se redujo, producto del relajamiento gradual de la cuarentena desde abril en adelante (según jurisdicciones y actividades)”, comentó la entidad [6].

Del total de los consultados, el 30% señaló que el impacto fue muy negativo y 38% dijo que fue negativo. En conjunto, concentraron casi 7 de cada 10 respuestas, cuando en la primera medición había llegado a 9 de cada 10 respuestas. Otro 15% consideró ahora que la cuarentena fue neutra, 15% indicó que tuvo un efecto positivo y 4% señaló que el impacto fue muy positivo.

Mientras que el Procrear viene avanzando a un paso sostenido desde su relanzamiento, sorteando las primeras líneas de crédito, y se desenvuelven los programas Plan Argentina Construye, Plan Nacional de Suelo Urbano y Argentina Construye Solidaria, la Comisión Nacional de Valores (CNV) concretó la creación de un Régimen Especial de Productos de Inversión Colectiva para el Desarrollo Inmobiliario, destinado a la promoción de nuevos instrumentos financieros que acompañen la reactivación de diversos sectores de la economía.

La Resolución 855/20 del supra señalado organismo, creó el régimen que consolida disposiciones para los Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) y los Fideicomisos Financieros (FF), con características adaptadas a las particularidades de la industria inmobiliaria.

El régimen incorpora la figura del desarrollador y la de un auditor técnico, responsable de la elaboración de informes periódicos sobre el avance de obra, aplicación de los fondos y cualquier otra información que resulte relevante sobre el emprendimiento.

En un comunicado, la CNV destacó que la normativa se constituyó a partir “del proceso de elaboración participativa de normas, del que se tomaron en cuenta opiniones y/o propuestas recibidas de varios sectores de interesados y la ciudadanía en general durante el período de consulta que fue puesta a consideración pública”.

“Todas las acciones de promoción en este sentido se fundamentan en que los productos de inversión colectiva resultan ser el canal natural para la captación de ahorro e inversión para el desarrollo de las economías, brindando liquidez y financiamiento a proyectos a través del mercado de capitales”, señaló la CNV.

En referencia a este nuevo régimen, la Cámara de Empresas de Servicios Inmobiliarios (CAMESI) en el 5to. informe de su Observatorio Inmobiliario (septiembre) manifestó que “Empresas y operadores también fueron consultados en relación al nuevo Régimen de Inversión para el Desarrollo Inmobiliario. El 31% considera que apunta a que los ahorristas inviertan en ladrillos, mientras que el 27% lo ve como una alternativa válida de capitalización ante la falta de dólares. Para el 15%, la iniciativa no resulta atractiva para el inversor, en tanto que para el 14% no es suficiente para la reactivación del mercado. Finalmente, el 9% lo ve como una medida de reactivación con más propiedades en la oferta”.

En tanto, ya son 5 los meses consecutivos en que los costos se mantienen en mínimos históricos. El costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio, por ejemplo, superó los $ 107.000 por cada m2 a finales de agosto de 2020.

Construir así – informa Reporte Inmobiliario -, una vivienda con buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo que se acerca a los 33,8 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 225.300 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. El ahorro con respecto a noviembre del 2017, resulta nada menos que de 353.069 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa habría que contar con un presupuesto de 578.369 dólares[7].

“El costo por m2 para llevar la vivienda adelante es prácticamente el mismo de cuando Reporte Inmobiliario comenzó a elaborar el presente índice, en mayo del 2010; y un 56,73% más bajo comparado con el costo pico que se observó en noviembre del 2017”, concluyó la publicación especializada.

Por ello, los analistas del mercado predicen que la fuerte baja en los costos de esta tipología y sostenidos en el tiempo hace presuponer un nuevo boom de construcción en los complejos suburbanos privados del Gran Buenos Aires cómo se pudo ver en el periodo 2003-2006, traccionado por las necesidades que muchas familias tuvieron y tienen durante la pandemia y el aislamiento, que hace de la búsqueda de espacios más amplios y aireados una constante. Sin embargo, al aumento exponencial de consultas, aún no le ha seguido la concreción de muchas operaciones, siendo las más frecuentes aquellas que tienden a adquirir una propiedad de aquellas características por intermedio de permutas con sus actuales viviendas o, en su gran mayoría, dándolas en parte de pago. Es decir, el poder adquisitivo fuertemente disminuido, en especial de los sectores medios de la población, no permite la compra directa de unidades a lo que se añade la manifiesta falta de crédito. Recordemos, además, que la tasa de desempleo en nuestro país llegó a 13,1% en el segundo trimestre del año, siendo el número más alto en los últimos 15 años.

En ese sentido, el presidente de CAMESI, Alejandro Ginevra, explicó que “Los argentinos tenemos que entender que la especulación, volcarse al dólar, no va más y que es mejor invertir en activos inmobiliarios, que resguardan la inversión. Para esto, desde CAMESI estamos pidiendo que no se castigue con cargas impositivas de bienes personales a quien elige invertir en ladrillos en lugar de poner su dinero en la renta financiera. Necesitamos de estas medidas y otras más, para que sea equitativa la competencia entre la inversión en el sector inmobiliario versus la especulación financiera”, agregó.

En cuanto al paquete de medidas en materia de política cambiaria y su impacto en el mercado inmobiliario, el informe de CAMESI deparó que el 40% de los operadores consultados, tiene una visión negativa sobre los alcances de las medidas cambiarias impulsadas por el gobierno, en tanto que un 34% se muestra optimista. En el medio (26%) se ubican quienes consideran que el impacto será nulo.

Para el presidente de la entidad, “frente a estos cambios, los inversores frenan sus decisiones hasta tanto no aclare el panorama. Deberíamos empezar a tener medidas a mediano y largo plazo y no tan cortoplacistas”.

En lo relativo al Programa Precios Cuidados para la Construcción, lanzado por el Gobierno Nacional, las opiniones se muestran mayoritariamente favorables. Más del 50% de los consultados estima que su impacto será positivo. Mientras que solamente el 4% analiza que impactará negativamente en el rubro. Asimismo, es alto el porcentaje (42%) que opina que los alcances del programa serán neutros.

Si de alquileres se trata, los últimos meses trajeron aparejados mayor movimiento en el interior del país, puesto que en la zona del AMBA, los aumentos desmedidos en los cánones producto de la reacción especulativa propiciada por sectores inmobiliarios y de multipropietarios en respuesta a la sanción y vigencia de la ley 27.551, retrajeron en parte la oferta – los pequeños rentistas y propietarios de un inmueble cuya locación les permite subsistir, asustados por la campaña mediática, acompañaron el aumento de precios o el retiro momentáneo de sus inmuebles - y en mayor dimensión la demanda. A eso se le suma la prórroga hasta el 31/01/2021 de las locaciones vigentes y el congelamiento de sus valores por efecto del DNU 766/2020 (que sucedió al DNU 320/2020).

Así las cosas, el valor promedio para unidades de 2 ambientes en las 11 localidades relevadas trimestralmente por Reporte inmobiliario (Bahía Blanca, Bariloche, Córdoba Capital, Mar del Plata, Mendoza Capital, Neuquén Ciudad, Posadas, Rosario, Salta Capital, Santa Fe Capital y San Miguel de Tucumán) se ubicó casi en los $ 14.949 mensuales, mientras que en el caso de los tres ambientes el promedio se instaló en $ 20.682 mensuales. Los incrementos anuales siguen por debajo de la inflación, aunque en el último periodo se verifica un aceleramiento de estos[8].

Según el mismo medio, en la actualización trimestral de cotización del m2 de localidades del interior, se puede observar que los valores bajaron un 23,5 % interanual en promedio para el conjunto de las localidades. Una caída más profunda que en CABA y GBA.

El costo para cada metro cuadrado vendible para la tipología vivienda multifamiliar (corresponde a un edificio entre medianeras de ocho pisos más retiro sobre un lote de 8,70 mts. de frente, compuesto por semipisos de dos ambientes. El edificio cuenta con SUM y piscina descubierta en azotea) llegó en septiembre a los $ 64.744 o USD blue 430 de hoy[9]. “A partir de los controles de cambio – dice Reporte Inmobiliario - volvió a ser muy importante (como ocurrió ya con el cepo anterior) el análisis de los costos en dólares paralelos o no oficiales, ya que la demanda deberá abonar en una posible compra de departamento con dólares ahorrados anteriormente o adquiridos a valores más altos, como puede ser en el mercado secundario, o con herramientas alternativas como el contado con liqui por ejemplo”.

Sin embargo, si de unidades usadas se habla, los valores en dólares a los que se publican las ofertas de venta de departamentos de dos y tres ambientes mostraron una retracción para el promedio de la Ciudad de Buenos Aires del 4,0 % el último trimestre; acusando ya una baja del 13,8 % en la comparación interanual de inicios de agosto del 2020 contra el mismo mes del año pasado.

El valor metro cuadrado promedio del usado para calidad estándar sin amenities en base al relevamiento que Reporte Inmobiliario realiza en forma trimestral desde el año 2005, se ubicó en agosto del presente año en los 2.011 U$S/m2.

Cabe destacar que la caída alcanza el 16 % si se compara al valor actual con los U$S/m2 2.394 correspondientes al mismo mes del año 2018, siendo este ya el sexto trimestre de caídas consecutivas[10].

CAMESI por su lado, encontró qué en julio, el 37% de los consultados en su encuesta creía que las propiedades habían bajado unos 10 puntos porcentuales y el 42% consideraba que bajaron 20 puntos. Del ultimo observatorio, se desprende qué durante el mes de agosto, el 47% considera que las propiedades recuperaron valor y sólo bajaron un 10, mientras que un 37%, sostiene que bajaron un 20% en el contexto actual.

“Aunque estemos en un piso, estamos observando un leve repunte en los valores de las propiedades después de una caída en medio de un mercado virtualmente parado. Esto demuestra que el mercado inmobiliario es sólido, incluso en situaciones extremas”, destacó su presidente Ginevra.

Por otra parte, las expectativas de quienes tienen pensado mudarse se dividen entre quienes buscan una propiedad más amplia y quienes optan por algo de menores dimensiones. Hay una ligera preferencia hacia la primera de las opciones (56%).

En torno a la ubicación, un 32% prefiere mudarse a un barrio, un 28% busca zonas alejadas del centro, un 21% continúa prefiriendo los centros urbanos, en tanto que quienes se orientan por la misma zona, rondan el 20%.

Otro de los aspectos que abordó el informe mensual de CAMESI es el de la valoración de la propiedad que hacen los clientes a la hora de alquilar o comprar. En tal sentido, las casas con patio ocupan un 22% de las preferencias. La siguen propiedades con un lugar destinado a un estudio (21%), parrilla (19%), SUM (12%), pileta (11%), servicios (9%) y terraza (6%).

En lo que respecta a las operaciones inmobiliarias durante agosto, un 71% de los entrevistados pudo cerrar operaciones, tanto en el rubro alquileres como en el de compraventa, aunque casi un 30% sigue sin realizar operaciones en el marco de la pandemia.

Al margen de los costos y valores, otras noticias surcaron la planicie inmobiliaria. Por el DNU 767/2020 se prorrogó la vigencia hasta el 31/01/2021 del DNU 319/2020 y con esto el congelamiento del valor de las cuotas de los créditos hipotecarios destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora o quienes la sucedan a título singular o universal, y de los préstamos prendarios actualizados por UVAs.

Lo destacado y novedoso del instrumento legal, es el llamado Esquema de Convergencia por el que entre el 1° de febrero de 2021 y el 31 de julio de 2022 las cuotas de créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única no podrán superar el valor detallado en el ANEXO I (IF-2020-64190535-APN-SC#MDTYH) que forma parte integrante de la norma, y al unísono a partir de su vigencia y hasta el 31 de julio de 2022, las entidades financieras deberán habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes comprendidos en el presente decreto que acrediten que el importe de la cuota a abonar supera el 35% de sus ingresos actuales –considerando el/los deudor/es/codeudor/es y computados en igual forma a lo previsto al momento del otorgamiento de la financiación – debiendo contemplar situaciones especiales debidamente acreditadas que deriven en una variación de los deudores/codeudores considerados en su origen.

También, la adecuación de los conjuntos inmobiliarios dispuesta por el artículo 2075 del CCyCN, que dio lugar a dos Resoluciones Generales de la Inspección General de Justicia (la 25/2020 y la 27/2020) por las que los Clubes de Campo y todo otro conjunto inmobiliario, organizados como asociación bajo forma de sociedad (artículo 3°, Ley N° 19.550), deben adecuar su organización a las previsiones normativas que el mismo código contiene para ellos en su Libro IV, como derecho real de propiedad horizontal especial en el Título VI y conforme lo normado en el Título V para el derecho real de propiedad horizontal en general [11], cuyo impacto generó gran discordia en el sector, pareciera encontrar un punto de inflexión y acercamiento entre los privados y el organismo de contralor societario a través del Colegio de Escribanos de la CABA.

El pasado 2 de septiembre, la IGJ reconoció como válida la interpretación de las normas contenidas en el Código Civil y Comercial que acercó una comisión de escribanos del Colegio indicado.

En ella, se propuso a la autoridad societaria permitir que los desarrollos que habían tomado la forma de asociaciones o sociedades adecuen su funcionamiento para que, en la práctica, no tenga mayores diferencias con el nuevo régimen, lo que representaría un avance comparado a la alternativa que significaría adecuar "desde cero" estos desarrollos al nuevo régimen.

De esta forma, estos emprendimientos solamente deberán asegurarse de dictar reglamentos que les permitan funcionar "como si" estuviesen en el Régimen de Propiedad Horizontal Especial, algo muchísimo más asequible y menos oneroso, conforme lo entienden los proponentes.

"Creemos que esta propuesta de adecuación presentada por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires acerca una solución útil para la problemática de los barrios privados", indicó el escribano Carlos Allende, presidente de la entidad notarial porteña.

Y otro frente de batalla abierto, resulta de la - en nuestra opinión - desmesurada, infundada y arbitraria Resolución particular 350/2020 IGJ, por la que se dispone la promoción de la acción judicial de disolución y liquidación de la firma Remax Argentina SRL por considerarla una sociedad de objeto lícito, con actividad ilícita (vgr. arts. 18 y 19 de la Ley General de Sociedades)[12] .

Desde la publicación de la medida, la polémica ha caldeado los ánimos de los corredores inmobiliarios, encontrando en la corporación del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) a su impulsor y principal defensor y a cientos de corredores y personal del “mundo inmobiliario” que ven en la decisión no sólo afectadas sus fuentes de trabajo sino una marcada discriminación producto de la no aceptación de un modelo de negocio diferente que implicó una brecha con las más tradicionales formas de comercializar bienes inmuebles.

En un duro comunicado a sus asociados, la ya nombrada CAMESI repudió por “infundada” la denuncia de CUCICBA y señaló que “la inquina del presidente del cuerpo colegiado pretende afectar la vida de miles de familias que trabajan en el sector inmobiliario por el uso de una marca reconocida a nivel mundial”.

“RE/MAX es la empresa de servicios que más profesionales Corredores y Martilleros matriculados nuclea en el sector inmobiliario argentino”, apuntaron en la entidad y lamentaron que “la conducción de CUCICBA haya decidido no representar a esos profesionales y haya avanzado sobre su trabajo”. Para concluir – subrayaron - que se “inicia ahora un proceso judicial que de ninguna manera afecta el funcionamiento de estas oficinas”, e insistieron en que “trabajaremos en conjunto para seguir incorporando al mercado inmobiliario herramientas de vanguardia, trabajo colaborativo y servicios de primer nivel, siempre pensando en la satisfacción de los clientes”.

Culminando, es de destacar que tanto en la propiedad horizontal común (los consorcios de copropietarios en edificios) cuanto en los más modernos conjuntos inmobiliarios (PH especial, conteste la nomenclatura del Código unificado), no ha mermado, desde luego, la sangría recaudatoria para su sostenimiento por efecto de la pandemia y la retracción económica; la buena noticia es que los costos han detenido, en la mayoría de los casos, su espiral alcista en los dos últimos meses. Apenas un alivio para los golpeados consorcistas.

Como verán nuestros apreciados lectores, la incertidumbre y la convulsión son moneda corriente en nuestro soporte fáctico de desarrollo profesional.

Para no ser reiterativos con lo opinado en otras oportunidades en este mismo espacio, a la espera que la postergada normalización de nuestra macroeconomía (que siquiera encuentra remanso en el auspicioso acuerdo con los bonistas tenedores de deuda externa bajo ley extranjera) nos permita planificar, mínimamente, un horizonte más confiable y predecible, voy a finiquitar con las palabras de la ministra de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación, Arq. María Eugenia Bielsa, en una videoconferencia con senadores de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Transporte: “Debemos generar la confianza que nos permita desdolarizar la vivienda. Hay que pensar en una moneda dura que nos permita el ahorro en pesos y que sea confiable. No hay ninguna explicación, son insumos locales”, a la par que afirmó que “Hay un déficit de 3.600.000 unidades de vivienda faltantes en todo el país”. El futuro está allí. Difícil, pero no imposible.

En el interín, los despido cordialmente esperando, solo si Dios así lo quiere, nos reencontremos en la próxima entrega del Suplemento. Hasta entonces.



[1] Es que en la actualidad interactúan dos categorías de enfermedades: la infección por el SARS-CoV-2 y una serie de enfermedades no transmisibles (ENT) y el retraso en las consultas por éstas últimas, la cancelación de controles y tratamientos en curso, sumado a un contexto de disparidad social y económica exacerba los efectos adversos de cada enfermedad por separado.

Todo eso lleva a la revista especializada The Lancet a asegurar que “el COVID-19 no es una pandemia. Es una sindemia”

“La noción de sindemia fue concebida por primera vez por Merrill Singer, un antropólogo médico estadounidense, en la década de 1990, quien argumentó que un enfoque sindemico revela interacciones biológicas y sociales que son importantes para el pronóstico, el tratamiento y la política de salud”. “Limitar el daño causado por el SARS-CoV-2 exigirá mucha más atención a las ENT y la desigualdad socioeconómica de lo que se admitió hasta ahora -destacó la publicación-. En el caso de COVID-19, atacar las ENT será un requisito previo para una contención exitosa”, por Valeria Chavez, en Infobae, 03/10/2020, última consulta 05/10/2020 https://www.infobae.com/america/tendencias-america/2020/10/03/por-que-el-covid-19-es-una-sindemia-no-una-pandemia/.

[2] Colegio de Escribanos CABA – Agosto-Cuadro 1 Cantidad de escrituras comparativo 2019-2020. (ingresar)

[3] Colegio de Escribanos CABA -Agosto-Cuadro-2 Escrituras últimos 12 meses. (ingresar)

[4] Colegio de Escribanos CABA -Agosto-Cuadro-3-Escrituras con hipotecas agosto 2019 a 2020. (ingresar)

[5] Colegio de Escribanos CABA Agosto-Cuadro-4-Comparativo cantidad de escrituras ocho primeros meses 2019-2020. (ingresar)

[6] Construya II Impacto de la Covid-19 en el sector de la construcción

Septiembre 2020. SÍNTESIS DE RESULTADOS. (ingresar)

[7] Reporte Inmobiliario-Cuadro Variación costo-country-agosto-2020. (ingresar)

[8] Reporte Inmobiliario-valor-alquiler-interior- Agosto 2020. (ingresar)

[9] Reporte Inmobiliario- Índice vivienda multifamiliar costos-construccion-sept-2020. (ingresar)

[10] Reporte Inmobiliario- VARIACIÓN TRIMESTRAL evolucion_valor_m2_Buenos_Aires_2005_2020-agosto. (ingresar)

[11] Ver nuestro trabajo Llegó la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios de la mano de dos resoluciones generales de la IGJ, 28/05/2020, elDial DC2AD9.

[12] Ver nuestro breve artículo “Un mar de incertidumbre en torno a la Resolución 350/2020 de la IGJ”, 10/09/2020, elDial DC2C0F.

 

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