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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 13 – 11 de marzo de 2021
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Texto Completo
Suplemento
de Derecho de la Propiedad
Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 13
– 11
de marzo
de 2021
Por
Jorge C. Resqui Pizarro
Pasada una feria atípica, que nos deparó un
rebrote de la pandemia de
Sars-Cov 2, y ya en plena actividad (dentro de lo posible que nos
permite la
“nueva normalidad” por la trajinamos), nos reencontramos gustosamente
con
nuestr@s lector@s para arrimarles la primera edición del año del
Suplemento que
nos convoca.
Los aportes
El Dr. Zumpano, como siempre,
nos trae novedades de su cosecha
intelectual. Ahora, se adentra en la relación jurídica entre los contratistas
y los consorcios de copropietarios, sus diversas vertientes,
la implicancia
hacia los terceros y el entramado normativo que la sostiene.
En su segundo aporte, transita una temática no tan
frecuente: el
análisis de las características e importancia de la prueba
técnica pericial
propuesta como anticipada para dilucidar los daños
ocasionados y la
proveniencia de los mismos.
Nos ocupamos en este número de volver sobre las asambleas
consorciales a distancia, a través de un somero estudio de
derecho
comparado con lo normado a este respecto en la República de Colombia.
El
instituto, sin dudas, resulta apasionante para los operadores jurídicos
de la
especialidad, tanto por su actualidad cuanto por sus efectos en el
ámbito de la
propiedad horizontal.
Los contratos de locación
siguen generando novedades y debate.
Ahora, en una separata especial, abordamos la reciente reglamentación
de la
registración de los contratos de acuerdo a lo dispuesto por
el art. 16 de
la ley 27.551, por conducto de la Resolución General AFIP 4933/2021.
Aquí,
reproducimos artículos del Dr. Abatti (h) y la Dra.
Rocca, así
como también uno de esta Dirección y compartimos un video explicativo.
Como
trabajo inédito, agregamos un breve ensayo del Dr. Rizzi (con
el que,
justo es exponerlo, no compartimos muchos de sus asertos), que
entendemos llama
a la discusión en lo referido a qué contratos de
locación se encuentran
comprendidos en la iniciativa.
Se acompaña, también, más de una veintena de sentencias
- en su
gran proporción de los últimos meses - que no solo provienen de los
fueros
civil y comercial capitalino, sino además de la Cámara Nacional del
Trabajo, la
Corte Federal, la Suprema Corte bonaerense y de otros tribunales del
interior.
Los tópicos que aborda la jurisprudencia seleccionada son
numerosos y,
seguramente, serán de utilidad para los estudiosos como para los
colegas que
asesoran y litigan.
De igual forma colectamos la legislación
y la normativa (nacional
y local): la más preeminente desde nuestra última entrega de diciembre
pasado
hasta la fecha.
Para finalizar, un ppt referido al órgano
consorcial Consejo de
Propietarios, la Prehorizontalidad y los Seguros en la PH, destinado,
sinópticamente, a la práctica profesional.
La información y la opinión
Usualmente, orientamos esta segunda parte del
editorial del Suplemento a
la información y comentarios del ámbito de labor de los abogados y
otros
profesionales que operan en el conocido como “mercado
inmobiliario” y la
industria de la construcción.
En ocasión del número anterior del suplemento
(10/12/2020), pregonamos:
“Solo
resta sostener la esperanza y
confiar en que las políticas públicas activas con la participación de
la
inmensa mayoría de los sectores productivos del ámbito privado
provoquen el
cambio copernicano y virtuoso, que facilite el salto de calidad”.
En el
sentido arriba indicado, en fecha 24/02/2021, el Senado de la Nación
convirtió
en ley 27.613 (aun no promulgada) el proyecto conocido como “blanqueo para la construcción”, consistente en incentivos tributarios para el
sector, por el que se exime del impuesto de Bienes Personales a las
inversiones destinadas a
la construcción de inmuebles nuevos durante dos años, al otorgar un
crédito
fiscal para computar contra este impuesto igual al 1 % del monto invertido.
Asimismo, la flamante norma implementa el Régimen de
Incentivo a la Construcción
Federal Argentina y Acceso a la
Vivienda, destinado a promover el desarrollo o
inversión en proyectos inmobiliarios
realizados en el territorio de la República Argentina.
Según su texto, se entenderá por proyectos
inmobiliarios a aquellas obras privadas nuevas
que se inicien a
partir de la entrada en vigencia de la ley mencionada
(construcciones, ampliaciones e instalaciones, entre otras) y que, de
acuerdo
con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se
encuentren
sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.
Quedan comprendidas dentro de la definición de
obras privadas nuevas
aquellas que a la fecha de entrada en vigencia de esta ley posean un
grado
de avance inferior al 50 % de la finalización de la obra.
También, se exime del impuesto sobre
los bienes personales al valor de las
inversiones en proyectos de inversión inmobiliaria realizados
hasta el 31 de
diciembre de 2022 inclusive.
Se establece que podrá computarse como pago a
cuenta del impuesto sobre
los bienes personales el equivalente al 1 % del valor de las
inversiones en
proyectos inmobiliarios definidos en esta ley según las
pautas que se
especifican para cada caso.
Por otra parte, dispone que los titulares
de inmuebles o de derechos sobre inmuebles gozarán del diferimiento del
pago
del impuesto a la transferencia de inmuebles de personas físicas y
sucesiones indivisas
en el caso de desarrollo de proyectos inmobiliarios, en los supuestos
según las
pautas que se especifican.
En lo referido al impuesto a las ganancias, las
personas humanas, sucesiones indivisas y los sujetos establecidos en el
artículo 53 de la ley correspondiente a este tributo, podrán
declarar de manera voluntaria ante la Administración Federal de Ingresos Públicos
(AFIP) la tenencia de moneda extranjera y/o moneda
nacional en el país y en el
exterior dentro de un plazo que se extenderá desde la fecha de entrada
en
vigencia de esta ley y hasta transcurridos 120 días corridos, ambas
fechas
inclusive.
La tenencia de moneda extranjera y/o de moneda
nacional en el país y en
el exterior, que se exteriorice en los términos de este régimen, es
aquella
que no hubiera sido declarada a la fecha de entrada en vigencia de esta
ley,
de acuerdo al procedimiento que a esos fines
establezca la AFIP.
Los fondos incluidos en la declaración
voluntaria de la moneda
extranjera y/o moneda nacional deberán depositarse en una Cuenta
Especial de
Depósito Cancelación para la Construcción
Argentina CECON.Ar en alguna de
las entidades comprendidas en la ley de entidades financieras, en la
forma y en
los plazos que establezcan la AFIP y el Banco
Central de la República
Argentina (BCRA).
Los fondos declarados deberán afectarse
únicamente al desarrollo o la
inversión en los proyectos inmobiliarios en nuestro
país.
De este modo, queda comprendida la moneda
que se encuentre depositada en instituciones bancarias, financieras u
otras del
exterior sujetas a la supervisión de los bancos
centrales u organismos
equivalentes de sus respectivos países y/o comisiones de valores, u
organismos
equivalentes que tengan asignada la supervisión bancaria o bursátil que
admitan
saldos inscriptos en cuentas de instituciones bajo su fiscalización, o
en otras
entidades que consoliden sus estados contables con los estados
contables de un
banco local autorizado a funcionar en la Argentina.
Dichas instituciones deberán estar
radicadas en países que
cumplimenten normas o recomendaciones internacionalmente
reconocidas en
materia de prevención de lavado de activos y financiación del
terrorismo.
Para los que blanqueen su dinero, se
establece un impuesto especial
de 5% para quienes declaren los fondos dentro de los primeros 60 días;
de 10%
para los que lo hagan hasta el día 90; y de 20% para quienes lo hagan
más
adelante.
Esto fue recibido con satisfacción por distintos
actores de sector, en
especial aquellos referentes de los desarrolladores e inversionistas
del mundo
de la construcción. Estiman que estas medidas
tendrán un efecto positivo y esperan que se exterioricen unos 5.000
millones de dólares.
El titular de la Cámara Argentina de la
Construcción (CAMARCO), Iván Szczech, sostuvo que “tenemos como grandes
motores para 2021 una mayor asignación de fondos en el presupuesto
nacional y
el repunte de la inversión privada” y a eso agregó “a partir de las
leyes
sancionadas, sumado al bajo costo en dólares de la construcción, el
sector
privado puede llegar a ser una gran fuente para movilizar a nuestra
industria”.
En esa línea, resaltó que
“existe en la actualidad un plan de vivienda muy ambicioso y positivo
por parte
del Estado, que busca federalizar el movimiento de las economías. La
infraestructura y la vivienda serán las grandes apuestas para la
inversión pública,
con el acceso a los servicios básicos. Además de todo esto, se prevén
las
inversiones privadas”.
Precisamente, los resultados
de la encuesta de impacto Covid-19 de la citada
entidad, arroja como
algunas de sus más destacadas conclusiones: (i) De
las obras con contrato vigente al 31 de enero de 2021, el 69% están
con desarrollo normal, el 15% con recepción provisoria, el 7% están
demoradas y
otro 7% están paralizadas. La proporción de obras con desarrollo normal
se
mantiene semejante a la onda anterior; (b) En
enero de 2021 el 58% de las empresas presentaron presupuestos u
ofertas de obras públicas y el 40% para obras privadas; (c) Sólo
el 23% tuvo adjudicada una obra privada y el
18% alguna obra pública, hubo una leve baja respecto del mes anterior; (d) Sólo
el 10% de las empresas tuvo en enero de 2021
personal suspendido bajo convenio con la Unión Obrera de la Construcción de la
República Argentina (UOCRA),
en el caso del personal bajo ley 20.744, solo el
6% de las empresas indicó que tuvo personal suspendido. Ambos son
valores
semejantes a los del mes anterior; (e) En
lo relativo a las expectativas del sector durante febrero a 3 meses
vista, el 45% espera que la actividad aumente, el 29% que se mantenga
igual y
tan solo el 11% creé que la actividad disminuirá. Las expectativas de
mejora
son mayores que la del mes anterior y se registran 4 meses consecutivos
de
incremento.; (f) En
relación a las medidas tomadas por el gobierno
para incentivar la actividad de la construcción, el 30% cree que son
buenas o muy
buenas, el 40% regulares y el 22% malas. La evaluación de las medidas
tomadas
ha mejorado respecto del mes anterior y se observa por primera vez en 9
meses
un resultado neto positivo (neto de 8pp) [1]
El Grupo Construya,
paralelamente, en su Índice Construya (IC), que se elabora
mensualmente
desde 2002, registró una suba del 8,17
% desestacionalizada con respecto a enero último.
Asimismo, los despachos de
insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 25,20 % por encima de los
registrados en el mismo mes del año anterior. En tanto, en el primer
bimestre
del año el Índice Construya acumuló una suba del 24,6% en comparación
con el
mismo período del año anterior.
“Febrero reafirma la
recuperación del sector de los materiales de la construcción post
cuarentena,
hecho que acompaña de alguna manera el aumento de construcción empujado
por la
baja reflejada en dólares de los costos”, destacaron.
El índice mide la evolución
de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la
construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo
Construya: ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos,
carpintería de aluminio, adhesivos y pastinas, pinturas
impermeabilizantes,
sanitarios, calderas y sistemas hogareños y centrales de calefacción,
grifería
y caños de conducción de agua, pisos y revestimientos cerámicos[2]
Con relación a febrero del
año anterior el costo en dólares para construir un m2 de un edificio, es inferior en un 12 % y
representa la mitad con relación a los máximos anotados en 2017, según refleja el medio
Reporte Inmobiliario[3]
Es de consignar, además, que por la Resolución
General 882/2021 (publicada en el BO el 12/02/2021), la
Comisión Nacional de Valores (CNV)
incorpora una nueva sección, ‘Productos de inversión
colectiva para
el desarrollo inmobiliario constituidos en los términos del artículo
206 de la
Ley N° 27.440’, al Titulo V. Productos de inversión
colectiva. Productos de
inversión colectiva para el desarrollo inmobiliario.
De esta manera
se incorporan las condiciones y requisitos que deberán cumplir Fondos
Comunes
de Inversión Cerrados (FCIC) y los Fideicomisos Financieros (FF)
constituidos conforme
lo dispuesto en el art.
206 de la Ley N° 27.440. Explican
en un comunicado que ambos vehículos de inversión tienen el objetivo de
fomentar
desarrollos inmobiliarios de viviendas, créditos y valores hipotecarios
para
poblaciones de ingresos medios y bajos. En lo referido a la
conformación del
patrimonio específico, estos FCIC y FF deberán dar inicio a las
inversiones
específicas en un plazo máximo de 365 días corridos desde la fecha de
emisión y
exigen a tales efectos, la afectación de al menos un 25% de los fondos
resultantes de la colocación al proyecto determinado. En el caso de créditos
hipotecarios y de valores hipotecarios,
se establece un plazo de 180
días corridos desde la emisión para integrar totalmente las
inversiones,
pudiendo ser prorrogado por única vez por un período igual o menor.
Tras
cumplimentar con lo estipulado, los fondos financieros gozarán de dos
beneficios impositivos muy relevantes: no tributarán
ganancias sino a
través de los inversores participantes y éstos pagarán por las
ganancias una
alícuota reducida del 15% si la inversión persiste al menos cinco años,
y del
0% si se extiende a 10 años.’, resalta el comunicado de prensa. La CNV
informará a la AFIP cualquier situación de incumplimiento de los
requisitos
previstos por este régimen especial cuando no fueran debidamente
subsanados
dentro de los plazos estipulados a tal efecto [4].
En otro orden de temas, la prórroga del DNU
320/2020 (que a su vez había
sido ampliado en su vigencia por el DNU 766/2020) por intermedio del DNU
66/2021, que extendió hasta el 31 de marzo próximo, el plazo
para la
suspensión de desalojos, prórroga de los contratos de alquiler,
congelamiento
de precios y determinó la subsistencia de la fianza, del pago de las
deudas por
diferencia de precios y por falta de pago y mediación obligatoria para
los
procesos de ejecución y desalojos, dictado a fines de enero pasado[5]
y la reglamentación del art. 16 de la ley
27.551 por la Resolución
General N° 4933 de la AFIP (18/02/2021) por
la que se implementa el denominado “Régimen de
registración de contratos de locación de inmuebles” (RELI)[6],
de la que damos cuenta - como anunciamos en el acápite previo - en esta
edición
del Suplemento en una separata especial, desató nuevamente un intenso
debate
sobre la reforma producida por la mentada ley y los posibles efectos -
en
distintos aspectos - de la norma del organismo recaudador[7].
A posteriori, a través de
un comunicado, la AFIP aseguró que la
implementación del Registro de
Locaciones de Inmuebles permitirá que se simplifique el procedimiento
para que
los inquilinos deduzcan sus alquileres del impuesto a las ganancias.
Así se precisó
que “los locatarios que declaren sus contratos en
el registro podrán
acceder a la deducción de hasta el 40% del monto del alquiler
sin
necesidad de presentar una factura emitida por el locador”.
Para no reiterarnos, remitimos a las publicaciones
enunciadas en en las
notas 4 y 6, pese a que es dable señalar que la furibunda campaña
publicitaria negativa y derogatoria de la ley (timoneada por
el Colegio
Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires
- CUCICBA -;
el Consejo
Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina
- CoFeCI - y el portal inmobiliario ZonaProp,
que responde a los grandes jugadores del mercado y a la multimedia)
encontró
eco parlamentario en varios representantes de la oposición: el diputado
Álvaro
González,
propone dos
modificaciones, cambiar
el plazo mínimo para el
alquiler de un inmueble, que vuelva a ser de dos años como mínimo o
consensuado
por las dos partes (inquilino y propietario) y derogar la actualización
anual
de los contratos por la nueva fórmula (inflación y salarios), quizá
junto al nuevo sistema de opciones de garantías, la piedra basal de la
ley
desde la óptica del interés de los locatarios; Alberto
Asseff, y otros
legisladores nacionales del interbloque de
Juntos por el Cambio, postula,
lisa y llanamente la derogación del instrumento y,
por ahora,
finalmente, existe un tercer
proyecto que toca a la política de alquileres y fue
presentado por el diputado Luciano
Laspina y su colega de bancada Jorge Enriquez (Pro, C.A.B.A.),
a mediados del año pasado.
Además de derogar los artículos de la ley, lo que se busca es generar
un
mecanismo de incentivos para la construcción de viviendas destinadas al
alquiler.
Resulta difícil creer que tras casi cuatro años de
estudiar y congeniar
muchos proyectos de ley presentados, una vez logrado el amplio consenso
que
obtuvo la ley 27.551, el bloque mayoritario en las cámaras del Congreso
Nacional (y sus aliados) permita semejante desaguisado.
Lo que si es decisión tomada, es que una vez
vencido el plazo fijado en
el DNU 66/2021 (30/03/2021), el PEN no instará una nueva
prórroga. Así
lo anunció el ministro de ministro
de Desarrollo Territorial y Hábitat de la
Nación,
Jorge H.
Ferraresi, quien
confirmó que no habrá una nueva
extensión del decreto de
congelamiento de alquileres y suspensión de desalojos.
Y como alternativa
se utilizarán las herramientas que generó la “nueva
Ley de Alquileres”.
“La Ley de Alquileres se
reglamentó y los desalojos tienen que pasar por el Ministerio de
Justicia para su mediación,
ya no va a haber
extensión del DNU”, dijo el funcionario.
Ferraresi
resaltó
que
cuando venza el congelamiento se analizará el universo de familias
vulnerables y entonces
se decidirá si habrá mecanismos
de ayuda para los inquilinos.
Mientras
que por nuestro lado propusimos, ante la eventualidad del cese de la
prórroga
de los contratos de locación y sus precios estancados, que el Estado
podría constituir
un fideicomiso por vía del Banco de la Nación Argentina para
atender las
deudas y atrasos que generó la caída del empleo y de la actividad
económica
durante el último año atravesado por la crisis epidemiológica y que
impactó
fuertemente en los inquilinos (al igual que se hiciera con los deudores
hipotecarios en épocas de la megadevaluación post estallido
socio-económico de
2001/2002), el CoFeCi planteó una curiosa idea, el lanzamiento de una
tarjeta similar a la del plan “AlimentAR”. “Proponemos que
los inquilinos
con necesidades para abonar el alquiler sean asistidos por el Estado
Nacional a
través de una ‘tarjeta AlquilAR’; de la misma manera que hace con las
familias
en sus necesidades alimenticias a través de distintos programas, como
por
ejemplo la tarjeta AlimentAR”, sugirió la entidad en un comunicado.
Y agregó que “esta iniciativa podría
ayudar de manera específica a
cada inquilino en situación vulnerable, sin perjuicio de
distorsiones en
todo el sistema de alquileres”.
Todavía dudamos si se trata de un proyecto pensado
seriamente - ya que
no se explicó como se generarían o de donde surgirían los fondos que
atenderían
el sistema, o, bien, una chanza de muy mal gusto proveniente de
operadores del
mercado poco afectos a considerar las necesidades de las familias que
habitan
nuestro suelo.
Como solemos reiterar, habiendo pocas
estadísticas confiables,
nos interesa reproducir una serie que elaboró el Instituto
Nacional de
Estadísticas y Censos (Indec) por la cual de acuerdo
a la encuesta de condiciones de vida, que relevó esa agencia, en 31
aglomerados urbanos, en el primer semestre de 2020, el 18,8%
de los hogares
son inquilinos. Del resto, el 62,2% son propietarios de la
vivienda y del
terreno, mientras que el 6,3% son propietarios de la vivienda
solamente. Y otro
porcentaje (10,7%) corresponde a quienes acceden a la vivienda sin
alquiler (o
a cambio del pago de impuestos o expensas) y a los ocupantes de hecho.
En cantidad de personas, dentro de
los 31 conglomerados urbanos
relevados por el Indec, los inquilinos suman 1,7 millones de hogares y
alrededor de 4,5 millones de personas. En tanto, hay unos 5,8
millones de
hogares propietarios de la vivienda y el terreno (lo que incluyen 18
millones
de personas); otros 593.000 hogares que son solo propietarios de la
vivienda
(cerca de 2 millones de personas).
Según
un relevamiento
online realizado durante enero por la Federación Nacional de
Inquilinos entre
más de 2.800 casos,
el 80% de los encuestados
tuvo que recurrir a alguna forma de endeudamiento para
sostener su vivienda.
Además,
el 35,7 %
afirmó no haber podido pagar enero o hacerlo
parcialmente y el 57,1 %
informó que hizo uso del
decreto. Los datos surgen de la última encuesta mensual de enero de dicha agrupación.
“Si la persona se adhirió al decreto por no
poder pagar su canon de
manera íntegra, nada hace pensar que ahora va a estar en condiciones de
hacerlo
y menos con la deuda acumulada”, consideró Jose Luis Griselli, presidente de la Asociación
en Defensa de Inquilinos (ADI), quien criticó que no se
implementara algún
plan de salida gradual del congelamiento.
Las insólitas estadísticas que
proclama Cucicba, expresan que en
enero del corriente año el 85 % de los inquilinos residenciales abonaron
su
canon, mientras que en los alquileres comerciales lo hicieron
el 89 % de
los locatarios. CoFeCi, por su parte, manifiesta que “solo el 5 %
ha adherido al
DNU
para prorrogar el pago de sus obligaciones”. Huelgan los comentarios.
Otra de las
incongruencias radica en que se viene difundiendo desde hace varios
meses atrás
un fortísimo aumento en los precios de los alquileres
ofrecidos. El
segmento en la Ciudad de Buenos
Aires continuó en suba y evidenció un incremento del 8,7%, quedando por
encima
de la inflación, transcurridos
los dos primeros meses de 2021, Así se desprende del último
relevamiento del
portal de avisos clasificados
Zonaprop. Conforme
el
estudio, en el segundo mes del año se registró un aumento del 4,9% en
los
valores de la renta, a raíz de que el precio medio de alquiler ascendió
a $
49.896 por mes. Y
añadió
que en el último año, los precios de los alquileres registraron un
incremento
del 61,6% y se ubicaron en 25 puntos por encima de la inflación de 2020
(36%) [8].
Lo que nadie explica es como
estando congelados los precios
locativos desde marzo de 2020, prorrogados los contratos, suspendidas
las
ejecuciones de desalojos y supuestamente “retirados” de plaza
innumerables
inmuebles por el “efecto negativo y disvalioso de la nueva ley de
alquileres”
es posible afirmar tal dislate. Solo en las ecuaciones de los que
pretenden
manejar los valores y engendrar un pavoroso temor para inclinar la
voluntad de
la población, en pos de reclamar el fin de la ley 27.551, puede
hallarse una
respuesta. Sin embargo, es innegable que en los nuevos
contratos los
precios son más altos que en el año pasado, sencillamente porque los
alquileres
estuvieron, en promedio, por debajo de la inflación estruendosa de
2019, que
llevó a uno de los índices históricos más bajos de rentabilidad.
Rentabilidad que, de igual modo, debería
mensurarse adecuadamente cuando
los precios relativos se estabilicen, por efecto de la sostenida baja
de los
valores del m2, después de la burbuja impulsada por los actores
prominentes del
sector a partir de 2017.
Sabido es que no es sencillo encontrar un justo
equilibrio entre
los intereses y necesidades de propietarios/locadores y su contraparte,
los
locatarios (en especial de inmuebles destinados a vivienda). De lo que
si estamos
persuadidos es que la solución no puede ni debe quedar en manos de los poderosos
que concentran buena porción del “mercado”, por lo general más
inclinados a la depredación
de derechos que a una composición armónica y virtuosa. Del
mismo modo que
el Estado intervino por la emergencia, los poderes públicos deberían
encausar
una salida ordenada del escenario conflictivo.
La intervención estatal, tan
denostada por los librecambistas que
abundan en este campo y cuya voz es la que más repercute, es materia de
disputa
en casi todo el mundo desarrollado[9].
Así las cosas, en
enero pasado
se realizaron en la C.A.B.A. 1619
actos de compraventa,
229 más que en idéntico mes
del año pasado,
aunque el número sigue siendo inferior a la cantidad de compraventas
que se realizaron, por
ejemplo, en
enero del 2002.
El Colegio de Escribanos de esta ciudad informó que la cantidad
total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el
primer mes
de 2021 una suba de 16,5% respecto del nivel de un año antes, al sumar
1619
registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas
trepó un
54,1%, con $ 15.094 millones. Es la segunda recuperación interanual en
un lapso
de 3 meses, si bien los registros siguen siendo bajos, de hecho la
cantidad de
actos de enero del presente año es aún más baja que la registrada en el
fatídico enero del 2002, mes en el que se realizaron 1678 operaciones [10].
El monto medio de los actos fue de $ 9.323.425
(101.928 dólares de
acuerdo al tipo de cambio oficial promedio): subió 32,3% en un año en
pesos,
mientras que en moneda estadounidense mermó 8,9%, destaca Reporte
Inmobiliario.
En enero, hubo tan solo 79 escrituras
formalizadas con hipoteca
bancaria. Por lo que la caída en ese sentido es del 28,9%.
“Los
números de escrituraciones del año que pasó - aclara Reporte Inmobiliario
-
fueron sin dudas los peores de la
historia. La cantidad de compraventas acumuladas en los doce meses del
año,
sumaron 18.756, un 43,9 % menos de las 33.411 registradas en el mismo
período
del ya magro 2019. Enero de este año muestra cierta recuperación pero
la comparación
con enero del 2002 sigue mostrando números rojos”[11].
En la Provincia de Buenos Aires, luego de un relevamiento a cargo del Colegio
de
Escribanos de la provincia de Buenos Aires, se confirmó que
durante enero
de 2021 se realizaron 3839 escrituras, lo que
implica una suba
interanual del 53 % en cantidad de escrituraciones, ya que en
el mismo mes
del año pasado se habían concretado 2502. Distinta es la situación de
las
hipotecas, que tuvieron una caída interanual del 12 % y
es con 143 la
cantidad más baja registrada en enero de los últimos cinco años. Con
respecto
al monto total de las escrituras de compraventa en el primer mes del
año, desde
la entidad precisaron que fue de $ 16.603 millones, con un promedio de
cada
escritura de $ 4.325.078. Las cifras superan a lo
escriturado en enero
de 2020, ya que en aquel entonces el total fue de $ 7.464 millones. A
la hora
de hacer un análisis respecto a lo que fue la situación en diciembre de
2020,
el resultado de enero no es bueno. Es que durante el último mes del año
pasado
se realizaron 12.560 escrituraciones. Por otra
parte, las hipotecas no
atraviesan un buen comienzo en este 2021. En enero fueron un total de
143
(sumando un monto de $ 2.674.767.961) lo que implica una caída del 12 %
interanual en la cantidad de las mismas, ya que en igual período de 2020 se realizaron 163 (con un
total de $ 1.069.684.970). La
cantidad más alta de este tipo de operaciones se dio en 2018, cuando se
realizaron un total de 3253[12].
Los edificios y conjuntos inmobiliarios
sometidos al régimen del
derecho real de la propiedad horizontal, por otra parte, mantienen sus
problemas de sustentabilidad a raíz de que la inflación no facilita
destinar
una masa de dinero mayor de la recaudación de expensas acorde para los
arreglos
en partes y sectores comunes. Se hace lo que se puede, y el foco está
puesto en
acotar la lista de deudores en las liquidaciones mensuales de gastos.
Que, corresponde
dejar sentado, disminuyó en relación a los peores meses del aislamiento.
En estos días, se anunció un
32 % de incremento salarial para los trabajadores
de edificios,
que se espera que hagan subir las expensas entre
un 16% y un 18% en total. El
aumento acordado entre el sindicato de encargados de edificios (SUTERH)
y las
cámaras de administradores (los copropietarios no participan directamente de
las negociaciones paritarias) se
divide
en cuatro tramos: 7% en abril, 10% en julio, 10% en
octubre y 5% en
febrero de 2022 (resta la
homologación y publicación de la resolución por el Ministerio de
Trabajo,
Empleo y Seguridad Social de la Nación).
Sin perjuicio de ello, a febrero último,
en el acumulado anual,
los salarios habían
perdido 1,27 puntos y en el
interanual 14,46 puntos
porcentuales[13].
En términos generales, este es el panorama
que configura el
accionar de los operadores jurídicos y la abogacía especializada en las
materias que nos ocupan. Similar, a grandes rasgos, al existente en el
último
trimestre del anterior año, pero con una luz esperanzadora puesta en la
reactivación
que en determinados nichos, supera los índices prepandemia. En la
inteligencia
que para alcanzar el ansiado despegue, vencer el aumento persistente de
precios
y costos y fortalecer nuestra moneda (despejándola de los intentos
devaluacionistas y dolarizadores) en el marco de un proyecto
industrialista, promotor
de la agregación de valor y sostenedor de los ingresos de las familias,
constituye la encrucijada de la hora.
Auguremos que el 2021 nos permita a todos, y
particularmente a quienes
recorremos nuestra apasionante profesión, retomar sendas de
crecimiento, sin
tener que sucumbir ante el flagelo de una nueva ola de contagios que
empuje a
nuestra alicaída economía a territorios aún más inciertos.
Entre
tanto, nos despedimos con el ánimo de reencontrarnos
en estas páginas - solo si Dios así lo decide - en los próximos meses.
Hasta
entonces.
[1] CAMARCO-Febrero
2021-Informe (ingresar)
[2] Informe
Construya N° 239 - Marzo 2021.
[3] Índice
Vivienda Multifamiliar Modelo Reporte Inmobiliario. (ingresar)
[4] Resolución General CNV
882/2021 (ingresar)
[5] Resqui
Pizarro, Jorge C., Lo inexorable llegó: el DNU 66/2021 y
la prórroga de la
suspensión de desalojos, contratos de alquiler y el estancamiento de
sus
precios, 08/02/2021, elDial.com
- DC2D4B.
[6] https://youtu.be/Ln_8YfnZ0Wg
CAMESI- Alquileres.
[7]
Ver nuestro trabajo La Resolución General N° 4933 AFIP: todo sobre
la registración
de los contratos de locación de inmuebles y sus consecuencias
jurídicas/legales, tributarias, impositivas y económicas, 22/02/2021, elDial.com
- DC2D54.
[8]
Alquiler Precio promedio Ciudad de Buenos Aires Evolución
Zonaprop (ingresar)
[9] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/casas-y-departamentos/alemania-debate-por-el-precio-de-los-alquileres-y-como-hacer-que-sean-baratos-nid03032021/
[10] Cuadro
Escrituras-Caba-enero-2021 Reporte Inmobiliario (ingresar)
[11] Escrituras-Caba-acumuladas-1998-2020
Reporte Inmobiliario (ingresar)
[12] Colegio de
Escribanos de la P.B.A.- Estadística de Compraventas, según fecha de
escritura
2021-1 (ingresar)
[13] Gráfico
Escalas Salariales desde enero 2016 a enero 2021 Fuente Pequeñas
Noticias (ingresar)
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