Limpiar filtros

EDITORIAL

Inicio / últimos artículos ingresados

octubre  27, 2021

(5411) 4371-2806

EDITORIAL Volver >

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 14 – 13 de mayo de 2021

Citar: elDial.com - CC6E62

Copyright 2021 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina

Texto Completo

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 1413 de mayo de 2021

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

 

SUMARIO: I.- Contenido. II.- Panorama actual del ámbito de labor de los abogados especializados en el derecho de la Propiedad Horizontal, los Conjuntos Inmobiliarios, el Derecho Inmobiliario en general y la industria de la construcción.

 

Los claroscuros de la pandemia siguen azotando a la humanidad y en nuestra tierra la segunda ola del Sars-Cov 2, con sus nuevas variantes aún más letales, no facilitan prever un futuro más o menos certero pese al esfuerzo de las autoridades nacionales y provinciales y de gran parte de la población para -vacunas y medidas de cuidado mediante - bajar la curva de contagio.

 

En esa inteligencia, que no puede dejar de afectar a las actividades que nos atañen, nos reencontramos con una nueva edición del Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario, la número 14, segunda del corriente año.

 

Contenido

 

En su colaboración, nuestro permanente aportante, Dr. Zumpano, nos introduce en la convivencia jurídica en la copropiedad que implica la propiedad horizontal y su inmenso entrelazamiento de derechos y obligaciones, entre los propios miembros del condominio y de estos con el ente consorcial. Un trabajo para la lectura detenida y la fruición de los estudiosos.

A la habitual costumbre de entregarle a los operadores jurídicos, numerosa doctrina judicial por intermedio de la jurisprudencia más reciente, en esta ocasión le sumamos diecisiete fallos que abordan las más diversas temáticas, a saber: daños y perjuicios, hipoteca, expensas en los complejos urbanísticos, reivindicación, cumplimiento de contrato y reglamento, medidas cautelares, ejecuciones de expensas e hipotecarias, desalojos, relación de consumo entre administradores y consorcistas.

 

En cuanto a la legislación (en sentido formal y material), el bimestre que nos distancia de la edición anterior del Suplemento, deparó una nutrida producción en relación a las disciplinas que nos ocupan.

 

Y acompañamos en la sección de práctica profesional, un video y un ppt referidos a la adecuación de los conjuntos inmobiliarios según las resoluciones generales 25 y 27/2020 de la Inspección General de Justicia, su evaluación y conflictos, en el marco de una conferencia brindada el año pasado para la Escuela de Capacitación Judicial de la Asociación de Magistrados y Funcionarios de la Justicia Nacional (AMFJN).

 

Panorama actual del ámbito de labor de los abogados especializados en el derecho de la Propiedad Horizontal, los Conjuntos Inmobiliarios, el Derecho Inmobiliario en general y la industria de la construcción

 

En nuestro último editorial comentábamos sobre la relevancia que podría tener para el sector de la construcción la sanción de la ley 27.613 (B.O. 12/03/2021) por la que se implementó el Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda, destinado a promover el desarrollo o inversión en los proyectos inmobiliarios realizados en el territorio de la República Argentina.

 

En el novísimo instrumento legal se establece, por un lado, un régimen de exteriorización de tenencia de moneda extranjera y/o moneda nacional (vulgarmente denominado “Blanqueo”) en el país y en el exterior para ser afectada al desarrollo o la inversión en los proyectos inmobiliarios; y, por el otro, aunque en conjunto, un Régimen de Incentivo a la Construcción para promover el desarrollo o inversión en proyectos inmobiliarios.

 

El plazo para exteriorizar la moneda es hasta el día 12 de julio de 2021. Así, los fondos que se exterioricen deberán depositarse en una Cuenta Especial de Depósito y Cancelación para la Construcción Argentina (CECON.Ar) en alguna de las entidades comprendidas en el régimen de la ley 21.526 de entidades financieras y deberán afectarse, únicamente, al desarrollo o la inversión de aquellas obras privadas nuevas que se inicien a partir de la entrada en vigencia de la ley (construcciones, ampliaciones, instalaciones; entre otras) y que, de acuerdo con los códigos de edificación o disposiciones semejantes, se encuentren sujetos a denuncia, autorización o aprobación por autoridad competente.

 

Además se incluyen aquellas obras que posean un grado de avance inferior al cincuenta por ciento (50%) de la finalización de la obra.

 

Quienes blanqueen no estarán obligados a informar la fecha de compra de las tenencias ni el origen de los fondos con las que fueran adquiridas, encontrándose también liberados de las sanciones previstas por la norma tributaria.

 

El valor de la tenencia que se declare estará sujeto a la aplicación de un impuesto especial, cuya alícuota será fijada según la fecha en la que se depositen los fondos en una cuenta especial, conforme los siguientes plazos: (i) Si el depósito se efectúo hasta el día 10 de mayo de 2021, se aplica una alícuota del 5%; (ii)  Si el depósito se efectúa entre los días 11 de mayo de 2021 y el 9 de junio de 2021, se aplica una alícuota del 10%; y, finalmente, (iii) si el depósito se efectúa desde el 10 de junio de 2021 y hasta el día 12 de julio de 2021, inclusive, se aplica una alícuota del 20%.

 

En lo relativo al Incentivo a la Construcción, se prevé como beneficio para quienes realicen este tipo de inversiones, sea con fondos exteriorizados o no, una eximición en el Impuesto sobre los Bienes Personales del valor de las inversiones realizadas hasta el 31 de diciembre de 2022 y, además, la posibilidad de computarse el 1% del valor de las inversiones como pago a cuenta del mencionado gravamen.

 

Asimismo, se contempla, sujeto al cumplimiento de ciertos requisitos, el diferimiento del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o el Impuesto a las Ganancias (IG) cuando se trate de inmuebles afectados al citado régimen.

 

Las personas humanas, sucesiones indivisas y los sujetos establecidos en el artículo 53 de la Ley deI IG (texto ordenado en 2019 y sus modificaciones) residentes en el país, son las habilitadas a exteriorizar.

 

Mediante el decreto nacional 244/2021 (B.O. 19/04/2021) se reglamentaron los aspectos más salientes de la ley. De este modo, se regula que  El porcentaje de grado de avance mencionado en el segundo párrafo del artículo 2º de la Ley N° 27.613 deberá acreditarse teniendo en cuenta la información presentada ante las autoridades edilicias competentes y/o mediante un dictamen de un profesional matriculado o una profesional matriculada competente en la materia, considerando el proyecto inmobiliario declarado hasta la entrada en vigencia de esa ley, el que debe incluir las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos, que se hubieran realizado a esa fecha. Por su parte, lAdministración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) será la encargada de instrumentar un registro a los efectos de que los desarrolladores, constructores o vehículo de inversión que realice los proyectos inmobiliarios comuniquen (respecto de las construcciones, ampliaciones, instalaciones, entre otros trabajos) el tipo de obra, la aprobación del permiso de obra, su grado de avance y cualquier otro dato con relación a todo ello, que ese organismo estime pertinente.

Determina, paralelamente, que se entenderán como inversiones en los proyectos inmobiliarios, sea de manera directa o a través de terceros, a aquellas que, según corresponda, se efectivicen, por ejemplo, mediante: a) la suscripción de boleto de compraventa u otro compromiso similar, b) el otorgamiento de la escritura traslativa de dominio, c) aportes a fideicomisos constituidos en los términos del Código Civil y Comercial de la Nación, d) la suscripción, en el mercado primario, de Fondos Comunes de Inversión comprendidos en la Ley N° 24.083 y sus modificaciones y/o de fideicomisos financieros, autorizados por la Comisión Nacional de Valores (CNV), cuyo objeto sea el financiamiento de la construcción y desarrollos inmobiliarios.

 

Los sujetos que declaren de manera voluntaria sus tenencias de moneda nacional y/o extranjera, en el país y/o en el exterior, una vez efectuado el depósito previsto en la CECON.Ar (según la moneda en la que operará: a) Cuenta especial en pesos;  b) Cuenta especial en dólares, o c) En el caso de la cuenta en dólares si se pretende realizar la venta de la tenencia sea en el mercado oficial o bien a través de operar con títulos públicos podrá solicitar además la apertura de una cuenta especial en pesos)  - a la que se refiere el primer párrafo del art. 7° de la antedicha ley 27.613 -, podrán optar por afectar esos fondos, en forma total o parcial, con anterioridad a la inversión en el proyecto inmobiliario, a cualquiera de los siguientes destinos: 1.- Mantener los depositados en su moneda de origen; 2.-  Tratándose de moneda extranjera, venderlos en el Mercado Libre de Cambios, a través de la entidad financiera en la que se efectuó el depósito; 3.- Aplicarlos transitoriamente, y por única vez, a la adquisición de títulos públicos nacionales, para su posterior venta con liquidación, exclusivamente, en moneda de curso legal. En aquellos casos en que se hubiera declarado tenencia en moneda extranjera, la venta con liquidación deberá efectuarse dentro del plazo que, a esos efectos, establezca la CNV. El producido de la inversión se acreditará, en moneda nacional, y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios a los que se refiere el artículo 2° de la mencionada ley, desarrollados de manera directa o a través de terceros. Todos los fondos declarados deberán encontrarse afectados al desarrollo o la inversión, en proyectos inmobiliarios, con anterioridad al 31 de diciembre de 2022, inclusive.

 

Con esto, el producido de la inversión se acreditará en moneda nacional y deberá invertirse en los proyectos inmobiliarios con un avance inferior al 50%. De esta forma, la reglamentación cumple con el objetivo esperado. La moneda extranjera que se exteriorice podrá convertirse a pesos mediante una operación con títulos públicos obteniendo un tipo de cambio implícito denominado “Dólar Bolsa” o “Dólar MEP”.

 

Los fondos depositados en la CECON.Ar, en alguna de las entidades autorizadas, no podrán afectarse al pago del impuesto especial previsto por el artículo 9° de la ley 27.613. Se consideran comprendidas dentro de las liberaciones referidas en el artículo 11 de la ley supra indicada, las obligaciones que se encuentren en curso de discusión administrativa, contencioso administrativa o judicial en los ámbitos penal tributario, penal cambiario y aduanero. Respecto de procesos judiciales en curso en los fueros civiles y/o penales procederá la liberación a pedido de parte interesada mediante la presentación ante el juzgado interviniente de la documentación que acredite el acogimiento al Programa de Normalización para Reactivar la Construcción Federal Argentina.

 

¿Cuáles son los beneficios fiscales? Quienes compren propiedades en pozo (o hasta 50% de avance de obra) con dinero declarado no pagarán el Impuesto a los Bienes Personales (IBP) por el valor de sus inversiones que realicen en inmuebles en construcción hasta el 31 de diciembre de 2022, inclusive. Es decir, desde el período fiscal en que se efectivice la inversión y por un plazo máximo de dos períodos fiscales. Además, podrán computar como pago a cuenta del IBP -sobre otros bienes que tengan - el equivalente al 1% del valor de las inversiones en proyectos inmobiliarios. Un dato clave es que cubre el periodo 2020 porque es retroactivo al 31 de diciembre del año pasado. Por ejemplo: la persona que califique para la última escala de Bienes Personales obtendrá un “ahorro” del tributo del 2,25%. Es decir, al 1,25% (lo que le corresponde pagar por la inversión realizada) se le suma el 1% previsto en la ley actual. El beneficio aplica durante dos años. Por otra parte, los titulares de inmuebles podrán diferir el pago del ITI.

 

En otro orden de cosas, la reglamentación aclara que aquellos sujetos que ingresen al blanqueo no van a gozar de los beneficios que tienen los inversores que utilicen dinero ya declarado.

 

La ley busca facilitar la construcción de nuevas obras y beneficia a los propietarios de las tierras que compran los desarrolladores: así se corrige una distorsión histórica por la que el sector viene reclamando hace más de 20 años. Lo usual es que al momento de la venta de un terreno, el comprador (un desarrollador) ofrezca metros cuadrados (departamentos) como forma de pago que se entregan cuando finaliza la obra. La principal diferencia es qué hasta antes de la sanción de esta ley, el vendedor de la tierra debía pagar Ganancias en el momento de la venta, a pesar de que las unidades que le entregarían como forma de pago aún no estuvieran terminadas. En otras palabras, tributaba por una ganancia que aún no se percibía, lo que complicaba cualquier negociación o futuro proyecto. La nueva ley establece que quien vende un terreno difiere el pago del tributo hasta el momento de la entrega de los departamentos o final de la obra (lo que suceda primero). Dicho cambio, seguramente, destrabará la ejecución de proyectos. Si se trata de una persona jurídica, se paga Ganancias, y si es una persona física corresponde el ITI.

 

Se desprende de la normativa, que el plazo para desprenderse del dinero “sincerado”, también es el 31 de diciembre de 2022. Vale colegir, en esa fecha, la cuenta debe quedar sin fondos. Por otra parte, quien sincere dinero tiene la opción de ir comprando títulos públicos -para transformar los dólares en pesos al tipo de cambio valor bolsa- y realizar la conversión a medida que avanza la obra y tiene la necesidad de pagar la cuota mensual comprometida con el desarrollador.

 

Por supuesto que también está la opción de dejar depositados los dólares e inclusive hacer el blanqueo ahora y recién entrar en pozo en un par de meses o antes de la fecha límite.

 

Sin duda, se presenta la opción de que se quede con los dólares y le pague directamente en esa moneda al desarrollador.

 

La CNV emitió la Resolución 884/2021 (B.O. 23/04/2021) por la que, para evitar que los interesados primero cambien sus dólares no declarados en el mercado informal y luego depositen pesos en las cuentas especiales, instrumentó la compra de títulos públicos que coticen en dicha moneda extranjera y en pesos, como por ejemplo el AL30, que permitirá obtener un tipo de cambio –implícito porque es una operación bursátil- al valor dólar MEP que hoy ronda los $ 157,66 menos gastos.

 

Para ello es necesario abrir una subcuenta comitente de custodia especial ante el Agente Depositario Central de Valores Negociables (ADCVN) con la misma titularidad a la declarada en la cuenta bancaria CECON.Ar. Luego, el ADCVN solicitará que se presente la documentación de respaldo para constatar saldos y datos de titularidad de la cuenta bancaria referida. Una vez abierta la subcuenta comitente especial, debe transferirse la moneda extranjera a la misma desde la cuenta bancaria especial CECON.Ar para luego comprar los títulos públicos con la misma.

 

Otro dato clave es que se pueden comprar títulos públicos también si se blanquean pesos. Aunque, luego, se deberán vender también en pesos.

 

Un punto interesante es que pueden invertir los fondos blanqueados en productos de inversión colectiva. Además de poder comprar un terreno para construir un inmueble, un departamento en construcción con un avance inferior al 50%, también se pueden aplicar los fondos blanqueados a la compra de productos de inversión colectiva, como un fondo común de inversión cerrado, para el desarrollo inmobiliario y las inversiones pueden realizarse tanto en pesos como en dólares.

 

Cabe recordar que, dentro de la agenda estratégica de inyectar fondos del mercado de capitales a la promoción de la construcción de viviendas, en marzo pasado a CNV autorizó la oferta pública del primer FCI cerrado, en pesos, para desarrollar soluciones habitacionales de hasta 220.000 UVAs o UVIs destinados a sectores medios y bajos de la población.

 

Completando la reglamentación de la ley 27.613, la Resolución General N° 4976 AFIP (B.O. 27/04/2021) habilitó los beneficios tributarios que se ofrecen a todos aquellos (indistintamente de si blanquean) que inviertan en proyectos de esas características. Allí se dispuso que a partir del 19 de mayo del corriente año se ingresa al servicio “Normalización de la tenencia en moneda Ley 27.613″ de la web de AFIP y se declara la tenencia y la valuación de los fondos depositados en la cuenta. Posteriormente, desde el 21 de mayo, será posible generar el  Volante Electrónico de Pago (VEP) para el pago del impuesto, que se debe hacer mediante el procedimiento de transferencia electrónica de fondos. Una vez abonado, se envía la declaración jurada informativa F.1130. Luego se debe seleccionar el proyecto o desarrollo inmobiliario en el que se invertirán los fondos. Una vez seleccionado, hay tiempo hasta el 31/12/2022 para afectar la totalidad de los fondos existentes en la cuenta destinados a dicho emprendimiento. Cuando se pagó la inversión y se utilizaron los fondos, es necesario declarar mediante el mismo servicio de la AFIP el monto de las inversiones realizadas informando el Código de Registro de Proyectos Inmobiliarios (COPI).

 

Es dable señalar que los proyectos inmobiliarios destino de la inversión deberán estar dados de alta, previamente, en el registro de AFIP, “Registro de Proyectos Inmobiliarios” - “REPI”.

 

La iniciativa impulsada por el Gobierno Nacional, cuenta con el apoyo de las principales cámaras de desarrolladores y el sindical, a través de la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA).

 

Cierto es, que todos los “blanqueos” implican no solo un desequilibrio en la faz de la equidad tributaria con respecto a aquellos sujetos que mantienen sus tenencias de moneda dentro de la legalidad y la transparencia y, por qué no, un componente que atenta contra la moral ciudadana, pero no es menos cierto que la salud económica de la Nación se encuentra fuertemente resentida desde hace varios años (agravada por los nocivos efectos de la pandemia) por lo que resulta más que interesante la posibilidad de conformar un mercado de capitales en derredor de futuras construcciones y de desarrollos de incipiente creación que permita surtir el efecto movilizador que esta industria siempre conlleva, con fuerte impacto, demás está decirlo, en la ocupación de trabajadores y en una importante densidad de micro, pequeñas y medianas empresas que abastecen al sector. En breve lapso, podremos observar sus primeros resultados, que deberían reflejarse, por añadidura, en nuestra actividad profesional.

 

En otro de los costados de la industria, la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) informó que marzo pasado registró un aumento del costo de construcción del 2,8 %. La variación interanual fue del 58,6 %, mientras que los materiales se incrementaron el 79,4 % y la mano de obra el 27,2 en un año.

 

Desde el Grupo Construya se informó que el Índice Construya (IC), que se elabora mensualmente desde 2002, registró una suba del 6,42 % desestacionalizada con respecto a marzo último. Asimismo, los despachos de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 366,58 % por encima de los registrados en abril del año anterior. Esto se debió a que abril de 2020 fue el mes en que la cuarentena a raíz del COVID-19 alcanzó su mayor intensidad (cierre generalizado) y fue en el que se registró la mayor baja histórica del IC. En tanto, en los primeros cuatro meses del año el Índice Construya acumuló una suba del 76,4% en comparación con el mismo período del año anterior.

 

"Los despachos mantienen un buen nivel desde hace tiempo, con lo que aun amesetados reflejan la actividad de la construcción con las restricciones sanitarias actuales municipales y provinciales, empujada por la baja reflejada en dólares de los costos. El nivel de actividad de este primer cuatrimestre del año es similar al del mismo período del 2018, previo al inicio de la crisis económica de fines de ese año", destacaron desde la entidad.

 

"Finalmente - aseguraron - debemos esperar a ver cómo evolucionan los despachos ya que en los últimos tiempos hubo movimientos: desde la modificación del dólar a la ley de blanqueo y ciertas restricciones recientes para obras grandes, que se podrían ver reflejadas en las próximas mediciones".

 

En un artículo publicado el 29 de abril último, el sitio especializado Reporte Inmobiliario destacó que “El costo de construir se apreció en dólares. Aun cuando sigue siendo menor al de años anteriores, a partir de la revalorización del peso en el mercado blue esa ventaja relativa se acortó fundamentalmente en el último semestre. Actualmente el costo para cada metro cuadrado vendible de un edificio asciende a la suma de USD 673, habiéndose apreciado tan sólo en los últimos 7 meses un 50,9%” [1]

 

Para la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) los despachos de cemento registraron un crecimiento de 134,6% interanual en abril, debido a que el cotejo se realiza contra el mes en el que más impactaron las medidas de aislamiento dispuestas para morigerar el avance del coronavirus. “Tras la mejora productiva en una magnitud mayor a la esperada para el primer cuatrimestre del año, del 54,7%”, la cámara que agrupa a las empresas del sector proyecta ahora una expansión de 14% para todo 2021, cuando en enero se calculaba un alza de solo 5,7%.

 

Este año la industria cementera prevé alcanzar las 11,2 millones de toneladas, con lo que se superarían los 11,1 millones de 2019 (el derrumbe del año pasado limitó los despachos a 9,8 millones). Los fabricantes de cemento (Loma Negra, Holcim, Cementos Avellaneda y PCR) confían en que se consolide una paulatina recuperación de la actividad constructora en los próximos meses. Por lo pronto, en enero-abril se acumularon despachos totales por 3,6 millones de toneladas, lo que implicó una suba de 54,7% respecto de igual período del año anterior, período fuertemente afectado por el aislamiento social dictado ante la pandemia de coronavirus. La expectativa de los empresarios para este año es de una superación gradual del impacto del Covid-19, a medida que se incrementa la demanda privada y pública para vivienda, obras públicas e infraestructura.

 

La capacidad instalada de la industria es de 15,3 millones de toneladas anuales (1,27 millón por mes) y fue aprovechada en abril en un 75%, frente a una utilización de apenas 52% en mayo de 2020. El desplome productivo y de ventas de cemento comenzó en agosto de 2019, tras la devaluación del peso luego de las elecciones primarias de ese año. Desde entonces se agravó el cuadro recesivo iniciado en 2018, año en que los envíos decrecieron 1% frente a los de 2017, de acuerdo con las estadísticas de la AFCP. En todo 2019 el descenso interanual de los despachos fue de 6,1%, mientras el año pasado se anotó una baja de 11,1% frente a los doce meses previos[2]

 

Las políticas públicas direccionadas a la construcción de viviendas encaradas por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación encontraron el 7 de mayo pasado, el anunció de dos nuevos llamados licitatorios para la construcción de 277 viviendas Procrear II, que permitirán a más habitantes de nuestro suelo tener su casa propia. Las obras en su totalidad contarán con una inversión aproximada de 1.254 millones de pesos y se desarrollarán en Monte Hermoso y Baradero, en la provincia de Buenos Aires.

 

Con el “objetivo de seguir mejorando las condiciones de acceso al hábitat con sentido federal”, según manifestaron desde esa cartera del PEN, durante la misma semana se otorgaron créditos hipotecarios destinados a la ampliación o la construcción de viviendas en distintas provincias del país.

 

Al respecto, el ministro Jorge Horacio Ferraresi afirmó que estas iniciativas "son el resultado del trabajo incansable de todo el Estado Nacional para garantizar el derecho a la vivienda y mejorar las condiciones de acceso al hábitat a todos los argentinos y argentinas”. "Queremos generar la certeza de que cada familia argentina pueda tener su vivienda propia con un cambio de paradigma, que no tenga que ver más con el sistema financiero sino con el trabajo, generando un derecho de clase social ascendente", sostuvo el funcionario.

 

Es de ponderar que quienes acceden a una vivienda Procrear II pueden hacerlo a través de la fórmula Hog.Ar, una nueva modalidad de actualización crediticia que se basa en el Coeficiente de Variación Salarial publicado por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) y tiene en cuenta la evolución de los salarios.

 

La semana que pasó, además, dió lugar a la presentación del Programa Reconstruir, destinado a finalizar la construcción de 55 mil viviendas cuyas obras han sido paralizadas en todo el país a partir del año 2016.

 

El Programa Reconstruir contará con una inversión de $ 110 mil millones de pesos financiados a través de la ley 27.613 - arriba comentada - y posibilitará movilizar la economía a partir de los mercados locales de materiales e insumos para la construcción, promover la incorporación de mano de obra, la reinserción social y laboral, y contribuirá al desarrollo de soluciones habitacionales que mejoren las condiciones de hábitat, vivienda, infraestructura básica y equipamiento comunitario en todo el país.

 

En un “mercado” en el que el acceso a la vivienda es cada vez más lejano ante la falta casi absoluta de crédito, la comisión de Economía Nacional e Inversión del Senado de la Nación se encuentra debatiendo dos proyectos de ley que establecen la renegociación de los contratos para créditos hipotecarios de vivienda única otorgados en Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) y regulan las operaciones en esos sistemas de préstamos.

 

El primero de los textos prevé que las entidades financieras ofrezcan la posibilidad de renegociación de contratos de créditos para la adquisición, construcción y/o ampliación de vivienda única en la República Argentina con cláusula de ajuste en UVA. En el articulado, que está siendo analizado por los senadores, se establece que el deudor de un préstamo hipotecario de vivienda única con UVA podría acceder a la renegociación del contrato por una única vez y podrán optar por cambiar la cláusula de ajuste por otra, en las mismas condiciones, pero, nominadas en UVI conservando la tasa de interés pactada, con una tasa máxima del 5%. También sostiene que los desembolsos pactados serán realizados en pesos al valor de la cotización del día de acreditación del mismo en la cuenta del solicitante, y los intereses se devengarán desde la acreditación del préstamo.

 

En caso de aprobarse la propuesta, el Fondo de Estabilización de Deudores Hipotecarias deberá equilibrar el monto de las cuotas hipotecarias nominadas en UVA o UVI y no reportará cargo adicional para el solicitante. También propone que se suspendan las ejecuciones hipotecarias y los desalojos para los créditos hipotecarios en UVA para vivienda única familiar por el término de un año.

 

El segundo de los proyectos busca la regulación de las operaciones enmarcadas en los sistemas de créditos con capital ajustable UVA y UVI previstas en las leyes 25.827 y 27.271 y propone que las actualizaciones se realicen mediante la aplicación del índice RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables) suministrado por el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social nacional. También indica que la cuota mensual resultante no debe exceder el 35% del ingreso del grupo familiar del deudor y dispone la suspensión por seis meses de las ejecuciones hipotecarias de viviendas adquiridas bajo la modalidad contemplada en la presente ley.

 

En medio de la recesión que la macroeconomía viene arrastrando desde abril de 2018, acentuada por las derivaciones nocivas de la pandemia, se registró en marzo de este año una fuerte mejora en las compraventas inmobiliarias en la Ciudad Autónoma de Buenos. En el tercer mes de 2021 se realizaron 2469 actos de compraventa, un 77,2 % más que marzo de 2020.  La cifra actual es equiparable a la registrada durante el cepo al dólar en los años 2013/2015 y es aún un 44 % inferior al promedio efectuado durante el mismo mes desde el año 1998, cuenta la publicación Reporte Inmobiliario.

 

Así, el Colegio de Escribanos de Ciudad de Buenos Aires informó  que el monto total de las transacciones realizadas en marzo de 2021 ascendió un 167,9%, con $23.915 millones. Es la cuarta recuperación en la medición interanual en el período de los últimos 5 meses.

El monto medio de los actos fue de $9.686.495 (100.191 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio), creció 51,12% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense subió 1,9%[3]

 

Por su parte, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal (RPI) en su informe estadístico mensual observó que en marzo las escrituras formalizadas con hipoteca bancaria totalizaron 231 casos, 76% más que las registradas un año antes. Representaron, sin embargo, apenas el 9,3% del total[4]

 

De acuerdo a sus datos, el RPI recepta una recuperación del 33% en las operaciones de compraventa de inmuebles durante el primer trimestre del año que transitamos [5]

 

En la provincia de Buenos Aires, el índice no fue a la zaga. El primer trimestre del año muestra una mejora que ya se venía visualizando al finalizar el 2020. En marzo se realizaron 7432 compraventas, con un incremento del 122,84 % interanual. El mismo mes del año pasado,  se realizaron 3335 operaciones, por lo que el ámbito bonaerense muestra una interesante mejora en los números.

 

“Esta mejora se debería a la conjunción de tres factores fundamentales, uno la baja de precios en propiedades ubicadas en el distrito, que desde 2017 ya retrocedieron en promedio casi un 32% en sus cotizaciones; por otro lado el fuerte interés que se despertó a partir de la pandemia por lotes y viviendas ubicadas principalmente dentro de desarrollos cerrados. La mejora supera a la vista en los últimos índices de la Ciudad de Bs. As.”, afirma Reporte Inmobiliario [6]

 

En cuanto a las hipotecas, se realizaron tan sólo 263 en marzo en toda la PBA, representando un 3,5% del total de las operaciones.

 

El déficit habitacional que afecta a la Argentina es de 3,5 millones de viviendas, según estimaciones oficiales hechas en la gestión anterior; de ese total, en el 60% de los casos se trata de unidades que existen pero tiene problemas de calidad. La lógica indica que las políticas que desde diferentes sectores se despliegan deberían hacer foco en ese segmento. Pero a lo largo de los años el acento se puso en hacer nuevas unidades. Según el Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) en el país hay 4416 asentamientos informales (el dato es de hace tres años y quienes habitaban esos lugares concentraban un 10% de la población). El aumento de la pobreza –que según datos del Indec al segundo semestre de 2020 afecta al 42% de la población– implica más inconvenientes para acceder a una casa o para poder mejorar la que se tiene.

 

El 61% de los hogares con déficit habitacional se concentra en las provincias de Buenos Aires, Córdoba y Santa Fe, especialmente en los grandes centros urbanos. Le sigue la zona del noroeste, con una participación de 15%. La Patagonia, con un 4% del déficit total, es la región con menos problema de viviendas.

 

El presupuesto 2021 para Vivienda y Urbanismo es de $115.936 millones (1,7% del total). En abril, el Presidente Alberto Fernández anunció 87.000 créditos del plan Casa Propia, con cuotas que se ajustarán según la evolución de los salarios: 40.000 de hasta $100.000; 25.000 de hasta $240.000 (en ambos casos para refacciones), y 22.000 de hasta $4 millones (para construcción).

 

Asimismo, el primer mandatario anunció la construcción de 264.000 viviendas en los próximos tres años, con una inversión cercana a los $900.000 millones. Conforme a datos proporcionados por el ministro Ferraresi, con los recursos del Fonavi (dinero que reciben las provincias derivado del impuesto a los combustibles), se ejecutarán 25.000. Otras 55.000 - como vimos - serán del programa Reconstruir, mientras que el plan Procrear II sumará 20.000, según lo prometido, y apuntará a generar 24.000 lotes con servicios, “en una tarea que será articulada con cada una de las provincias y de los municipios, en función de su planeamiento territorial y de sus estrategias de zonificación”.

 

Para el Plan Nacional de Suelos (que plantea la generación de 5220 lotes en 245 municipios de diez provincias) se prevé invertir $3200 millones. Además, el programa Argentina Construye Solidaria tiene recursos por $1575 millones para resolver temas estructurales de organizaciones que trabajan “en tareas comunitarias, de contención y desarrollo social” en provincias y municipios[7]

 

Como es recurrente desde hace más de un año, el sector de las locaciones muestra el mayor disloque dentro de las áreas en que actuamos los profesionales del derecho comprendidos en el rubro inmobiliario.

 

En lo que respecta a los alquileres industriales, comerciales y de oficinas, el escenario resalta como muy disímil. Mientras que Newmark en su pormenorizado análisis del primer trimestre del año en desarrollo del mercado de inmuebles industriales[8] considera que en gran medida los establecimientos han retomado el nivel de actividad pre-pandemia lo que redunda en un renovado interés por los lotes en parques industriales y centros logísticos, sosteniendo los precios de alquiler y los valores de renta, así como la vacancia ronda el 16 %, Colliers International Argentina ensaya que en los centros logísticos durante el segundo semestre del año, la disponibilidad de superficie en alquiler en los premium disminuyó un 2,29% con respecto al período anterior y la tasa de vacancia se ubicó en 15,78%, la disponibilidad registrada en naves industriales fue de 1.177.516 m² para alquiler y 895.597 m² para venta, observándose un incremento anual cercano al 30% y en parques industriales en la segunda parte del año pasado los valores mostraron una baja a nivel general de mercado tanto para terrenos en venta como para naves en alquiler, aunque éstas últimas registraron un descenso en la cantidad metros ofertados[9]

 

En el mercado de oficinas, la cuestión es diferente. Para Newmark en el primer trimestre del año se produjo una leve suba de la vacancia y la absorción neta que continúa en la senda negativa. El porcentaje de vacancia cerró en 16.67% sobre el inventario disponible y la absorción neta fue de -26.437 m². El valor de renta promedio bajó respecto del cuarto trimestre de 2020, promediando los US$ 21.82/m²/mes. En este trimestre no se incorporó nuevo stock de oficinas de clase A. Se realizó una recategorización del inventario, dado que algunos de los edificios resultaban obsoletos con las nuevas exigencias del mercado.

 

Recuerda la consultora que con 2,612MMm² totales edificados y 1,660MMm² rentables de stock clase A, el mercado de oficinas de Buenos Aires es el más grande de Argentina[10]

 

Colliers, a su tiempo, memora que el segundo trimestre del año 2020 transcurrió en forma integral bajo cuarentena en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), lo que conllevó un natural impacto sobre el comportamiento de la demanda. En general, esto se tradujo en renegociaciones transitorias, replanteos del uso óptimo de los espacios y postergaciones de aquellos proyectos de relocalización en fase avanzada. 

 

De esta forma, la particular coyuntura de los espacios de trabajo desencadenó un aumento significativo de la oferta en alquiler, traduciéndose en un aumento de la vacancia del 1,6%. La actividad corporativa desarrollada de forma remota o trabajo virtual que caracterizó a esta etapa trajo aparejada una combinación de reducción de espacios por un lado y ausencia de nueva demanda por el otro, resultando en una absorción neta de -28.211 m². En precios el Asking Rent promedio cayó aproximadamente un dólar por metro cuadrado situándose en USD/m² 25,29, lo cual se condice con los valores del año pasado[11]

En lo que sí coinciden, casi de manera unívoca, los agentes inmobiliarios, es que el stock de oficinas en las zonas de microcentro y Tribunales de esta ciudad sufre la mayor vacancia en las últimas décadas, sus tickets se han desmoronado y se está ideando una reconversión de estos espacios hacia otros destinos.

 

Las locaciones urbanas destinadas a vivienda, ameritan un estudio por separado. Por diversas razones en las que hemos reparado en anteriores actualizaciones de este Suplemento, se dice que  el incremento de sus precios llegó casi un 62 por ciento durante 2020 en la ciudad de Buenos Aires -entre abril del año que pasó y abril 2021 sería de 70%-.

 

El presidente de la Federación Nacional de Inquilinos (FNI), Gervasio Muñoz, advirtió ayer que existe “un gran aumento” de los precios de los alquileres, por lo cual reclamó al Gobierno que tenga un “rol activo en la protección del derecho a la vivienda”.

 

Según el programa de Atención de Inquilinos de la Defensoría del Pueblo de la CABA, en abril se recibieron 756 consultas y reclamos. Entre ellos, figuran aumentos de hasta 150% para firmar un nuevo contrato de alquiler, obligaciones de firmar contratos de 12 meses contra la ley de alquileres vigente, amenazas u hostigamiento para desalojar, o iniciados judicialmente. Además, recibieron consultas sobre la negativa de cuenta bancaria o CBU para depositar el alquiler, retención ilegal de depósitos, entre otros.

 

En este marco, un relevamiento efectuado recientemente por el portal Zonaprop arrojó que, en el primer cuatrimestre de 2021, el aumento promedio del precio de los alquileres llegó a 17,9%, por encima de la inflación acumulada para ese período, según estimaciones privadas. En tanto, un informe de Remax reveló que 7 de cada 10 propietarios no respeta la ley de alquileres 27.551 y aplican incrementos por encima de la inflación.

 

“Hoy los dueños manejan toda la situación como quieren. La realidad es que hay tanta demanda que ponen ellos las condiciones y el precio y el inquilino queda rehén de ellos”, sostuvo el presidente de Re/Max Premium, Ariel Champanier.

 

Acota el directivo que la baja rentabilidad anual que vienen teniendo los alquileres -de menos del 3% anual- (NdA: en algunos escenarios es peor: no supera el 2 %), sumada a la incertidumbre por la nueva ley, provoca que muchos propietarios “opten por vender sus inmuebles para obtener mayores ganancias y así no tener que lidiar con algunos puntos -según ellos contradictorios- de esa norma”.

 

La respuesta del Estado a esta distorsión no se hizo esperar: "Una de las maneras de regular el valor del alquiler es que las jurisdicciones, como la ciudad de Buenos Aires, genere un impuesto alto para quien tiene una vivienda ociosa", dijo el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat. La idea no es novedosa: en muchas grandes urbes del mundo, los inmuebles vacíos se ven gravados con impuestos diferenciales debido a la carencia de viviendas, la imperiosa necesidad de disponerlas para su ocupación y en el entendimiento que la propiedad privada tiene una función social ineludible.

El solo enunciado de la posible medida, despertó el virulento rechazo de buena porción de las corporaciones inmobiliarias y de voceros de la oposición política.

 

El ya mencionado ministro Ferraresi apuntó que "es muy complejo aplicar políticas públicas sobre un tema en el que las asociaciones de inquilinos hablan de cerca de 4 millones (de familias inquilinas) y en AFIP solo hay inscriptos 193.000 (contratos)".

 

La conclusión de la prórroga de los contratos de locación de inmuebles por conducto del vencimiento, el 31 de marzo, del último DNU que los extendía (el 66/2021) provocó que la Secretaría de Desarrollo Territorial de la Nación produjera el Protocolo Nacional de Alerta Temprana de Desalojos de Vivienda Única y Familiar en Regímenes de Alquileres Formales (Resolución 5/2021, B.O. 06/04/2021).

 

Si bien los plazos para suspender los desalojos fueron extendidos hasta el 30 de septiembre de 2021, la realidad impone adoptar mecanismos de solución no adversarial de los conflictos, en una cuestión harto delicada.

 

El Protocolo tiene como objetivo establecer un marco de actuación institucional, tendiente a:

a) Sistematizar información y caracterizar los hogares que se encuentren atravesando procesos de desalojo en instancia de mediación o judicial.

b) Desarrollar un Registro que permita la identificación de la persona, familia o grupo conviviente y demás criterios que se establecerán en el apartado correspondiente.

c) Proponer convenios de colaboración y asistencia a los fines de establecer marcos de actuación que propendan a evitar situaciones de vulneración de derechos humanos fundamentales.

 

Este instrumento se implementará en aquellos casos en los que locatarios o locatarias de vivienda única y familiar en regímenes de alquileres formales enfrenten procesos de mediación o judiciales de desalojo cuyos contratos hubieran estado alcanzados por el DNU 320/2020 y sus prórrogas.

 

Las disposiciones del Protocolo regirán en todo el territorio de la Nación, siendo las mismas operativas y se utilizarán para la interpretación y aplicación de la legislación específica sobre la materia, la cual mantendrá su vigencia en cuanto no se oponga a los principios y disposiciones contenidas en ésta.

 

A sus efectos, se entiende por alquileres formales a aquellos contratos de locación de inmuebles declarados ante la AFIP, conforme lo establecido por el artículo 16 de la ley 27.551 y las Resoluciones Generales de AFIP Nºs 4933/2021 y 4967/2021.

 

La Secretaría de Desarrollo Territorial dependiente del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat llevará adelante la propuesta de organización administrativa y funcional que requiera la índole y magnitud de las tareas a llevar adelante, pudiendo a tal efecto sugerir cambios o adecuaciones que sean necesarias, a los fines de organizar las tareas correspondientes al Protocolo.

 

El procedimiento a seguir será la implementación de las siguientes acciones:

 

1. Se creará el Registro de Población en Riesgo de Desalojo en Regímenes de Alquiler Formal de Vivienda Única y Familiar.

 

1.1 El registro será llevado adelante por el área o estructura administrativa funcional que determinará la Secretaría de Desarrollo Territorial de acuerdo a los cargos estructurales actuales o que al efecto se creen.

 

1.2 El registro contemplará, entre otros, los siguientes datos:

– Información personal de los locatarios y locatarias.

– Composición del grupo familiar o conviviente, si lo hubiera, especificando personas en situación de vulnerabilidad.

– Registro del contrato en la AFIP.

– Plazo de vigencia de la locación, canon locativo, monto y frecuencia de actualizaciones, pago de expensas, impuestos y/o servicios a cargo del locatario.

– Localización, características y condiciones edilicias del inmueble que habitan los locatarios alcanzados en el presente protocolo.

– Ingresos, deudas y otros datos que contribuyan a la caracterización socio-económica de la persona o grupo locatario.

– Estado en que se encuentran los procesos de desalojo e información de partes intervinientes.

 

En caso que el mismo sea judicial deberá establecerse: Jurisdicción, Órgano Judicial interviniente (Juzgado de Primera Instancia, Juzgado de Paz, Cámara de Apelaciones), Fuero, Sentencia, Mandamiento.

 

El registro respetará el habeas data, garantizando que cualquier producción y difusión de estadística no difundirá información personal.

 

En el marco de los Tratados Internacionales de Derechos Humanos con jerarquía constitucional en nuestro ordenamiento legal - informa la norma en su art. 4° -, como así también de las recomendaciones de Organismos e Instituciones de Derechos Humanos, la Unidad de Gestión promoverá actividades de información, difusión y conocimiento del presente Protocolo y de los derechos tutelados por éste.

 

Por el crítico estado de cosas, recientemente el intríngulis arribó a los tribunales. El juez del fuero Contencioso Administrativo Federal, Enrique Lavié Pico, a instancias del dictamen de un fiscal federal, asumió la competencia en una acción de amparo incoada por la Asociación Civil Inquilinos Agrupados[12], en la que se solicitó que continúe vigente el DNU 320/2020 que, oportunamente, suspendió los desalojos y congeló el precio de los alquileres. En esa línea, dio traslado por el plazo de cinco días para que Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat eleve un informe a su juzgado sobre la situación de los desalojos de inquilinos en el país y los detalles del plan de contención implementado para atender la diversidad de casos.

 

Luego de la respuesta del ministerio, el magistrado deberá resolver la medida cautelar por la suspensión o no de los desalojos.

 

Las vicisitudes en los consorcios de PH y los conjuntos inmobiliarios, a esta altura, no son menores que en los restantes segmentos. En la CABA, las disposiciones de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor del gobierno local que renovaban los mandatos de los administradores de los inmuebles sometidos al régimen jurídico de ese derecho real, cesaron al 31 de marzo. Pese al denodado intento de las cámaras que los agrupan para que se vuelvan a prorrogar los términos con fundamento en las medidas de cuidado y restricción de algunas actividades emanadas del PEN y el incremento en la ola de contagios por el virus. Al parecer, detrás del reclamo, se solapa la intención de no tener que reunir a las asambleas (virtuales en su mayor proporción) que deberán debatir las extensiones de esos mandatos y, muy especialmente, tratar las rendiciones de cuenta de los ejercicios económicos vencidos en los entes consorciales. Sin perjuicio de la intentona, no son pocos los consorcistas que han instado a los mandatarios de sus consorcios a que convoquen a las asambleas. Y lo están, paulatinamente, logrando.

 

Con el correr de los meses desde la declaración de la pandemia y su consiguiente cuarentena, la recaudación que sustenta al sistema se fue, medianamente, regularizando. En esto influye también el impago de los locatarios, que por sus contratos - en la generalidad de los casos - tienen la obligación de afrontar las expensas comunes ordinarias. Los presupuestos en las fincas siempre están a la merced de la evolución de la economía en general y un cierre mayor de actividades de resultar insoslayable, los puede resentir más aún. A lo que se suma la expectativa por el futuro aumento de tarifas en los servicios públicos (en particular en los consorcios con servicios centrales de agua caliente y calefacción, durante el invierno que se avecina) y la permanente alza inflacionario, que los condiciona.

 

Una tensión que por estos días se manifiesta en los edificios y complejos urbanísticos es la desplegada por la interpretación de la Resolución Conjunta N° 4/2021 de los ministerios de Salud y de Trabajo, Empleo y Seguridad Social nacionales (no excluyente de otras actividades laborales), por la que se dispone que los empleadores pueden convocar al retorno a la actividad laboral presencial a los trabajadores y las trabajadoras, incluidos los dispensados y dispensadas de la misma por encontrarse comprendidos en los incisos a), b) y c) del artículo 1° de la Resolución del MTEySS N° 207/2020 y sus modificatorias, que hubieren recibido al menos la primera dosis de cualquiera de las vacunas destinadas a generar inmunidad adquirida contra el COVID-19 autorizadas para su uso en la República Argentina, independientemente de la edad y la condición de riesgo, transcurridos catorce (14) días de la inoculación.

 

Las posiciones sindicales propenden el mantenimiento de las condiciones de aislamiento y no prestación de servicios por los dependientes enrolados en grupos de mayores de 60 años o con las afecciones de salud contempladas en la señalada Resolución 207/2020, teniendo a la vista el endurecimiento de las medidas de prevención por el DNU 241/2021 y su continuador y vigente DNU  287/2021.

 

Si bien no aparece como de sencilla resolución el entuerto, entendemos como indiscutible que por aplicación del art. 5° de la norma en debate[13] no deberían regresar a sus tareas laborales los trabajadores con inmunodeficiencias (congénita, asplenia funcional o anatómica (incluida anemia drepanocítica) y desnutrición grave; VIH dependiendo del status < de 350 CD4 o con carga viral detectable; personas con medicación inmunosupresora o corticoides en altas dosis - mayor a 2 mg/kg/día de metilprednisona o más de 20 mg/día o su equivalente por más de 14 días -) y pacientes oncológicos y trasplantados (con enfermedad oncohematológica hasta seis meses posteriores a la remisión completa; con tumor de órgano sólido en tratamiento y trasplantados de órganos sólidos o de precursores hematopoyéticos).

 

Hasta aquí, el sobrevuelo de las temáticas más sobresalientes incluidas en nuestra actividad abogadil enmarcada por las áreas de práctica que frecuentemente trajinamos. Como es nuestro deseo permanente, esperamos que el próximo encuentro nos halle algo más distendidos y menos inmersos en este presente que por momentos se hace agobiante. Preparándonos para que las experiencias colectadas durante los tiempos de la excepcionalidad nos sirvan para el enriquecimiento personal y profesional. Sin olvidar a quienes sufrieron y sufren los embates del destino que nos tocó en suerte.

 

Saludamos a los lectores hasta la venidera edición, Dios mediante.

 

 

 

 



[1] Reporte Inmobiliario-costo-edificios-abril-2021 (cuadro)    

[2] AFCP-Informe Mensual y Acumulado-Abril 2021 (enlace)

[3] Reporte Inmobiliario -Escrituras-CABA-marzo-2021-comparativo-Fuente Colegio de Escribanos CABA (cuadro)  

[4] RPI-Escrituras-2021-Marzo-Cuadro-2 Hipoteca bancaria (cuadro)  

[5] RPI-Escrituras-2021-Marzo-Cuadro-4 primer trimestre (cuadro)  

[6] Reporte Inmobiliario-Escrituras-provincia de Bs. As.-marzo-2021 (cuadro)  

[8] Newmark 1T21 Research Sector Industrial (ver informe)  

[9] Colliers- Reporte_de_Industrias_S2_2020 (ver informe)  

[10] Newmark Reporte de Mercado de Oficinas, Argentina. 1T21 (ver informe)  

[11] Colliers- Reporte_de_Oficinas_Q4_2020 (ver informe)  

[12] INTERPONE ACCION COLECTIVA DE AMPARO. SOLICITA MEDIDA CAUTELAR COLECTIVA (IA) (ver demanda)  

[13] Artículo 5°, Resol. Conjunta 4/2021.- Exceptúase a las personas incluidas en el artículo 3°, incisos V y VI de la Resolución N° 627/2020 del MINISTERIO DE SALUD y sus modificatorias y complementarias, de lo previsto por los artículos 1° y 2° de la presente Resolución.

Citar: elDial.com - CC6E62

Copyright 2021 - elDial.com - editorial albrematica - Tucumán 1440 (1050) - Ciudad Autónoma de Buenos Aires - Argentina