Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 15 – 12 de agosto de 2021


“El Dr. Ariel Zumpano nos acerca dos colaboraciones de su autoría: El órgano asambleario en el Consorcio y Rendición de cuentas Consorciales. En el primero de sus trabajos, el prolífico ensayista nos conduce a un pormenorizado análisis de la asamblea consorcial, sus funciones y relaciones internas, con especial referencia a la normativa nacional y local. En el otro, aborda la obligación del administrador en rendir cuentas documentadas, sus formas, contenido y efectos y las acciones judiciales para obtener la rendición o la aprobación de esas cuentas, cuando no se producen en el entorno intraconsorcial. El distinguido profesor Dr. Jorge R. Causse nos enaltece con su primer aporte para esta revista, con una nota de opinión que se las trae: Covid 19 y delivery interfiriendo en la PH. El largo debate, tanto doctrinal como jurisprudencial, sobre la constitucionalidad – o no – de la ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires (por la que todo inmueble ubicado en ese distrito destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos que establece la propia ley), nos condujo a formular una breve reseña situacional para introducir dos más que interesantes opiniones – por intermedio de sendos dictámenes fiscales – al respecto y que se orientan hacia la validez y legalidad del instituto confrontado con las fuentes constitucionales y convencionales e incluso con el Código Civil y Comercial de la Nación. De este modo, acompañamos las piezas de la fiscal Gabriela F. Boquín y el procurador fiscal ante la CSJN, Víctor Abramovich, con argumentos que, además, compartimos.”

“En los tres meses que distan desde nuestro último encuentro, acopiamos más de una treintena de interesantes decisorios judiciales sobre las más diversas cuestiones atinentes a objetos de estudio de nuestras especialidades. Así, desde diferentes tribunales del país, conoceremos sobre ejecución de alquileres, desalojo, daños provocados por la locación, daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal y de vicios de la construcción, acción reivindicatoria, escrituración, amparo laboral impetrado por trabajador de edificio, despido, indemnización por el art. 212 de la LCT a cargo de un consorcio, delito de usurpación de la vivienda del encargado, prescripción adquisitiva, liquidación de fideicomiso inmobiliario, extinción de dominio, división de condominio, cumplimiento de reglamento, diligencias preliminares, interdicto de retener y mucho más. Se destacan dos de relevancia social: la confirmación de la constitucionalidad de la ley 5859 de la CABA que limita los honorarios profesionales de los corredores inmobiliarios en las locaciones de vivienda y el rechazo, en primera instancia, del amparo contra la ley local 5983 que amplió obligaciones para los administradores de consorcios en esta ciudad (y por contrario imperio ensanchó derechos para los consorcistas).”

“El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) sufrió hace pocos días un duro traspié al confirmarse por el Tribunal Suprior de Justicia de la CABA la validez y constitucionalidad de la ley local 5859 que impide a los corredores inmobiliarios, en el marco de contratos de locación con destino a vivienda única, percibir comisión alguna por parte de los locatarios que sean personas físicas. El amparo articulado por el señalado Colegio Profesional Inmobiliario (la otra autodenominación que le dan sus autoridades a la entidad pública no estatal), por interposición de su presidente, fue rechazado y admitida la queja planteada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, haciendo lugar a los recursos de inconstitucionalidad interpuestos por la propia ACIJ junto con la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados y por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.”

“En la propiedad horizontal, por su carril, los sectores más conservadores y renuentes al control de la actividad de los administradores por los consorcistas, reunidos en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) también recibieron un fuerte estremecimiento cuando se enteraron que el Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 23 de la Ciudad de Buenos, en fecha 06/07/2021, rechazó la acción de amparo impetrada contra el Gobierno local por los incisos h) y n) del artículo 9 de la ley 941, así como el capítulo VI de dicha norma; todos ellos incorporados por la ley 5983, al considerarlas contrarias al principio de legalidad. En el expediente “TOCCO DANIEL ROBERTO Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – APLICACIONES MÓVILES – INTERNET”, el judicante concluyó, para así decidir, que “En este contexto, se observa que la parte actora no logra acreditar cuál sería el agravio, ni qué perjuicio existiría en tener que depositar los fondos administrados en una cuenta bancaria. Por el contrario, su cuestionamiento a la obligación impuesta por la ley 941 queda en el plano discursivo como una conjetural oposición entre dicha obligación legalmente vigente y un mandato del consorcio que resultara contrario a ella.”

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 15 – 12 de agosto de 2021

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

SUMARIO: I.- Contenido. II.- Estado de situación de la plataforma fáctica en la que desarrollan su labor l@s abogad@s especializad@s en el derecho de la Propiedad Horizontal, los Conjuntos Inmobiliarios, el Derecho Inmobiliario en general, el mercado inmobiliario y la industria de la construcción.

Como desde hace 17 meses, es ineludible referirnos a la pandemia que impacta decididamente en todos los ámbitos de actividad.

Al momento de escribir estas líneas, la situación epidemiológica[1] ha mejorado notoriamente, ya rige el DNU 494/2021 (medidas generales de prevención con mayor flexibilización) y se espera que entrado septiembre se encuentre vacunada con el esquema completo la población mayor a los 18 años. Sin embargo, la variante Delta acecha, y se erige en una de las principales preocupaciones del sistema de salud.

En este marco, con algunas señales de aliento en lo que respecta a la vida comunitaria y profesional, nos disponemos a presentarles una nueva edición del Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario de elDial.com, la número 15, tercera del corriente año.

 

I.- Contenido

 

Como es habitual, el Dr. Ariel Zumpano nos acerca dos colaboraciones de su autoría: El órgano asambleario en el Consorcio y Rendición de cuentas Consorciales.

En el primero de sus trabajos, el prolífico ensayista nos conduce a un pormenorizado análisis de la asamblea consorcial, sus funciones y relaciones internas, con especial referencia a la normativa nacional y local. En el otro, aborda la obligación del administrador en rendir cuentas documentadas, sus formas, contenido y efectos y las acciones judiciales para obtener la rendición o la aprobación de esas cuentas, cuando no se producen en el entorno intraconsorcial.

El distinguido profesor Dr. Jorge R. Causse nos enaltece con su primer aporte para esta revista, con una nota de opinión que se las trae: Covid 19 y delivery interfiriendo en la PH.

El largo debate, tanto doctrinal como jurisprudencial, sobre la constitucionalidad – o no – de la ley 14.432 de la Provincia de Buenos Aires (por la que todo inmueble ubicado en ese distrito destinado a vivienda única, y de ocupación permanente, es inembargable e inejecutable, salvo en caso de renuncia expresa del titular conforme los requisitos que establece la propia ley), nos condujo a formular una breve reseña situacional para introducir dos más que interesantes opiniones – por intermedio de sendos dictámenes fiscales – al respecto y que se orientan hacia la validez y legalidad del instituto confrontado con las fuentes constitucionales y convencionales e incluso con el Código Civil y Comercial de la Nación.

De este modo, acompañamos las piezas de la fiscal Gabriela F. Boquín y el procurador fiscal ante la CSJN, Víctor Abramovich, con argumentos que, además, compartimos.

En los tres meses que distan desde nuestro último encuentro, acopiamos más de una treintena de interesantes decisorios judiciales sobre las más diversas cuestiones atinentes a objetos de estudio de nuestras especialidades.

Así, desde diferentes tribunales del país, conoceremos sobre ejecución de alquileres, desalojo, daños provocados por la locación, daños y perjuicios derivados de la propiedad horizontal y de vicios de la construcción, acción reivindicatoria, escrituración, amparo laboral impetrado por trabajador de edificio, despido, indemnización por el art. 212 de la LCT a cargo de un consorcio, delito de usurpación de la vivienda del encargado, prescripción adquisitiva, liquidación de fideicomiso inmobiliario, extinción de dominio, división de condominio, cumplimiento de reglamento, diligencias preliminares, interdicto de retener y mucho más.

Se destacan dos de relevancia social: la confirmación de la constitucionalidad de la ley 5859 de la CABA que limita los honorarios profesionales de los corredores inmobiliarios en las locaciones de vivienda y el rechazo, en primera instancia, del amparo contra la ley local 5983 que amplió obligaciones para los administradores de consorcios en esta ciudad (y por contrario imperio ensanchó derechos para los consorcistas).

Completa la oferta de nuestro Suplemento, la normativa relacionada más destacada.

II.- Estado de situación de la plataforma fáctica en la que desarrollan su labor l@s abogad@s especializad@s en el derecho de la Propiedad Horizontal, los Conjuntos Inmobiliarios, el Derecho Inmobiliario en general, el mercado inmobiliario y la industria de la construcción

De acuerdo a datos estadísticos de la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), al término del primer semestre del 2021 se registró un aumento del costo de construcción acumulado del 27.3 %, mientras que la variación interanual alcanzó el 69 %. Sin embargo, los números alentadores dicen que la diferencia entre junio y mayo del presente año, muestra un 2.3 % en el costo de la construcción (contra un 3.1 % de mayo con respecto a abril), 3.4 % en los materiales (contra un 4.5 % de mayo al mes anterior) y de 0 % en la mano de obra (contra 0.2 % entre mayo y abril) [2].

Los indicadores de actividad económica (EMAE, ISAC, IPI, ISE), por su parte, denotan en el acumulado del año vigente en relación con el año anterior – a mayo último – en valores porcentuales bajo índices desestacionalizados que oscilan, según la referencia que se tome, variaciones entre – 6.8 % y 67.9 % [3]

El Índice Construya (IC), que todos los meses elabora el Grupo Construya desde 2002, registró una suba del 1,11 % desestacionalizada con respecto a junio último.

Asimismo, los despachos de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 7,40 % por encima de los registrados en julio del año anterior. En tanto, en los primeros siete meses del año el IC acumuló una suba del 50,90 % en comparación con el mismo período del año anterior.

Al término del confinamiento dispuesto con motivo de la pandemia los despachos de materiales de construcción tuvieron una fuerte recuperación inicial seguido por un período de estabilidad en la demanda. Durante julio se observa que el crecimiento de los despachos se ralentizó. Esperamos que a las nuevas obras iniciadas recientemente se sumen las licitaciones de Procrear y el relanzamiento de planes de pago como Ahora 24 como impulsores del crecimiento de la demanda en los próximos meses”, destacaron desde Grupo Construya.

El índice mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas líderes que conforman el Grupo Construya: ladrillos cerámicos, cemento portland, cal, aceros largos, carpintería de aluminio, adhesivos y pastinas, pinturas impermeabilizantes, sanitarios, calderas y sistemas hogareños y centrales de calefacción, grifería y caños de conducción de agua, pisos y revestimientos cerámicos [4].

Paralelamente, el despacho mensual de cemento considerado por la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) a julio pasado, se incrementó en 21.4 % en comparación con el mismo mes de 2020 y en 8.5 % en relación a junio pasado [5].

Según la publicación especializada Reporte Inmobiliario (RI), el costo en pesos para construir una vivienda sobre lote propio se acercaba a los $ 210.000 por cada m2 a finales de junio de 2021 y aún con fuertes incrementos a partir de septiembre del año pasado medidos en pesos.

De esta manera, construir una vivienda con muy buen nivel de terminaciones y con una superficie de 305 m2 alcanza un costo que se acerca a los 65,4 millones de pesos, lo que se traduce a un total de 389.131 dólares medidos por la cotización del mercado marginal de divisas. “Aún el ahorro con respecto a noviembre del 2017 – enfatiza RI - sigue siendo atractivo, en los 189.238 dólares blue, debido a la fuerte devaluación de la moneda. En noviembre de 2017 para construir la misma casa había que contar con un presupuesto de 578.369 dólares. Hace unos meses informábamos que esta ventana de oportunidad que viene atrayendo mucha demanda en este mercado, se estaba licuando más rápido de lo previsto, debido a cotización de dólar planchada y en algunos periodos hasta bajando, y por otro lado materiales y mano de obra que aumentan mes a mes aceleradamente; pero los últimos 4 meses se volvió a revertir esta situación debido a otra escalada del dólar billete”.

“El costo por cada metro para construir la tipología de vivienda de muy buena calidad analizada llega actualmente a los 1.235 dólares billete. Si tomásemos la cotización del billete de estos días ($ 179), el costo metro cuadrado bajaría aún más hasta unos 1.159 USD por m2, valores similares a los de finales del 2015”, concluye el medio [6].

Si nos enfocamos en el costo para construir una vivienda mínima de 51 m2 con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por PROCREAR para la zona de Buenos Aires y centro, llegó a casi los $ 4,9 millones en julio de 2021.

RI destaca que “construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 adicionando al módulo inicial dos ampliaciones previstas tiene actualmente un costo sin incluir el valor del terreno superior a los $ 6,5 millones, aunque si se toma como referencia el dólar blue de principios del mes ($ 169), el costo rondaría los 38.801 dólares, unos USD 497 por m2”.

En estudio más general, RI resalta que “La fluctuación de la cotización del tipo de cambio provocó que, a pesar de la escalada incesante de los costos de construcción dentro de una economía inflacionada, medidos en dólares se hayan reducido con relación al mes anterior en un 4,2 %. Sin embargo, entre enero y julio de este año el costo del m2 de construcción de un edificio se apreció en un 22,6 %”.

De todas formas, los costos medidos en moneda norteamericana se ubican aún un 47,8 % por debajo del pico máximo de la serie registrado en mayo del 2017 [7].

No caben dudas, que la reconstrucción y reactivación del sector viene de la mano del Estado. A los programas de políticas públicas que hemos comentado en versiones previas de este editorial del Suplemento, por la Resolución 152/2021 del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación se creó el sub programa Casa Propia-Casa Activa cuyo objeto será la promoción y el financiamiento de proyectos para la construcción de complejos habitacionales, equipamiento de espacios comunes y centros de día, para su adjudicación en comodato a personas mayores de 60 años de edad.

A su vez, se abrieron el martes de esta semana, las inscripciones para que familias de once provincias del país puedan acceder a un crédito hipotecario a través de la línea Desarrollos Urbanísticos de Procrear II.

Pese al evidente aumento de la actividad en la industria de la construcción, acompasado con las posibilidades que brinda la baja de los precios en moneda dura – que de por si escasea -, apenas se están alcanzando niveles de productividad similares a la prepandemia, claro está que esto significa un logro en si mismo si tenemos a la vista la destrucción de la economía a partir de abril de 2018 y la alta inflación que aun persiste, constitutiva de la mayor encrucijada macroeconómica a resolver por la Administración del Presidente Alberto Fernández, luego de las elecciones.

En el llamado “mercado inmobiliario” el estado de situación no es mejor, aunque muestra algunos alicientes.

Conforme lo informado por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el sexto mes del año en curso una suba de 73,6% respecto del nivel de un año antes, al sumar 2439 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas trepó un 127,5%, con $ 23.233 millones.

Desde ya, hay que tener a la vista que la suba es en comparación con el peor junio de la historia, el del año pasado, con confinamiento casi total. Cuando se comparan los junios desde 1998, el presente es el peor de toda la serie exceptuando el junio pasado [8].

El monto medio de los actos fue de $ 9.526.021, habiendo subido 31% en un año en pesos. En junio, hubo tan sólo 130 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria.

“Este primer semestre habla a las claras que la recuperación es solo respecto a 2020, con el peor año que se pudo haber tenido. Son 12 mil escrituras, que es casi el doble respecto al año pasado, pero que en buen año teníamos 15 mil o 20 mil más. Al no haber crédito, con controles para el acceso a la moneda que cotizan los inmuebles y con temas macroeconómicos sin resolver, es un escenario que no ve salida rápida”, afirmó el escribano Carlos Allende, presidente de la entidad.

El último relevamiento realizado por el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires dio cuenta que durante mayo los números del mercado inmobiliario bonaerense mostraron un total de 6.288 escrituras, lo que marca una caída del 9,7 por ciento respecto del mes anterior, ya que se habían registrado unas 6.967 escrituraciones. De esta forma, éste es el segundo mes consecutivo que experimenta una caída en la evolución mensual.

La merma también se verificó en el total de los montos de las transacciones, que fue 6,6% menor en la comparación intermensual ($ 25.728.242.513 en mayo y $ 27.535.826.063 en abril). “Al igual que ocurrió el mes pasado, hacer un paralelismo con 2020 en este caso no representa un parámetro válido debido a las restricciones que tuvo la actividad notarial en 2020”, explicó Diego Leandro Molina, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense.

En cuanto a la cantidad de hipotecas en la provincia de Buenos Aires, se precisó que la tendencia fue inversa y que los números de mayo estuvieron 15,6 % sobre los de abril, con 297 operaciones contra las 257 del mes anterior. Los montos totales, con relación a la misma comparación intermensual, disminuyeron 14,3 % [9][10]

Una buena porción de estos rendimientos, se explica por la continuidad en la falta de crédito hipotecario proveniente de la banca privada o en su alto costo. En la ciudad de Buenos Aires, a mayo pasado, la cuota a pagar por un crédito hipotecario por la financiación del 80 % del precio de un departamento usado de dos ambientes, era más alta que el ingreso total de un trabajador registrado considerando incluso el proporcional de adicionales, vacaciones y sueldo anual complementario.

Así, acceder a un crédito de $ 10,35 millones para la compra de una unidad de 42 m2 exige el pago de una cuota inicial de $ 87.364. El pago mensual de la hipoteca sobrepasa en $ 1.415, la remuneración bruta promedio registrada, requiriendo contar además como mínimo con otros 2,6 millones de pesos para sumar el 20 % que el banco no financia y alrededor de otro millón adicional para cubrir honorarios de comercialización y escrituras.

“Si esto no resultara suficientemente ilustrativo, lo que llama aún más la atención es que para acceder a ese crédito hace falta demostrar ingresos por casi 350 mil pesos mensuales, lo que implicaría nada menos que multiplicar por 4 el ingreso promedio bruto registrado”, destaca RI.

El “mercado de alquileres”, por su lado, sigue en el ojo de la tormenta. A la profusa información – sin demasiadas constataciones certeras – que los grandes medios de comunicación vierten sobre los aumentos de los precios locativos – en especial en las unidades destinadas a vivienda -, se le añade la permanente campaña publicitaria desde las corporaciones inmobiliarias y los grandes jugadores que, con su amplio stock de inmuebles, fijan al alza los valores testigos.

La concentración económica nunca favorece a la transparencia y horizontalidad de los mercados, pero en el inmobiliario es aún más acentuado el daño producido.

Siguiendo a RI, “El valor locativo mensual promedio de las 13 localidades – del Gran Buenos Aires - analizadas en forma trimestral por Reporte Inmobiliario desde junio del 2009, alcanzó a fines de junio pasado los $ 39.875 para una unidad usada standard tipo departamento de dos dormitorios en promedio mientras que un dos ambientes cotizaba en promedio $ 27.708 mensuales”.

En la comparación interanual, durante los últimos 12 meses las unidades de 1 dormitorio aumentaron en promedio un 68,02 % y las de 2 dormitorios un 68,89%, incrementándose nuevamente por encima de la inflación interanual.

Los valores más altos, sostiene RI, se verifican en el corredor Norte del primer cordón del GBA.

En esta zona, como se desprende del último index de ZonaProp[11], un departamento de dos ambientes se consigue por $ 42.722 al mes (contemplando nuevos y usados): la cifra registra un aumento del 44,3% en lo que va del año, por encima de la inflación y acumula una suba del 102,4% en los últimos 12 meses.

En julio, los alquileres subieron un 3,9% en el Norte del GBA, registraron un aumento parecido al que se observó en la zona Oeste-Sur, donde los precios de las locaciones son más bajos y el valor promedio de un departamento de dos ambientes es de $ 28.460 por mes. De hecho, en esa área del conurbano, una unidad de tres ambientes cuesta menos que una más chica en el norte ($ 37.795 mensuales).

Asimismo, la media del valor de los monoambientes ofertados en la Capital Federal en julio pasado fue de $ 28.000 mientras que el Salario Mínimo Vital y Móvil ascendía a $ 27.216 (NdeR: desde el 1° de agosto es de $28.080), por lo que alcanza para pagar el 97,2% alquiler de un ambiente con características medias, sin considerar expensas, servicios y otros gastos. En junio alcanzaba el 90.3 %. La información proviene de un sondeo del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), que agrega que la media de las ofertas de departamentos de dos ambientes fue de $ 32.000 y de los de tres ambientes $ 50.000.

En cada categoría, los precios varían en función de otras características propias (tales como antigüedad, si posee cochera; etc.) y de su entorno (infraestructura, disponibilidad de transporte, cercanía a centros comerciales, entre otras), aclara CESO [12].

Los valores arriba expresados no incluyen expensas, las cuales alcanzan en promedio el 18% del costo de alquiler.

En referencia a los aumentos mensuales, CESO estimó que con respecto a junio de 2021 los monoambientes se mantuvieron en el mismo valor, mientras que los departamentos de 2 ambientes subieron 6,7% y los de 3 lo hicieron 11,1%.

En los últimos 12 meses, el costo de alquilar un monoambiente en Capital Federal aumentó 47,4%. En los departamentos de 2 ambientes la suba fue de 45,5% y de 56,3% en los de 3 ambientes. Por otro lado, el último dato de inflación muestra que fue de 50,2% para el mismo período.

Como clave sobresaliente, el Índice para Contratos de Locación (ICL) dispuesto por la conocida como nueva ley de alquileres (27.551), que publica diariamente el Banco Central de la República Argentina (BCRA), muestra un incremento de 42,0% entre mediados de julio de 2020 y mediados de julio de 2021, varios puntos porcentuales por debajo de la inflación, para desalentar a los detractores de aquella norma.

En el interior del país, a finales de mayo de este año el valor promedio para unidades de 2 ambientes en 11 localidades auditadas trimestralmente por Reporte Inmobiliario se ubicó casi en los $ 22.108 mensuales, mientras que en el caso de los tres ambientes el promedio se ubicó en $ 31.583 mensuales; “…las principales localidades del interior también muestran incrementos interanuales más acelerados a partir de la implementación de la nueva Ley de alquileres, llegando los últimos 12 meses a ubicarse entre 59,7% (2 amb.) y 65,2% (3 amb.)”, aseveró la consultora[13].

Precisamente, el cuestionamiento por parte de las entidades que representan a los inmobiliarios a la indicada como “nueva ley de alquileres” (sobre la que hemos publicado en extenso en pasadas ediciones de este Suplemento y en nuestros editoriales) en sintonía con las grandes corporaciones concentradoras de unidades dirigidas a la obtención de renta, varios desarrolladores fuertes de la actividad y los portales informativos de mayor alcance, puede llegar a la instancia de su reforma o derogación (otrora, en esta columna, señalamos los proyectos de ley existentes pivoteados por la oposición política al Gobierno), siempre y cuando las próximas elecciones no le permitan al oficialismo, al menos, mantener su caudal electoral y la consiguiente cantidad de legisladores, algo bastante improbable.

Lo sorprendente es que a la movida se ha sumado, impropiamente, el Colegio Público de Abogados de la Capital Federal (CPACF), por impulso de la agrupación que lo conduce (Gente de Derecho) y en particular de su jefe político, inclinando la posición institucional en favor de aquellos intereses, en lugar de ocuparse del de toda la comunidad abogadil, fundamento y esencia de su razón de ser como entidad que nuclea obligatoriamente a la matrícula capitalina, custodia sus incumbencias profesionales, ejerce el poder disciplinario y debe velar por el respeto a la CN y las leyes de la República, de manera imparcial.

La problemática de las locaciones urbanas se extiende por el orbe, sea en los países desarrollados como – con más razón – en los pobres. El 31 de julio venció en los Estados Unidos una moratoria del gobierno federal que tenía por objetivo evitar los desalojos ante la falta de pago del alquiler, en una iniciativa tomada en el marco de la emergencia por la pandemia. El fin de la medida, puso en vilo a los poderes públicos, en un entrevero que podría afectar a unos 43.3 millones de hogares y al que, por ahora, parece complicado encontrarle una salida política.

Como una “isla” dentro del mundo inmobiliario (para demostrar que no todo es pálido) aparecieron las oportunidades en los conjuntos inmobiliarios suburbanos. Con el “éxodo” de sectores de ingresos medios-altos para contrarrestar el encierro que apareja la emergencia sanitaria, en junio de este año los precios de las viviendas aumentaron un 114,3% con respecto al mismo mes de 2020. Este incremento se explica por las variaciones de la oferta en la zona Norte del GBA que registró el mes pasado un aumento interanual en el precio de alquiler de casas del 198%, seguido - aunque bastante detrás - por el GBA Sur (96,4%) y el GBA Oeste (80%). La zona más cara del GBA Norte es hoy Nordelta, en donde el rubro departamentos disputa los precios más elevados con el barrio de Olivos. Lo que más se demanda son las unidades de tres ambientes, cuyo valor promedio de alquiler está en los $80.000. En cuanto a las casas, “se pueden alquilar a partir de los $ 300.000 e incluso $ 900.000 en barrios de primera categoría”, indica Gustavo Iglesias, de una inmobiliaria especializada en la zona, reseña La Nación Propiedades. En CABA, por las pocas disponibles se cierran alquileres por encima del 82,9% en comparación con el año 2020.

Empece, en nuestra realidad, la evidente disminución de los precios de las unidades ha conducido a un incremento en la flaca renta de los alquileres. El precio del ticket medio en nuestra ciudad se ubica en USD 2436 por m2, por lo que disminuye 1 % de julio al mes inmediato anterior. Los precios de venta acumulan una baja de 4.2% en 2021 y 13.0% desde el máximo de 2019. Los departamentos “de pozo”, son los que muestran más resistencia a la caída de precio en 2021, y defienden mejor su valor[14].

Actualmente, el 23% del total de la oferta de unidades en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses, a un nivel máximo. El descuento promedio es de 7.7%. Los barrios de Barracas y Agronomía son los de mayor descenso de precio interanual, -11.2%.

El Índice del M2 Real de junio – creado por RE/MAX Argentina -, por su lado, muestra una retracción del 2,39% en promedio con respecto al del mes precedente. Los valores promedio de cierre para las distintas tipologías pasaron de USD 2012 a USD 1964 en el sexto mes del año. La brecha entre ofertado y vendido se incrementó en 0,55 puntos hasta llegar en junio al 7,18%.

Si se analiza – continúa el informe - el comportamiento por segmento, podemos observar que las unidades de 1 ambiente pasaron de USD 2003 el mes anterior a USD 1863 en junio; las de 2 ambientes de USD 2001 a USD 2051 y las unidades de 3 ambientes de USD 2102 a USD 1972[15].

Lo cierto es que, en la CABA, mientras que en la negociación de la compraventa se registran descuentos de hasta un 25 % por debajo del precio de publicación, se estima que la oferta de unidades a la venta supera las 120 mil, constituyendo una marca histórica. Los motivos pueden ser “multicausales”, pero en punta surgen la crisis económica continuada y los efectos de la pandemia en la búsqueda de espacios más abiertos para vivir y laborar.

Son siete los trimestres consecutivos, desde otro costado del “mercado inmobiliario”, en los que aumenta la vacancia en las oficinas corporativas de la ciudad de Buenos Aires. La desocupación aumenta al ritmo de la migración desde la oficina tradicional hacia la modalidad híbrida, el co-working o el hogar. Cada vez se necesitan menos metros cuadrados, en una tendencia que aún resta ver si adquirirá carácter permanente.

“Según los números de JLL, empresa de servicios y consultoría inmobiliaria, durante el segundo trimestre del 2021 la oferta de metros cuadrados de oficinas disponibles alcanzó un récord histórico en torno al 16,3%. Si se tiene en cuenta que la vacancia prepandémica era del 7,4%, el aumento en estos meses de restricciones llega al 120%. El número crecerá aún más considerando que, durante lo que resta del 2021, ingresarán al mercado unos 151.000 m² nuevos, un aumento del 7,5% con respecto a los poco más de dos millones de metros cuadrados que existen hoy en stock”, cuenta la Nación Propiedades.

Hablando de precios, el dato es que, desde el inicio de la pandemia el ticket promedio del alquiler de oficinas cayó un 6,7%. En el segundo trimestre de 2021, el precio promedio pedido por metro cuadrado en alquiler fue de US$ 24,9 por mes[16]. Entretanto, se estudia la reconversión de estos espacios, principalmente en el casi desértico Microcentro y Tribunales porteño. Para ello, se están escrutando soluciones – o quizá, mejor estaría decir paliativos – que rondan cambios de zonificación y usos en esos barrios, para el aprovechamiento de las oficinas vacías, aunque se deberá prever que dicen los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios que las contienen.

En medio de la disputa, el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA) sufrió hace pocos días un duro traspié al confirmarse por el Tribunal Suprior de Justicia de la CABA la validez y constitucionalidad de la ley local 5859 que impide a los corredores inmobiliarios, en el marco de contratos de locación con destino a vivienda única, percibir comisión alguna por parte de los locatarios que sean personas físicas. El amparo articulado por el señalado Colegio Profesional Inmobiliario (la otra autodenominación que le dan sus autoridades a la entidad pública no estatal), por interposición de su presidente, fue rechazado y admitida la queja planteada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia, haciendo lugar a los recursos de inconstitucionalidad interpuestos por la propia ACIJ junto con la Asociación Civil de Inquilinos Agrupados y por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

En los autos “Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires - Asociación Civil y otros c/ GCBA s/ amparo - otros s/ recurso de inconstitucionalidad concedido” y su acumulado “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otro s/ queja por recurso de inconstitucionalidad denegado en Centro de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires - Asociación Civil y otros c/ GCBA s/amparo – otros” (que podrán consultar completo o en sumario en la sección de Jurisprudencia de esta actualización) los magistrados entendieron que “En suma, al aprobar la Ley 5859 la Legislatura de la Ciudad ha hecho uso de la facultad de regular el ejercicio profesional de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 80, inciso 2 apartado d) de la Constitución de la Ciudad, sin que se haya probado en esta causa que la norma local sea irrazonable o desproporcionada, ni que resulte manifiestamente incompatible con las disposiciones sustantivas relativas al contrato de corretaje contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación”. Veremos, en breve, si procede el recurso extraordinario por ante la CSJN.

En la propiedad horizontal, por su carril, los sectores más conservadores y renuentes al control de la actividad de los administradores por los consorcistas, reunidos en la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias (CAPHyAI) también recibieron un fuerte estremecimiento cuando se enteraron que el Juzgado de Primera Instancia en lo Contencioso Administrativo y Tributario N° 23 de la Ciudad de Buenos, en fecha 06/07/2021, rechazó la acción de amparo impetrada contra el Gobierno local por los incisos h) y n) del artículo 9 de la ley 941, así como el capítulo VI de dicha norma; todos ellos incorporados por la ley 5983, al considerarlas contrarias al principio de legalidad [17].

En el expediente “TOCCO DANIEL ROBERTO Y OTROS CONTRA GCBA SOBRE AMPARO – APLICACIONES MÓVILES – INTERNET”, el judicante concluyó, para así decidir, que “En este contexto, se observa que la parte actora no logra acreditar cuál sería el agravio, ni qué perjuicio existiría en tener que depositar los fondos administrados en una cuenta bancaria. Por el contrario, su cuestionamiento a la obligación impuesta por la ley 941 queda en el plano discursivo como una conjetural oposición entre dicha obligación legalmente vigente y un mandato del consorcio que resultara contrario a ella.

“Lo mismo ocurre con sus argumentos acerca de una potencial interferencia de la ley en una relación de mandato privada que estaría regida por normas nacionales.”

“Tal como fuera expuesto al momento de resolver la medida cautelar de autos, la parte actora no supera los obstáculos que en otro momento fueran señalados por el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad, al expresar que ‘sostienen que como la actividad de los administradores se vincula con la ley de Propiedad Horizontal y con el mandato regulado por el Código Civil, la reglamentación de su actividad sólo puede ser efectuada por el legislador nacional; pero no indican en qué sustentan tal afirmación, como debieron hacerlo; máxime cuando la disposición normativa se sustenta en una facultad constitucional expresa, como la que surge del artículo 80, inc. 2, apartado "d", que atribuye a la legislatura local la potestad de dictar leyes en materia de "...ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo’ (TSJ, 2/III/2005, “Cáttedra, Ricardo y otro c/ GCBA s/ acción declarativa de inconstitucionalidad”, Expte. n° 3570/04).

“También quedan huérfanas de respaldo probatorio sus impugnaciones a la obligación de dar de alta al consorcio en la plataforma web y sus manifestaciones acerca de la aparente apropiación de información, documentación, libros y elementos atinentes a sus datos económicos por parte del GCBA. Ello, en la medida en que no se produjo prueba que explicara cuál podría ser la información sensible que se utiliza al momento de liquidar expensas y gestionar el consorcio, así como qué tipo de afectaciones podrían producirse con su carga en la Aplicación Oficial”, expresa la sentencia. El revés espera su apelación.

Sirva todo lo antedicho como un pantallazo generalista, un sobrevuelo, sobre los intersticios de la plataforma fáctica en la que nos desempeñamos las y los operadores jurídicos especializados en las materias que comprenden el objeto de nuestra publicación.

El panorama, como se aprecia, se mantiene complejo, empero no podemos negar que estas épocas de excepcionalidad nos vienen nutriendo de una experiencia sin par, que redundará en una mayor elasticidad profesional para afrontar los futuros desafíos. Por lo pronto, el acuciante incumplimiento o ruptura de los contratos se ha podido contener o reencausar en el mayor grado esperable, mitigando los daños y sus consecuencias frustrantes. El pulso de las renegociaciones significó una difícil tarea para l@s profesionales del derecho, de la que emergieron airos@s en buena medida.

Alentando ingresar en nuevos y auspiciosos tiempos, nos despedimos de los lectores, con la encendida esperanza que el contenido de la edición del Suplemento que aquí brindamos, sea de utilidad y despierte vuestra atención.

Nos volvemos a leer, Dios mediante, en el próximo número de octubre. Hasta entonces.

[1] https://www.argentina.gob.ar/noticias/nuevas-disposiciones-sanitarias-ante-pandemia-de-covid-19. Recuperado en 09/08/2021.

[2] CAMARCO-Indicadores-CAC-06-2021-Base-100-dic-14 (ver cuadro).

[3] CAMARCO-Indicadores-de-Actividad-EMAE-EMI-ISAC-nuevas-bases (ver cuadro)

[4] Grupo Construya-Indice desestacionalizado y con estacionalidad a Julio 2021 (ver cuadro)

[5] https://afcp.info/ESTADISTICAS/DESPACHO-MENSUAL/P202107/P202107.html.

[6] RI-Variación costo-casa country-junio-2021 (ver cuadro).

[7] RI-costo-ico-julio-2021 (ver cuadro).

[8] RI-escrituras compraventa-caba-junio-2021 Colegio de Escribanos CABA (ver cuadro).

[9] Colegio de Escribanos PBA-Estad_compraventas_e_hipotecas_01_2005_al_06_2021_inm_bs_as (ver cuadro)

[10] Colegio de Escribanos PBA-grafico compraventas 2021-6 (ver cuadro)

[11] ZONAPROP-INDEX_GBA_NORTE_REPORTE_2021-07 (ver informe)

[12] CESO-informe_alquileres_caba_-_julio_2021_ (ver informe)

[13] RI-valores-alquiler-interior-2021 (ver cuadro).

[14] ZONAPROP-INDEX_CABA_REPORTE_2021-07 (ver informe).

[15] RE/MAX-precio m2 real-general-junio-2021 (ver cuadro).

[16] https://www.lanacion.com.ar/propiedades/inmuebles-comerciales/la-vacancia-en-las-oficinas-corporativas-esta-en-niveles-historicos-nid06082021/ Recuperado en 09/08/2021.

[17] Art. 9, ley 941.- Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus funciones deben: (…) h) Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta, la cual incluye el trámite de alta, mantenimiento mensual, emisión de chequeras, transferencias bancarias y/o cualquier otro cargo que corresponda a la ciudad; n) Dar de alta al consorcio que administra en la plataforma web de la Aplicación Oficial y mantener actualizada la misma, con las especificaciones establecidas en el Capítulo VI de la Ley. (Incorporado por el Art. 5º de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018).

CAPITULO VI APLICACIÓN DE LA PLATAFORMA WEB OFICIAL

Art. 23.- Plataforma web para uso del Consorcio: El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires incorpora la Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio.

Dicha aplicación es optativa para los consorcistas, quienes pueden decidir sobre el uso y consulta de la misma.

Dicha información está disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos.

Art. 24.- Usuarios: La aplicación es de acceso exclusivo para los propietarios y administradores. Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario.

Art. 25.- Gratuidad de la plataforma: La utilización de la Aplicación Oficial no tiene costos para los usuarios del sistema.

Art. 26.- Confidencialidad de los datos: La Aplicación debe asegurar la Privacidad y Protección de Datos Personales, y de cualquier otra información que pueda resultar sensible en cumplimiento de lo estipulado en la Ley 1845 (texto consolidado por Ley 5666), la Ley Nacional N° 23.326. y demás normativa vigente aplicable (…) y ss..

(Capítulo VI incorporado por el Art. 14 de la Ley Nº 5.983, BOCBA N° 5415 del 17/07/2018).

 

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