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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 17 – 14 de diciembre de 2021


“Con sumo agrado, recibimos el último trabajo del profesor Dr. Juan A. Costantino, quien nos introduce en la responsabilidad civil de los administradores de consorcios, sus obligaciones de medios y resultados surgidas de las funciones esenciales otorgadas por la legislación civil. El catedrático formula una detallada síntesis de los presupuestos de dicha responsabilidad proveniente de fuente legal configurada en la relación interna con su mandante para culminar con referencias doctrinales y jurisprudenciales extranjeras relativas a la mentada responsabilidad del órgano ejecutivo de la persona jurídica. A su hora, con minuciosa precisión, el más prolífico ensayista sobre derecho horizontal del país, el Dr. Ariel Zumpano, invita a conocer la relación contractual del consorcio de propietarios y los trabajadores de edificios y sus asimilados. En más de cien tips, nos explica los aspectos salientes a tener a la vista, los derechos, las obligaciones y las consecuencias jurídicas. No podríamos cerrar el año de mejor modo que con las reflexiones del profesor Dr. Jorge R. Causse. En su análisis sobre las incumbencias del administrador de consorcios, transita desde el carácter jurídico de la figura, pasando por su designación, remoción y sucesión, las facultades y deberes, la forma de acreditar su personería para concluir en algunas “conjeturas”.”

“Una treintena de decisorios ilustran este número especial. Abarcan innumerables institutos jurídicos, como ser el amparo ambiental por construcciones; cobro de sumas de dinero; desalojo; donaciones de inmuebles; daños y perjuicios derivados de obras; escrituración; ejecución hipotecaria: relación de consumo entre el administrador y el banco en el que radica la cuenta consorcial; diligencia preliminar; expropiación; servidumbre; ejecuciones varias; interdicto de recobrar y obra nueva; resolución de contrato; derecho real de uso y de habitación; reivindicación; y despido; entre otros.”

“Traemos para nuestros lectores una breve recopilación de lo último sobre nuestras disciplinas, en el ámbito, nacional, local y de algunas provincias y en el derecho comparado, como el reciente proyecto de reforma a la ley del régimen de propiedad horizontal colombiana, la 675, que acaba de cumplir 20 años desde su vigencia.”

“Adunamos un ppt para fijar contenidos dirigidos al operador jurídico, en esta ocasión referido a las acciones sobre la mora en las expensas comunes, de la mano del Dr. Gustavo A. Griffith.”

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Texto Completo

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 17 – 14 de diciembre de 2021

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

 

A pocas jornadas de haber conmemorado el Día Internacional de los Derechos Humanos y el Día de la Democracia, festejando el 38° aniversario del regreso a la institucionalidad tras la larga noche después de la última dictadura cívico-militar, que nos permite recordar emocionadamente la lucha por la vida encarnada por las grandes mayorías de nuestro Pueblo que deparó en la asunción como Presidente de la Nación de un patriota de fuste, el reconocido y querido Dr. Raúl Ricardo Alfonsín (a quien tuvimos el honor de acompañar en los primeros años de la “primavera democrática”, en nuestra temprana juventud), venimos a presentar un número extraordinario de fin del corriente año de nuestro Suplemento.

 

La doctrina de los autores

 

Con sumo agrado, recibimos el último trabajo del profesor Dr. Juan A. Costantino, quien nos introduce en la responsabilidad civil de los administradores de consorcios, sus obligaciones de medios y resultados surgidas de las funciones esenciales otorgadas por la legislación civil. El catedrático formula una detallada síntesis de los presupuestos de dicha responsabilidad proveniente de fuente legal configurada en la relación interna con su mandante para culminar con referencias doctrinales y jurisprudenciales extranjeras relativas a la mentada responsabilidad del órgano ejecutivo de la persona jurídica.

A su hora, con minuciosa precisión, el más prolífico ensayista sobre derecho horizontal del país, el Dr. Ariel Zumpano, invita a conocer la relación contractual del consorcio de propietarios y los trabajadores de edificios y sus asimilados. En más de cien tips, nos explica los aspectos salientes a tener a la vista, los derechos, las obligaciones y las consecuencias jurídicas.

No podríamos cerrar el año de mejor modo que con las reflexiones del profesor Dr. Jorge R. Causse. En su análisis sobre las incumbencias del administrador de consorcios, transita desde el carácter jurídico de la figura, pasando por su designación, remoción y sucesión, las facultades y deberes, la forma de acreditar su personería para concluir en algunas “conjeturas”.

 

La doctrina de los jueces

 

Una treintena de decisorios ilustran este número especial. Abarcan innumerables institutos jurídicos, como ser el amparo ambiental por construcciones; cobro de sumas de dinero; desalojo; donaciones de inmuebles; daños y perjuicios derivados de obras; escrituración; ejecución hipotecaria: relación de consumo entre el administrador y el banco en el que radica la cuenta consorcial; diligencia preliminar; expropiación; servidumbre; ejecuciones varias; interdicto de recobrar y obra nueva; resolución de contrato; derecho real de uso y de habitación; reivindicación; y despido; entre otros.

Destacamos tres: el amparo en materia ambiental en autos “Cerruti, Gabriela Carla y otros c/ GCBA sentenciado por la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo - Tributario y de las Relaciones de Consumo de esta ciudad en el que se confirmó la declaración de inconstitucionalidad del artículo 1° de la ley local 6289, en la cuestión “Costa Salguero”; el de la Sala I de la Cámara de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial Mercedes de la Provincia de Buenos Aires in reAnastasio, Julián Esteban y otro/a c/ consorcio de prop. Country club atlético Bco. de la Pcia. de Bs. As. s/ acción declarativa (tram. Sumarísimo) por el que se concluyó concluir que “los actores persiguen que se les reconozca un derecho adquirido sobre la base del parcelamiento del club de campo anterior a que ellos mismos unificaran sus lotes transformándolo en uno nuevo. Como dice la Fiscalía de Estado las parcelas originales dejaron de existir en 1994, de manera tal que cualquier modificación catastral que desee hacerse debe ser sobre la base de la situación fáctica actual bajo el régimen jurídico existente. No hay, por ende, afectación de derechos adquiridos”; y, finalmente, el expediente “Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A. s/Organismos Externos de la Sala C de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial de la Capital Federal, tribunal que declaró nulas las resoluciones generales 25 y 27/2020 de la IGJ relativas a la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios” apeladas “(...) que deberán dejarse sin efecto las mismas en lo que concierne a su aplicación a las sociedades”, y de cómo, en nuestra opinión, un tribunal incompetente ataca la competencia de un órgano del Estado para reglamentar el vacío dejado para la “adecuación” de los conjuntos inmobiliarios [1]

 

Las normas

 

Traemos para nuestros lectores una breve recopilación de lo último sobre nuestras disciplinas, en el ámbito, nacional, local y de algunas provincias y en el derecho comparado, como el reciente proyecto de reforma a la ley del régimen de propiedad horizontal colombiana, la 675, que acaba de cumplir 20 años desde su vigencia.

 

La práctica profesional

 

Como resulta habitual, adunamos un ppt para fijar contenidos dirigidos al operador jurídico, en esta ocasión referido a las acciones sobre la mora en las expensas comunes, de la mano del Dr. Gustavo A. Griffith.

 

El escenario reinante

 

Con más de 30 millones de habitantes con la segunda dosis de la vacuna contra el virus, inoculándose ya la tercera de refuerzo en parte de la población de riesgo y los trabajadores estratégicos, siendo la República Argentina una de las 13 naciones en el orbe que está vacunando a los menores de 12 años, vamos saliendo de la pandemia pese a que se ha conocido que la variante Ómicron ha llegado, pero sin causar -por el momento- los escozores que genera en el hemisferio norte, buena parte de  Europa central y en la dolorosa e injusta realidad del continente africano que apenas tiene un 7 % de sus humanos atendidos.

En este marco, la macroeconomía argentina muestra signos de revitalización pospandémicos. De acuerdo al INDEC, en septiembre tuvimos el nivel de actividad más alto en más de tres años, produciendo 4,7% por encima de septiembre de 2019 y 2,6% por encima de igual mes de 2018.

Pese a que organismos internacionales pronosticaban que recién en 2026 íbamos a alcanzar el PBI de la prepandemia, esto fue obtenido en 2021. También se recuperó con fuerza la inversión, que supera en 13% los niveles de 2019.

La industria ha sido fundamental en esta levantada de la economía y de la inversión. En lo que va de 2021, la industria creció 6% contra 2019. Es una de las recuperaciones industriales más rápidas del mundo comparando contra 2019, por detrás de China (+13,4%), pero por encima de Brasil (0,0%), Chile (+2,0%), España (-3,2%), Francia (-5,8%), Italia (-1,1%), India (-2,5%), México (-2,9%), Alemania (-6,7%), Estados Unidos (-1,3%) y Japón (- 6,0%).

El 62% de los sectores industriales está produciendo más que en 2019. Este desempeño contrasta con lo ocurrido entre 2015 y 2019, cuando Argentina sufrió una caída del PBI industrial per cápita superior al 17%, por lejos la más profunda dentro de los 50 países más importantes del mundo [2].

La rápida recuperación reciente explica los 42.000 puestos de trabajo industriales más que a fines de 2019. La mejora es generalizada: 18 de 24 ramas industriales tienen más empleo que a fines de 2019, y 18 de las 24 provincias tienen más empleo industrial que en las postrimerías de 2019.

Así, se ha recobrado durante un año seguido empleo industrial formal, y se revert la tendencia del período de gobierno anterior, durante el cual se destruyó empleo industrial en 46 de los 48 meses en que le tocó administrar el país.

Sin embargo, las halagüeñas estadísticas no alcanzan - por ahora - a todos los que habitan nuestro suelo, en particular a los más desaventajados, a gran parte de los sectores vulnerables y a la gran mayoría de los pasivos.

Y en el medio, la pulsión devaluatoria ejercida desde los actores del privilegio para provocar una nueva y brutal transferencia de ingresos en su beneficio, en desmedro de l@s trabajador@s con exiguos salarios y los sectores medios.

El aparentemente cercano acuerdo con el FMI por la impresionante deuda pública contraída por la administración del Ing. Mauricio Macri - de la que valga el juego de palabras con nuestras áreas de práctica, no se ha visto un ladrillo -, allende sus condicionamientos, quizá sea útil para frenar la arremetida.

El sector de la industria de la construcción - tan afín a la abogacía especializada en nuestra temática -, según el Índice Construya (IC) que todos los meses elabora el Grupo Construya desde 2002, registró una suba del 7,46% desestacionalizada con respecto a septiembre último. Empero, los despachos de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 5 % por debajo de los registrados en octubre del año anterior. En tanto, en los primeros diez meses del año el ÍC acumuló una suba del 31,30 % en comparación con el mismo período de 2020.

En lo referido a los costos, la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) informó que en octubre del presente año el costo de la construcción subió un 4,3 %. Con relación al mismo mes del 2020 el aumento fue de casi el 70 %. En los 10 primeros meses del año llevó acumulado un incremento del 48,6 %. 

Según el portal especializado Reporte Inmobiliario (RI), el costo de construir edificios en PH se encuentra en un virtual sube y baja desde hace 7 meses; esto se debe a las oscilaciones en la cotización de la moneda américana, conjugada con los incrementos constantes de costos en pesos.

Actualmente el costo para cada metro cuadrado vendible de un edificio asciende a la suma de USD 611, habiéndose apreciado en el último año 49% en dólares billete [3]

De todas formas lo costos medidos en dólares estadounidenses se ubican aún un 48% por debajo del pico de mayo de 2017.

Asimismo, el costo para construir una vivienda mínima de 51 m2 con un dormitorio similar al modelo que era utilizado por el Procrear para la provincia de Buenos Aires y centro llegó a casi los $ 5,2 millones en octubre del año en curso.

Construir una vivienda económica de 3 dormitorios con una superficie total de 78 m2 adicionando al módulo inicial dos ampliaciones previstas tiene actualmente un costo sin incluir el valor del terreno superior a los $ 7,4 millones, aunque si se toma como referencia el dólar paralelo” de principios del mes de octubre pasado ($ 186.-), el valor rondaría los 37.849 dólares, unos USD 485 por m2.

Entre tanto, el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que conduce el Ing. Jorge Ferraresi anunció el pasado viernes 3  nuevos llamados licitatorios para la ejecución de obras de infraestructura mediante el programa Procrear II.

Dichas obras servirán para abastecer a 2406 viviendas pertenecientes al Desarrollo Urbanístico que se está construyendo en Gregorio de Laferrere, partido bonaerense de La Matanza, y contarán con una inversión por parte del Gobierno Nacional superior a los $ 1.986 millones.

El denominado mercado inmobiliario no presenta demasiados cambios desde nuestro último editorial (octubre). De acuerdo a las cifras proporcionadas por el Colegio Escribanos de Ciudad Autónoma de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el décimo mes de 2021 una mínima suba de 1,82 % respecto del nivel de un año antes, al sumar 2574 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas creció un 7,3 %, con $ 23.627 millones. Por el momento, el acumulado de los 10 meses de 2021 dieron comparación interanual positiva con respecto al año pasado [4]

Sin perjuicio de lo cual, en comparación con septiembre último, los actos bajaron un 8,5 % (en ese mes se realizaron 2813 escrituras). Se debe tener en cuenta, también, que en octubre se realizaron tan sólo 46 escrituras más que el mismo mes del año pasado, en el que aun seguíamos con múltiples restricciones para las actividades económicas y sociales.

Es dable remarcar, que en octubre hubo 118 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria, por lo que el crecimiento en ese sentido es del 29,7 % respecto al mismo mes del año pasado. Y los primeros 10 meses acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 48 %.

En lo que respecta al precio de las propiedades, conforme eÍndice del M2 Real de octubre (elaborado mensualmente por RE/MAX Argentina en conjunto con la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario), se muestra una nueva reducción de los precios del 2,81 % en promedio con respecto al del mes previo. Los valores promedio de cierre para las distintas tipologías pasaron de USD 1.905 a USD 1.864. Por otro lado, la brecha entre el valor originalmente publicado, conocido habitualmente como rango de contraoferta representó en octubre de 2021 el - 7,33 %.

De este modo, al analizar el comportamiento por segmento, se observa que las unidades de 1 ambiente pasaron de USD 1.865 el mes anterior a USD 1.791; las de 2 ambientes de USD 1.948 a USD 1.868 y las unidades de 3 ambientes de USD 1950 a USD 1.917 [5]

En ese orden de ideas, según el estudio RIAL (Relevamiento Inmobiliario sobre América Latina) realizado en conjunto por la Universidad Torcuato Di Tella y la compañía Navent (dueña de Zonaprop en la Argentina y de otros portales de venta de inmuebles en la región), Buenos Aires es la tercera ciudad más cara de América latina.

La ciudad más cara es Santiago (Chile), con U$S 3441 el metro cuadrado, luego viene Montevideo  (Uruguay), con U$S 2923 y en tercer lugar Buenos Aires (U$S 2600). Ciudad de México se ubicó en cuarto puesto, con U$S 2420, y Río de Janeiro (Brasil), en el quinto (U$S 2237 el m2).

Entre enero y septiembre de este año, los precios en Buenos Aires bajaron 4,4 por ciento, indicó el informe. La diferencia de precios con el estudio ut supra señalado es notoria.

Cabe señalar, que el Banco Suizo UBS elaboró el Real Global de UBS Estate Bubble Index que mide el riesgo de una burbuja inmobiliaria en base a ciertos patrones analizando signos típicos que la delatarían, entre ellos la disociación de los precios de las viviendas con los ingresos, las rentas por alquiler y ciertos desequilibrios en la economía real como una excesiva liquidez o baja de tasas que alientan la toma de deuda y créditos hipotecarios.

Más allá de ese ranking específico que se refiere a 25 ciudades, el informe del Banco UBS contiene otros datos que resultan valiosos para establecer una comparación si se analizan las mismas variables para la ciudad de Buenos Aires. Los datos comparativos permiten reconocer cual es la situación puntual del mercado de la vivienda de la capital de la Argentina con relación a la vigente actualmente en algunas de las principales ciudades del mundo.

Así las cosas, UBS analiza la cantidad de años que un trabajador del sector servicios debe destinar para comprar un departamento de 60 m2 cerca del centro de la ciudad.

En la edición recientemente publicada por la entidad europea, al igual que el año pasado, Hong Kong resultó la ciudad donde el esfuerzo salarial es el mayor, manteniéndose con 20 años como los necesarios para la compra de ese tipo de unidad de vivienda. Mientras tanto, en la otra punta, donde la relación de los ingresos resulta más favorable con relación a los precios de las viviendas, se ubica Miami, donde con 4 años íntegros de salario se puede comprar una unidad tipo de 60 m2.

De esta manera, tomando los U$S 1950 del penúltimo precio por m2 promedio efectivamente pagado para unidades de 3 ambientes del índice REMAX/UCEMA, el valor de una unidad de 60 m2, alcanzaría los U$S 117.000. Cruzando este dato con la remuneración promedio de los trabajadores registrados del sector privado que para el mes de agosto pasado surge que el esfuerzo salarial se ubicaría en los 20 años de ingresos. Buenos Aires, compartiría así, el primer puesto del ranking de UBS junto con Hong Kong, como las ciudades donde más caras resultan las viviendas con relación al salario de los habitantes [6]

Si hablamos de alquileres, los destinados a vivienda en la C.A.B.A presentan un promedio en sus precios - en tono a lo ofertado - de $ 30 mil mensuales para un monoambiente; dos ambientes a $ 38 mil y de tres ambientes a $ 57 mil, esto sin incluir expensas, las cuales alcanzan en promedio el 18% del costo de alquiler.

Los aumentos con respecto a octubre 2021 fueron de 2,7 % en los departamentos de 2 ambientes y de 3,6 % en los de 3 ambientes. Los monoambientes se mantuvieron en el mismo valor.

En los últimos doce meses, el costo de alquilar un monoambiente en la Capital Federal aumentó 42,9%. En las unidades de 2 ambientes la suba fue de 52 % y de 50 % en las de 3 ambientes. Por otro costado, el último dato de inflación muestra que, para el mes de octubre, la variación interanual de los precios fue de 52,1 %.

En términos acumulados, enero-noviembre de este año muestra una oferta 8,7 % inferior al mismo período del año anterior; mientras que el Índice para Contratos de Locación (ICL) que fija la actualización anual del precio de las locaciones habitacionales, que publica diariamente el BCRA, indicó un incremento interanual de 49,5 % al primer día hábil de noviembre [7]

Por su parte, Reporte Inmobiliario informa que esta clase alquileres “continúan aumentando por encima del índice de inflación acumulado. Mientras que la inflación interanual medida por INDEC entre octubre de 2021 y el mismo mes de 2020 fue del 52,1 %, los departamentos usados que se ofertan en alquiler aumentaron el 57,45 % en promedio para el caso de los de un dormitorio y el 53,82 % para las unidades de 3 ambientes[8]

En lo relacionado con la renta que se obtiene por la locación de un departamento en esta ciudad y la cantidad de años que se lo tiene que alquilar para reembolsar su valor, recurriendo al valor de venta de la misma unidad de 60 m2 a la que nos referimos más arriba y cruzando este dato con la rentabilidad media de alquiler en cada ciudad, UBS calculó la cantidad de años de sueldo necesarios para amortizar la compra de vivienda.

Del mismo modo recurriendo al valor promedio de alquiler de un departamento usado estándar sin amenities de 60 m2 en la ciudad de Buenos Aires y comparando con el valor de venta, el número de años de alquiler necesarios para amortizar la compra estaría un 10 % por encima del que encabeza el ranking de las ciudades seleccionadas por la entidad bancaria Suiza para su UBS Estate Bubble Index [9]

Si tomamos otra plaza destacada de la Argentina, como lo es la ciudad de Rosario, la  mediana  del  precio  de  los  monoambientes  ofertados - según un estudio del CESO -  en    es  de  $  16 mil.  Los/as jubilados/as  que  perciben  el  haber  mínimo  destinan  el  61,7%  de  su  ingreso  (sin  incluir  expensas ni  servicios)  en  alquilar  un  departamento  de esa tipología. 

Por  su  parte  los/as  trabajadores/as que  perciben  el  Salario  Mínimo  Vital  y  Móvil  ($  32.000)  destinan  el  50 %  de  su  salario  al  pago del  alquiler  de  un  departamento  con  las  mismas  características. La  mediana  del  precio  de  los  departamentos  de  dos  ambientes  es  de  $  23 mil  y  de  tres ambientes  de  $  31.500.  En  cada  categoría,  los  precios  varían  en  función  de  otras  características propias  (tales  como  antigüedad,  si  posee  cochera;  etc.)  y  de  su  entorno  (infraestructura, disponibilidad  de  transporte,  cercanía  a  centros  comerciales  entre  otras).   Los  valores  expresados  anteriormente  no  incluyen  expensas,  las  cuales  alcanzan  en  promedio el  14%  del  costo  de  alquiler.   El  costo  de  alquilar  un  monoambiente  en  Rosario  aumentó  un  52,4 %  en  los  últimos  12  meses. El promedio  de  las  ofertas  analizadas por el informe mencionado aumentó 70,4 %  en  los  departamentos  de  dos  ambientes  y 75 %  en  los  de  tres  ambientes.   Un/a  inquilino/a  que  vive  en  un  monoambiente,  y  desea  mudarse  a  un  departamento  de  dos ambientes  debe  gastar  en  promedio  en  alquiler  $ 7.000  más.  “Este  es  el  costo  que  soportan  las familias  cuando  crecen  en  cantidad  de  integrantes  y  deben  mudarse  para  evitar  vivir  en condiciones  de  hacinamiento. Durante  2021  la oferta acumulada  de  alquileres  sigue  siendo inferior  a  la  de  2020.  La  cantidad acumulada  de  departamentos  ofertados  durante  noviembre  de  2021  muestra  una  caída  de 11,3 %  con  respecto  al  mismo  mes  del  año  anterior”, concluye el trabajo de la consultora [10]

El resultado de las elecciones generales, con la remontada del oficialismo que aun en la derrota logró mantener cierto equilibrio en la composición, a partir de mañana, en las cámaras del Congreso Nacional, amortiguó, en parte, la campaña derogatoria contra la ley de alquileres 27.551. Ya hemos desarrollado in extenso la cuestión en anteriores editoriales de esta revista, por lo que remitimos a ellos por los argumentos.

Lo cierto es, que ahora el gobierno a través del presidente de la Cámara de Diputados, Dr. Sergio Massa, convocó a la oposición para debatir una reforma de dicho instrumento. Millones de familias dependen de ese posible acuerdo institucional para no verse perjudicadas por las intentonas que solo van por la puja distributiva en pos de la captura de más renta en disfavor de los sectores con menor poder adquisitivo y de la detracción de los derechos que, al fin y al cabo, la norma sancionada en 2020 les otorgó. Si se impone la lógica de las corporaciones inmobiliarias y las de poder económico concentrado, el futuro de los inquilinos será más sombrío aun: terminarán con menor acceso a la vivienda, o con mayores costos, menores derechos y amparo y contratos que impondrán precios exorbitantes para sus actualizaciones o renovaciones y retornar al plazo de 2 años, con el incremento de la zozobra que ello implica.

Las versiones de una suspensión por 180 días de la norma, lo único que logra es sumar más desconcierto y penuria para quienes, inexorablemente, tienen que alquilar para vivir bajo un techo. Entre varias de las defecciones del Gobierno en este aspecto, la rémora en la implementación del Programa Nacional de Alquiler Social (Título III de la citada ley) fue clave, aunque la excusa de la pandemia signifique un argumento a tener en cuenta.

Si bien distinto era el panorama de las locaciones de las oficinas en los últimos meses producto de la pandemia y sus efectos sobre el trabajo, el informe conjunto elaborado por Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario deparó un mejor rendimiento para esta forma de inversión. “Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021, el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51 %. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2 %”. Anadiendo: “Respecto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el mercado de oficinas incrementó un 27 %, sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, exponiendo la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7 % al 14,3 %, aunque es importante remarcar que en los últimos 9 meses se mantuvo estable” (el resaltado es nuestro) [11]

La vacancia en oficinas clase A/A+ Premium se ubicó en el 13,7 por ciento en el tercer trimestre del año, un 0,6 por ciento menos que en el trimestre anterior, señaló un informe de CBRE.

El 63 % del microcentro porteño corresponde a oficinas, más de 600 parcelas de oficinas por km2, en tanto el espacio de viviendas es del 20 por ciento, destaca un informe de la proptech Mudafy como indicador de la oportunidad que existe en la zona para la reconversión de oficinas en viviendas. Los precios en la zona - muy castigada en los últimos dos años - están en niveles muy bajos, agregando que un departamento de dos ambientes cotiza en US$ 45.000.

En esa línea, avanza el proyecto de reconversión para usos mixtos de los edificios del micro y macrocentro porteño, del que diéramos cuenta en anteriores ediciones.

Otro tema es el de los emprendimientos en el gran Buenos Aires (en particular los enrolados en el derecho real de los conjuntos inmobiliarios), que habiendo tocado un techo en el valor de los inmuebles, para esta época viven el agitado ajetreo de las locaciones veraniegas que alcanzan precios inopinados, aumentados por los impedimentos para el solaz en el exterior del país. Y demás esta mencionar los alquileres turísticos en los puntos estratégicos de nuestra patria, que pese a la cotización en moneda dura, auguran plena ocupación en la inmensa mayoría de los destinos, pronosticando la mejor temporada en los últimos 20 años y que ha provocado, además, un interesante filón laboral para nosotros, los operadores jurídicos. Contrastes de una nación, en la que sepultar la desigualdad es el gran desafío de los tiempos por venir.

El de los centros logísticos es el segmento que muestra mejores indicadores dentro del real estate en este momento. La firma global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield reveló en un informe sectorial que en el tercer trimestre de este año se registraron los datos más favorables de los últimos años en cuanto a demanda.

A partir de la entrada de construcciones pre-alquiladas, la expansión del e-commerce y el crecimiento del consumo se llegó a una absorción neta anual de 153.194 m2, uno de los valores máximos históricos, resaltó el trabajo. De todas formas, la vacancia sigue en un 14 %, cuando el valor promedio se ubica en el 8,8 %, sin considerar el período de la cuarentena por la pandemia.

En estos escenarios diversos, la propiedad horizontal comenzó a encontrar cierto sosiego interno, mediante una sensible disminución de los impagos de expensas y los conflictos y vicisitudes que la pandemia trajo consigo: se retomaron mantenimientos imprescindibles y fluyen las asambleas de propietarios sobre el fin de año, retomando la presencialidad física aunque no desdeñando la posibilidad del sistema híbrido, después de conocer ciertas ventajas de la virtualidad.

En la C.A.B.A. el sistema horizontal encontrará durante el año venidero su extensión hacia la poca tierra disponible, la reciente aprobación por la Legislatura de los mega proyectos inmobiliarios de Costa Salguero y Costanera Sur y los “convenios urbanísticos” (a la vieja usanza de las “excepciones” bochornosas del otrora Concejo Deliberante capitalino) generarán miles de m2 para el desarrollo. Esto será materia de estudio y debate, seguramente, en las ediciones de nuestro Suplemento de 2022. 

Sin hesitación, podemos afirmar que el año entrante traerá aparejado para los estudiosos de estos temas la preponderancia que comenzará a implicar la criptoeconomía.

La tecnología blockchain y la tokenización buscan su irrupción - nos animamos a decir de manera irrefrenable - en el mundo inmobiliario. Ya comienza a diseñarse la opción de crear NFT (tokens no fungibles) de inmuebles antes o después de construirse, que desencadenará en una nueva estructura legal de las transacciones.

Este novel marco conceptual resultará clave para diseñar y operar los nuevos negocios inmobiliarios, los que basados ahora en la tecnología blockchain generarán un impacto de dimensiones inéditas para el Real Estate.

Ante ello, esta disrupción propone una industria financiera – en el mundo real o en Metaverso – exportable, con acceso a nuevos inversores, desde pequeños montos y a escala mundial, invirtiendo con criptomonedas o eventualmente a través de entidades bancarias, con mercados secundarios líquidos y de alta rotación; y con casi inexistentes valladares tanto de entrada como de salida de la inversión.

En otras palabras, la creación de nuevas fuentes de financiamiento para el sector, incorporando la tokenización y/o NFTeización de desarrollos inmobilarios, mediante la colocación de Tokens/NFT´s – con o sin oferta pública – con tokens que contarán con máxima liquidez autónoma por influjo de las DeFi (Finanzas Descentralizadas), constituyendo atributos sumamente innovadores. Todo un desafío para los colegas que actúan en estas lides. Y nuestro Suplemento no estará ajeno a los cambios que se imponen, para facilitar la permanente actualización de sus lectores.

 

* Agradecimientos, reconocimientos y despedida

 

Concluye un año más - el cuarto desde los inicios de esta “aventura” jurídica que emprendimos con intensa dedicación - y caben los merecidos agradecimientos a las autoridades de la Editorial, los Dres. Horacio R. y Martín I. Granero, su directora Dra. Romina A. Lozano, su jefa de redacción Dra. Marcia Rillos, las editoras Dras. Ma. Rosa Steckbaner (quien tomó nuevos rumbos a principios del presente año) y Débora Goiak, así como a todo el plantel de trabajadoras y trabajadores de Albrematica S.A..

Paralelamente, el reconocimiento a todos y todas los y las autores y autoras que han aportado sus conocimientos y opiniones a la realización de los cinco números del ciclo 2021, a saber: Dres/as. Enrique Luis Abatti (h), Sebastian A. Areitio, Jorge R. Causse, Juan A. Costantino, Marianela Desages, Gustavo A. Griffith, Luis A. Rizzi, Marcela Verónica Rocca y Ariel Zumpano.

Finalmente un muy afectuoso saludo a los y las lectores y lectoras que nos han acompañado fielmente.

La despedida es hasta el año que viene, que esperemos nos encuentre mucho mejor y con el máximo de entusiasmo para continuar aprendiendo a ser más estudiosos, buscando la excelencia profesional, más comprometidos con nuestro derecho, con nuestra justicia y, esencialmente, más buenas personas. Esto, solo si Dios así lo quiere.

En el interín, si la tranquilidad de la feria y las vacaciones se los permite, pueden seguir los temas que nos apasionan en las emisiones del programa radial del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal en https://radioamadeus.com.ar/miercoles-19-horas-segunda-convocatoria/, en cualquier momento y lugar.

 

Hasta la próxima!

 



[1] Ver nuestras Apostillas sobre el fallo “Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A.” de la Cámara Nacional en lo Comercial, 26/11/2021, elDial.com - DC2F3A.

[2] Fuente Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación https://www.argentina.gob.ar/produccion.

[3] RI-indice-costos-edificio-nov-2021 (Cuadro)

[4] Colegio de Escribanos CABA-RI-escrituras-caba-octubre-2021 (Cuadro)

[5] Índice precio m2real-general-nov-2021 (Cuadro)

[6] UBS-RI-esfuerzo_salarial_ubs_2021_Buenos_Aires (Cuadro)

[7] CESO-precios_de_alquileres_en_caba_-_noviembre_2021_dif (Informe)

[8] RI-aumento-alquileres-departamentos-caba-noviembre-2021-usados (Cuadro)

[9] UBS-RI-alquileres_para_recuperar_valor_compra_vivienda_ubs_2021 (Cuadro)

[10] CESO-precios_de_alquileres_en_rosario_-_noviembre_2021_dif (Informe)

[11] Cushman  Wakefield-RI - Inversiones Oficinas vs Departamentos - Q3 2021 (Informe)

Citar: elDial.com - CC7399

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