Octubre de 2024. Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 24

octubre de 2024 

Suplemento de Derecho de la PH, Conjuntos Inmobiliarios y Dcho. Inmobiliario N° 24

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

Pletóricos de alegría de tener esta nueva oportunidad de comunicación con la comunidad de lectoras y lectores del elDial.com, venimos a reseñar el contenido de esta nueva entrega de nuestra revista.

 

Así las cosas, el columnista “estrella”, Dr. Ariel Zumpano, nos ilustra, por un lado, sobre la resolución judicial del mandato de administración judicial y los interdictos en su aplicación en el derecho real de propiedad horizontal, por el otro.

 

Los profesores, Dres. Juan Antonio Costantino y Julian Almeida abordan una cuestión clave: los privilegios de las expensas comunes, yendo desde el Código velezano y arribando a definiciones en el actual código fondal y en el de rito.

 

El reconocido especialista en derecho de la propiedad horizontal especial, Dr. Alfredo E. Sgariglia nos trae el panorama actual de los conjuntos inmobiliarios previo recorrido por la histórica legislación y normativa aplicable en distintas jurisdicciones del país (haciendo hincapié en la provincia de Buenos Aires, señera en este aspecto) hasta llegar a las previsiones del Código Civil y Comercial de la Nación, al tiempo que desarrolla diversos tópicos característicos del sistema y el progreso de la jurisprudencia en la siempre debatida cuestión de las expensas comunes y la adecuación que impone la ley sustancial.

 

Asimismo, hemos decidido incluir una Separata destinada a abordar las conclusiones de tres (contratos, consumo y derechos reales) de las doce comisiones que enmarcaron el evento más trascendente del derecho privado argentino, las XXIX Jornadas Nacionales de Derecho Civil que se llevó a cabo semanas atrás.

 

En lo que se refiere a nuestras áreas jurídicas de práctica acompañamos, además, gracias a la meritoria tarea de la Dra. Anastasia Bosque (creadora de contenidos de esta Editorial) varias de las ponencias presentadas en la Comisión 6 de Derechos reales (Derecho real de superficie), realizadas por prestigiosos y reconocidos juristas (de allí lo difícil que fue la elección de entre más de 50 artículos doctrinarios).

 

Se incluye en esta edición, como es de ordinario, una cuidada selección de fallos con la jurisprudencia más novedosa en la materia en los diversos tribunales tanto nacionales como provinciales y abarcadora de innumerables objetos procesales relacionados con nuestro ámbito de aplicación, para que las y los profesionales dedicados a estas lides puedan encontrar el pensamiento reciente de la doctrina judicial.

 

También, nuestra sección de Legislación incluye leyes y normativas nacionales, provinciales y locales y varios interesantes proyectos de leyes.

 

En definitiva, un número del Suplemento que tenemos el orgullo de dirigir, repleto de información, ideas y novedades.

 

-Las cifras de una realidad que agudiza, salvo honrosas excepciones, la vertiginosa caída – en sentido amplio - en la incumbencia de los operadores jurídicos dedicados a estas ramas del derecho.

 

En medio de una profundización de la financiarización de la economía nacional, baja del riesgo país, aumento de bonos, inflación a la baja en el marco de una recesión prolongada y una depresión económica autoinducida, este acápite lo escenificaremos de modo puntual para brindar el desalentador panorama que nos toca compartir:

 

●  Actividad de la industria de la construcción.

 

En septiembre el Índice Construya (IC), que mide la evolución de los volúmenes vendidos al sector privado de los productos para la construcción que fabrican las empresas que lo conforman, registró una baja de 5,43% mensual desestacionalizada, y se mantuvo 22% por debajo del nivel de septiembre de 2023.

 

Pese a un aumento moderado en pesos la caída de la cotización del dólar provocó un alza considerable en esa moneda[1].

 

Sin embargo, la prórroga del blanqueo de capitales generó un notable aumento en las consultas inmobiliarias, impulsando la demanda de proyectos en pozo y la compra de terrenos. Con expectativas de un crecimiento del 30% en las operaciones este año, los desarrolladores anticipan un mercado más dinámico, con inversores interesados en aprovechar una rentabilidad del 6% anual en dólares. Por el momento, es solo una especulación.

 

●  Actividad del llamado “mercado inmobiliario”

 

En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) el precio medio de los inmuebles subió 2.0% en el tercer trimestre del año.

 

El precio medio en la ciudad sube 0.6% en septiembre y se ubica en USD 2.315 por m2, alcanzando el mismo nivel que en marzo de 2022.

 

En el tercer trimestre de 2024 el precio registró un incremento de 2.0%, por arriba del incremento del mismo período de 2023 (+0.6%). Actualmente el precio medio se ubica 7.6% por arriba del mínimo registrado en junio de 2023 pero 17.3% por debajo del máximo alcanzado en marzo 2019.

 

En el Gran Buenos Aires Norte, el precio medio se incrementó 0.4% en el tercer trimestre de 2024 y acumula +2.5% en el año.

 

El precio medio de los departamentos en GBA Norte se ubica en USD 2.220 por m2, sin cambios relevantes en el mes.

 

En el tercer trimestre de 2024 subió 0.4% y acumula +2.5% en el año. El precio medio se ubica 38% por arriba del precio en GBA Oeste y Sur (USD 1.604 por m2) pero 4% por debajo del precio en CABA (USD 2.315 por m2). Desde el cambio de tendencia (noviembre de 2023) acumula +3.0%.

 

En el Gran Buenos Aires Oeste-Sur, el precio medio subió 0.4% en el tercer trimestre del corriente año y acumula +0.5% en el año.

 

El precio medio de los departamentos en GBA Oeste y Sur se ubica en USD 1.604 por m2, se mantiene estable en septiembre. En el tercer trimestre de 2024 subió 0.4% y acumula +0.5% en el año.

 

El precio medio se ubica 28% por debajo del precio en GBA Norte (USD 2.220 por m2) y 31% por debajo del precio en CABA (USD 2.315 por m2).

 

En la provincia de Córdoba, el precio medio sube 1.2% en agosto, el mayor incremento mensual desde diciembre de 2018.

 

El precio medio de los departamentos de la ciudad se ubica en USD 1.252 por m2. Sube 1.2% en agosto y registra el mayor incremento mensual desde diciembre de 2018. En 2024 acumula +6.6%.

 

Los departamentos nuevos son los que registran el mayor incremento de precio en el año. Desde el cambio de tendencia en mayo de 2023 el precio acumula +11.7%. El precio medio en Córdoba es 46% inferior al de CABA (USD 2.301 por m2).

 

La cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en septiembre pasado una suba de 30,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar 5157 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas ascendió un 232,7%, con $484.692 millones. El mes anterior hubo 705 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la suba en ese sentido es del 317,2% respecto al mismo mes del año pasado y del 74,3% en el acumulado del año (1970 escrituras de hipoteca en total). En comparación con agosto del presente año, los actos bajaron un 2,7% (agosto 5297 escrituras).[2]

 

De acuerdo con el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires agosto último fue el mes con más cantidad de compraventas de propiedades en lo que va del año, con un total de 10.507 operaciones.

 

Según el informe, los valores correspondientes a agosto reflejaron "un incremento del 11,2 % en comparación con julio, y del 10,7 % respecto a agosto del año anterior".

 

En cuanto a las hipotecas, "se registraron 747 operaciones en agosto, lo que representa un aumento del 63,1 % frente a julio y un crecimiento interanual del 30,4 %".[3]

 

En las locaciones urbanas, en la CABA el precio medio acumula +52% en el año, la mitad de la inflación del período.

 

El alquiler medio de un departamento de 2 ambientes en la ciudad sube 4.4% en septiembre y se ubica en $ 507.422 por mes. En 2024 el precio acumula un incremento de 52%, la mitad de la inflación registrada en el período. Los departamentos chicos son los que más suben de precio en el año.

 

El volumen de oferta actual es 3.1 veces superior al registrado en febrero de 2023 (cfr. Zonaprop noticias).

 

En Rosario (provincia de Santa Fe) en agosto de este año la mediana de los precios de monoambientes es de $165.000, la de los departamentos de dos ambientes es de $220.000 y la de tres ambientes $275.000. Los aumentos interanuales fueron de 150,0%, 144,4% y 139,1% respectivamente (según el informe del Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortíz – CESO).

 

Allende del fuerte aumento de alquileres en el último año, la renta se mantiene estable, habiendo bajado considerablemente el riesgo del negocio.

 

La rentabilidad se ubica en 4.58% bruto anual. La relación alquiler/precio sube levemente y se ubica en 4.58% anual. Se necesitan 21.8 años de alquiler para recuperar la inversión, 16.5% más de lo requerido un año atrás.

 

● En el rubro de los parques industriales, se realizó la Expo «Somos Industria 2024», organizada por APIA, RED PARQUES, FAPI, ADIBA y UIPBA, los días 2 y 3 de octubre en el Centro Costa Salguero. El evento convocó a empresarios industriales y buscó articular al sector público y privado.

 

La exposición de parques industriales celebró los 10 años de trayectoria destacando la importancia que tienen estos emplazamientos en el desarrollo del sector. De esta manera, se buscó generar un punto de encuentro donde los parques industriales, logísticos y tecnológicos de todo el país expongan su potencial y la cadena de valor que ponen en funcionamiento. El motivo de la exposición fue promover la inversión en la industria y dar a conocer los lugares donde hay oportunidades para radicarse, comentaron los organizadores.

 

En particular, está arrancando la puesta en marcha de la presentación de un parque industrial verde, con certificación ambiental que requiera la industria en la zona de Vaca Muerta. Y se busca impulsar el parque industrial Plaza Huincul. El resto, en la incertidumbre de un programa económico desindustrializador.

 

● En el sector del retail, al finalizar el primer semestre de 2024, se registra una caída de la superficie de metros disponibles en alquiler. Esta caída se ve reflejada en una tasa de vacancia menor al período anterior.

 

Por su parte, el asking rent del mercado registró un leve descenso, ubicándose en 27,41 USD/m2.[4]

 

●  En el Industrial y Logístico, conforme el informe de Colliers, al cierre del primer semestre del año se registró un leve crecimiento del 0,88% en el inventario de Centros Logísticos premium, con un total de 2.286.620 m2.

 

Los valores de alquiler solicitados tuvieron también un ligero incremento, respecto al período anterior, con un promedio de 7,09 USD/m2.

 

Por su parte, la tasa de vacancia disminuyó de 4,77% a 2,71%, reflejando que la demanda de inmuebles logísticos continuó creciendo durante el último período.[5]

 

●  En el mercado de oficinas al concluir el segundo trimestre del año, el inventario de oficinas premium registró un leve incremento con la incorporación de oficinas en el Norte de CABA.

 

Por su parte, los valores de alquiler solicitados y la tasa de vacancia disminuyeron casi imperceptiblemente, en comparación con el período anterior.

 

El incremento del 8% en el stock de oficinas ya comenzó a verse.[6]

 

● Habida cuenta lo que menciona la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales en su “Índice de actividad del mercado inmobiliario rural” (InCAIR) de septiembre 2024, este llegó 51,93 puntos (sobre una base de referencia máxima de 100), siendo el valor más alto de los últimos 10 años. Añade que continúa sostenido el número de nuevos campos a la venta.

 

Lo mismo sucede con las consultas y las visitas a los campos por parte de los inversores.

 

Al mantenerse la estabilidad económica, continua la lenta pero ascendente tendencia de la actividad del año.

 

●  La Propiedad Horizontal durante el mes de septiembre – informa la publicación digital Pequeñas Noticias - el porcentaje de aumento de las expensas tanto de la provincia de Buenos Aires, de la Nación como de CABA tuvieron un repunte fuerte. Mientras que el porcentaje de las expensas bonaerenses subieron 7,4 puntos porcentuales, las nacionales subieron 3,1 puntos porcentuales y las de CABA de 3,8 pp con respecto al mes de agosto.[7]

 

Y se suma un proyecto de ley nacional intitulado Libertad de Contratación para Consorcios (del que damos cuenta en la sección de Legislación del actual número) por el que se pretende romper con el orden público laboral y, aún más, con principios y garantías constitucionales y tratados que integran el bloque de constitucionalidad argentino.

 

Es todo por el momento, cuando en nuestra Patria la pobreza alcanzó al 52% de la población y la indigencia al 17,9% en el primer semestre, según estimaciones del Observatorio de la Deuda Social Argentina de la Universidad Católica Argentina (ODSA-UCA)[8], nos despedimos, Dios mediante, hasta el venidero encuentro.

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