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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 16 – 14 de octubre de 2021


“El Dr. Ariel Zumpano interviene con dos ensayos de su autoría. En el primero nos habla de la conjunción entre los actos jurídicos y posesorios en relación al objeto principal del derecho real de la propiedad horizontal (la unidad funcional) y la organización que los comuneros delegan en el ente ideal, a los fines de la constitución del consorcio de propietarios. En esa comunión, siguiendo al autor, “comulgan” recursos económicos y voluntades hacia la preservación de las cosas comunes y la regulación de las conductas de los sujetos abarcados. De allí, surgen un entramado de derechos y deberes para las partes, que el articulista detalla con precisión quirúrgica. En el otro trabajo adunado, aborda una cuestión sensible para la propiedad horizontal: el aseguramiento de la responsabilidad civil del ente consorcial y las peculiares características en torno a sus coberturas.”

“Contamos nuevamente con la participación del profesor Dr. Jorge R. Causse, quien se adentra en los pormenores del órgano consejo de propietarios, sus funciones y atribuciones, designación y la relación con el reglamento de propiedad horizontal, intitulando su doctrina de modo más que sugestivo: Un fiscal para el liquidador de expensas comunes.”

“La profesora Dra. Marianela Desages, retorna a nuestra revista con el tratamiento de las obras nuevas en espacios y sectores comunes del consorcio, sus clases y los requisitos que impone la legislación fondal en contraposición con las denominadas obras antirreglamentarias.”

“Si a menudo nos enorgullecemos - en rapto de inmodestia - de la sección jurisprudencial, la que entregamos en esta ocasión no ahorra en temáticas. Decisorios sobre desalojo; cobro de suma de dinero por servidumbre, por diferencia de metros cuadrados en compraventa inmobiliaria; corretaje; consignación judicial de llaves; despido de vigilador en club de campo; conflicto de competencia; daños y perjuicios en la locación, por obra constructiva, por humedades, por ruidos molestos, por caída en la vereda; acción reivindicatoria; cumplimiento de contrato y responsabilidad del vendedor de unidad funcional; amparo ambiental por obra edilicia; nulidad de asamblea; escrituración; restitución de posesión; usurpación; entre otros; provenientes de diferentes tribunales, tanto capitalinos como del resto de la Nación, con sus correspondientes sumarios y voces, elaborados por la Dirección.”

“Queremos formular una mención especial al fallo de la Sala IV de la Cámara en lo Contencioso-Administrativo, Tributario y de las Relaciones de Consumo del poder judicial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por el que se consolida la doctrina judicial de la existencia de relaciones consumeriles entre el consorcio, el administrador y los consorcistas - aunque con argumentos disímiles entre los tres votos de los magistrados de aquel tribunal - que viene a refrendar, entre varios predecentes, lo sentenciado en Schammas (de la Sala II del mismo fuero), que publicáramos en la edición de agosto de este suplemento. Y con ello, la reafirmación de la plena vigencia y constitucionalidad de la ley local 941 y sus modificatorias (ya tratada en los autos Gabás, Cáttedra y Ping Kuo del Tribunal Superior de Justicia porteño), por la que, incansablemente, venimos bregando desde hace más de 17 años.”

“En la pestaña de práctica profesional, acompañamos dos ppt: el del Dr. Sebastián A. Areitio - integrante del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal - sobre el retorno a la actividad de los trabajadores de edificios según el devenir legisferante ante la baja de contagios pandémicos y otro de nuestra elaboración correspondiente a las novedades en las asambleas consorciales virtuales, con destino a no incumplir con las condiciones necesarias para su legalidad y la evitación de posibles impugnaciones.”

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Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 16 – 14 de octubre de 2021

 

Por Jorge C. Resqui Pizarro

El escenario general comenzó a cambiar, radicalmente, con respecto a nuestro último encuentro.

Como anticipáramos en nuestro editorial de la actualización de este Suplemento en agosto pasado, la vacunación masiva comenzó a surtir los efectos deseados.

Los operadores jurídicos dedicados a los rubros que aquí estudiamos lo estamos percibiendo, y eso es promisorio.

Aquí vamos con los anticipos de esta edición, a la que consideramos rica y sumamente informativa, augurando que así la receptará nuestros lectores.

I. - De los contenidos

Como es recurrente, el Dr. Ariel Zumpano interviene con dos ensayos de su autoría. En el primero nos habla de la conjunción entre los actos jurídicos y posesorios en relación al objeto principal del derecho real de la propiedad horizontal (la unidad funcional) y la organización que los comuneros delegan en el ente ideal, a los fines de la constitución del consorcio de propietarios. En esa comunión, siguiendo al autor, “comulgan” recursos económicos y voluntades hacia la preservación de las cosas comunes y la regulación de las conductas de los sujetos abarcados. De allí, surgen un entramado de derechos y deberes para las partes, que el articulista detalla con precisión quirúrgica.

En el otro trabajo adunado, aborda una cuestión sensible para la propiedad horizontal: el aseguramiento de la responsabilidad civil del ente consorcial y las peculiares características en torno a sus coberturas.

Contamos nuevamente con la participación del profesor Dr. Jorge R. Causse, quien se adentra en los pormenores del órgano consejo de propietarios, sus funciones y atribuciones, designación y la relación con el reglamento de propiedad horizontal, intitulando su doctrina de modo más que sugestivo: Un fiscal para el liquidador de expensas comunes.

Por su lado, la profesora Dra. Marianela Desages, retorna a nuestra revista con el tratamiento de las obras nuevas en espacios y sectores comunes del consorcio, sus clases y los requisitos que impone la legislación fondal en contraposición con las denominadas obras antirreglamentarias.

Si a menudo nos enorgullecemos - en rapto de inmodestia - de la sección jurisprudencial, la que entregamos en esta ocasión no ahorra en temáticas. Decisorios sobre desalojo; cobro de suma de dinero por servidumbre, por diferencia de metros cuadrados en compraventa inmobiliaria; corretaje; consignación judicial de llaves; despido de vigilador en club de campo; conflicto de competencia; daños y perjuicios en la locación, por obra constructiva, por humedades, por ruidos molestos, por caída en la vereda; acción reivindicatoria; cumplimiento de contrato y responsabilidad del vendedor de unidad funcional; amparo ambiental por obra edilicia; nulidad de asamblea; escrituración; restitución de posesión; usurpación; entre otros; provenientes de diferentes tribunales, tanto capitalinos como del resto de la Nación, con sus correspondientes sumarios y voces, elaborados por la Dirección.

Queremos formular una mención especial al fallo de la Sala IV de la Cámara en lo Contencioso-Administrativo, Tributario y de las Relaciones de Consumo del poder judicial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por el que se consolida la doctrina judicial de la existencia de relaciones consumeriles entre el consorcio, el administrador y los consorcistas - aunque con argumentos disímiles entre los tres votos de los magistrados de aquel tribunal - que viene a refrendar, entre varios predecentes, lo sentenciado en Schammas (de la Sala II del mismo fuero), que publicáramos en la edición de agosto de este suplemento. Y con ello, la reafirmación de la plena vigencia y constitucionalidad de la ley local 941 y sus modificatorias (ya tratada en los autos Gabás, Cáttedra y Ping Kuo del Tribunal Superior de Justicia porteño), por la que, incansablemente, venimos bregando desde hace más de 17 años.

Añadimos, por otro costado, la última normativa más destacada que influye sobre las disciplinas que abarcamos, tanto nacional cuanto de la CABA, Entre Ríos, Rosario y un interesante proyecto de ley en la Provincia de Buenos Aires.

Finalmente, en la pestaña de práctica profesional, acompañamos dos ppt: el del Dr. Sebastián A. Areitio - integrante del Foro de Abogados de la Propiedad Horizontal - sobre el retorno a la actividad de los trabajadores de edificios según el devenir legisferante ante la baja de contagios pandémicos y otro de nuestra elaboración correspondiente a las novedades en las asambleas consorciales virtuales, con destino a no incumplir con las condiciones necesarias para su legalidad y la evitación de posibles impugnaciones.

II.- Construcción

En breve análisis del escenario en que nos desempeñamos, el aserto del párrafo introductorio se corrobora y respalda con las novedades que a renglón seguido enunciamos.

La venta de materiales para la construcción registró en septiembre una caída del 4,64% desestacionalizada con respecto a agosto, conforme el Informe N° 270 (octubre) elaborado por el Grupo Construya. Sin embargo, el estudio deja entrever una recuperación de la actividad en comparación con los niveles observados el año pasado en plena pandemia de coronavirus. En el sector esperan un crecimiento aún mayor hacia fines de este año.

Los despachos de insumos de las empresas del Grupo se ubicaron 5,50% por encima de los registrados en septiembre del año anterior. En tanto, en los primeros nueve meses del año el Índice Construya acumuló una suba del 37,70% en comparación con el mismo período de 2020[1]

Sin aumentos de mano de obra, el costo de la construcción creció en agosto un 2,3 %. Al término de los primeros 8 meses del año la Cámara Argentina de la Construcción (Camarco) registró un incremento acumulado del 37,2%. La variación interanual alcanzó ya el 72,6%.

En el marco del #CicloCAMARCO2021 desarrollado el mes pasado, organizado por la mentada entidad, se celebró el lanzamiento del CPI (Consejo de Políticas de Infraestructura), una iniciativa de organizaciones gremiales y empresarias, que tiene el propósito de elaborar propuestas para la formulación de políticas de infraestructura con una mirada de largo plazo.

Durante la Convención Anual de Camarco - el pasado martes 5 -, su presidente Iván Szczech afirmó que “en el presente año la inversión pública del presupuesto nacional ascendió a un 2,2 % del PBI, es decir duplicó lo invertido en 2019 y 2020 y para el año que viene el Proyecto de Presupuesto elevado al Congreso de la Nación estipula un 2,4% del PBI”. En esa línea, agregó: “celebramos la firme decisión del Gobierno Nacional de aumentar esta inversión en épocas tan difíciles como las actuales e instamos a seguir este camino de mejora constante en la inversión pública que se traduce en más empleo y en mayor desarrollo económico y social para todos los argentinos”.

Asimismo, se refirió a la ley de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y de Acceso a la Vivienda e hizo hincapié en gestionar “la ampliación del plazo de la misma en el Congreso de la Nación a fin de que, ahora que las herramientas para su ejecución están disponibles y que la pandemia ya no nos atraviesa de la misma forma para hacer los depósitos bancarios, podamos darle la oportunidad a esta herramienta que sumará inversión a la construcción privada”.

En relación al empleo, manifestó que “Volvimos a los números de pre-pandemia. Ahora tenemos 345.000 trabajadores registrados y hay mucho camino por recorrer”.

Ante la reanudación de obras postergadas por el efecto pandemia, y luego de aprobarse los trabajos por parte de los municipios, se recuperaron 74.000 puestos del ámbito de la construcción. Y el sector ya suma 2.000 mujeres, una cifra que es comparativamente baja pero que da una pauta de cambios en una industria en la que históricamente predominaron los varones[2]

Al cerrar el evento, el presidente de la República, Alberto A. Fernández, destacó: “Debemos construir puentes, y el primero debe ser hacia el diálogo y el consenso. En eso trabajamos mucho con la CAMARCO, desde el Consejo Económico y Social. Ese puente hacia el diálogo político lo estamos logrando, y el Consejo es un buen vehículo para ello”.

A eso le sumó: “aumentó la inversión por parte del Estado y se crearon nuevos puestos de trabajo. Argentina necesita de ese vigor para comenzar a ponernos de pie. Había que recuperar el diálogo y los espacios de encuentro, pero la pandemia nos hizo confrontar. Sigo reivindicando al diálogo como el mejor camino para alcanzar la Argentina que soñamos”.

En esa línea, sostuvo que “aumentó por dos la inversión en obra pública. Para el año próximo vamos a tener en construcción más de 100 mil viviendas. Sabemos del proyecto de fomento al crédito hipotecario y vamos a trabajar para que esa ley salga. Queríamos reconstruir un sistema de obra pública donde el Estado contrate y el sector privado haga su trabajo y lo logramos” (el destacado nos pertenece).

Del actual universo de obras en ejecución, el 70% pertenecen al ámbito privado y el 30% son del área pública.

En el sector de la construcción, por otra parte, se mira con agrado que mediante el Decreto N° 493/2021 y su norma reglamentaria, la Resolución Conjunta N° 9/2021del Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación y el Ministerio de Desarrollo Productivo de la Nación, se haya implementado un régimen de promoción de empleo que prevé un beneficio para aquellas empresas que incorporen nuevos trabajadores y trabajadoras, que participen o hayan participado en programas educativos, de formación profesional o de intermediación laboral.

En otro orden, el promedio mensual de los últimos tres años del costo en dólares del m2 de construcción del modelo de un edificio en propiedad horizontal, que la publicación especializada Reporte Inmobiliario presupuesta todos los meses desde el año 2008, fue de 633 dólares.

Mientras tanto, durante los tres años anteriores, desde septiembre de 2015 a agosto de 2018, ese valor se ubicó un 64 % por encima del actual, alcanzando en promedio para ese período trienal los 1.040 dólares por m2[3]

Desde el Estado Nacional, jugador principal en la reactivación por intermedio de políticas públicas de gran alcance, el Programa de Planificación y Ordenamiento Territorial implementado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que conduce Jorge H. Ferraresi, continúa en el ámbito del Gran Buenos Aires. Días atrás, en las ciudades de Berisso y Avellaneda se firmaron convenios con los intendentes de ambos municipios bonaerenses por los que podrán acceder a una serie de equipamiento informático y a la capacitación y asistencia técnica mediante la cual se podrá desarrollar una mejor gestión del suelo, así como también la planificación y ordenamiento urbano y territorial.

Ya la cartera ministerial venia implementando una serie de medidas en ambas ciudades. En el caso de Berisso, con la puesta en marcha del Plan Nacional de Suelo Urbano, así como también la entrega de lotes con servicios y el correspondiente crédito para la construcción de la vivienda para decenas de familias a través del programa Procrear II.

Por su parte, en Avellaneda se han entregado créditos hipotecarios a tasa cero de la línea Casa Propia que mediante la fórmula Hog.Ar tienen una financiación del 100% y un plazo de 30 años para su devolución.

El último viernes, además, se realizaron reaperturas y nuevos llamados licitatorios del Procrear II, para la construcción de 70 viviendas y la ejecución de obras de infraestructura que impactarán en otras 456, que contarán con una inversión por parte del Gobierno Nacional de $876.339.793.

También, se realizarán obras de infraestructura en la provincia de San Juan en el Desarrollo Urbanístico de San Juan I, que repercutirán en 249 viviendas, con una inversión de $143.438.997.

En consonancia, en esa misma jornada se efectivizo una nueva entrega de viviendas a más de 100 familias del Barrio Toba de Resistencia, en la Provincia de Chaco, se otorgó una nueva tanda de créditos a tasa cero para construcción de unidades habitacionales, y se firmó una serie de convenios para llegar con esa clase de soluciones a todos los rincones de esa provincia.

En el barrio del Sindicato Único de Trabajadores de Viviendas, donde se están finalizando 67 viviendas, se entregaron más de 50 créditos del programa Casa Propia, que le permitirán a quienes los recibieron, comenzar a construir sus nuevos hogares de hasta 60 metros cuadrados, en lote propio. Asimismo, y en el marco del programa Procrear II - Cogestión con Sindicatos, Cooperativas y Mutuales - que busca la participación activa de estos actores para facilitar el acceso a la vivienda permanente a sus trabajadores, trabajadoras, afiliados y afiliadas -, se suscribió un convenio para la implementación en forma coordinada del programa.

Cabe consignar que el titular de Desarrollo Territorial y Hábitat y el gobernador provincial, Jorge Capitanich, ratificaron el compromiso que posibilitará la construcción de 2.700 casas más durante el trienio 2021-2023, tal como fue anunciado en el mes de agosto. Las mismas se adicionarán a las 2.700 acordadas en la primera etapa, que ya se encuentran en ejecución. Del mismo modo, y también como parte del programa federal Casa Propia, se suscribió el convenio específico para financiar la construcción de otras 430 viviendas distribuidas en Resistencia, Basail, Margarita Belén, Gancedo y Puerto Eva Perón, que demandarán una inversión del Gobierno Nacional superior a los $1.879 millones de pesos.

Por último, refrendaron el acuerdo para la generación de 500 lotes con servicios en la capital, en el marco del Plan Nacional de Suelo Urbano, y el ministro le hizo entrega al gobernador del acta de No Objeción Técnica para llevar adelante la construcción de 32 viviendas más un Centro de Día en Sáenz Peña por más de $251 millones, que corresponden al subprograma Casa Propia-Casa Activa destinado a adultos mayores.

En el sector privado, aparecen mecanismos que permiten alentar las mejores expectativas. “La realidad es que nadie en la Argentina hoy podría comprar un departamento a pozo ni terminado con el crédito. Entonces, esto no es una ventaja para el desarrollador sino para poder adaptarse y seguir trabajando”, admite Hernán Nucífora, director de Global Investments y uno de los desarrolladores que ofrece unidades en pesos a pagar en el largo plazo.

Así, inician el emprendimiento con la mayor parte del costo cubierto. De esa manera, baja el riesgo de que el proyecto quede a mitad de camino. “En nuestro caso, el comprador firma un boleto ad referendum, es decir que paga el anticipo y si tres meses después la desarrolladora le queda un 40% sin calzar, se le reembolsa el dinero con intereses o le ofrecemos destinar ese dinero a otro proyecto”, explica Juan Manuel Tapiola, CEO de Spazios, otra constructora que opera con un sistema idéntico.

En su modelo de negocios para compensar las unidades no vendidas al pozo -siempre un porcentaje menor al 30% del total del emprendimiento- el desarrollador reinvierte las ganancias de sus obras anteriores en las que están por comenzar. Por ende, el comprador que entra en el plan financia parte de la obra y para el resto, la desarrolladora aporta lo reunido en gestiones anteriores. “Hay que tener cerrado y calzado el módulo para arrancar la obra”, coincide Nucífora, quien -entre otros proyectos- desarrolla “Bosque”, un proyecto de 30.000 m² repartidos en ocho módulos en Tortuguitas en el que se destinarán U$S 20 millones[4]

Si tomamos otros ejemplos en el mundo, en el conjunto de la Unión Europea (UE), los precios de las propiedades registraron en el segundo trimestre de este año un aumento interanual del 7,3%. Respecto del primer trimestre, el índice de precios de la vivienda para la eurozona subió un 2,6% en el segundo.

El precio de la construcción de nuevas viviendas en Alemania aumentó en agosto un 12,6% interanual, lo que supone el mayor crecimiento registrado en el país desde 1970, informó Destatis, la Oficina Federal de Estadística alemana.

Según esta agencia, la última vez que se registró un aumento mayor fue en noviembre de 1970, cuando los precios subieron un 13,1% en comparación con el mismo mes del año anterior.

La gran demanda de materiales de construcción como la madera, el acero y los materiales aislantes en los mercados mundiales está haciendo subir los precios.

Además, la retirada de la reducción temporal del impuesto al valor añadido (IVA), durante la pandemia para estimular el mercado, está teniendo ahora pleno impacto.

Es decir, las consecuencias en los costos constructivos de la salida de la pandemia, pegó, sorpresivamente, en menor medida en nuestra tierra.

Ahora bien, la tecnología y la inteligencia artificial no dejan escapar a este importante segmento económico.

Un estudio realizado en Estados Unidos por el sitio de bienes raíces Realtor.com indica que en el futuro dos tercios de su población viviría en una casa impresa 3D si tuviera la oportunidad. Los más jóvenes, por ser nativos tecnológicos, son los que están más abiertos a la idea. La encuesta reveló que el 75% de los millennials y el 69% de los de la Generación X vivirían en un hogar así.

Al relacionarlo con los ingresos, el estudio destacó que es más probable que los consumidores urbanos de mayores ingresos vivan en una casa construida con tecnología aditiva.

Al compararlas con una construcción tradicional, las casas impresas corren con las ventajas de que tienen un costo final más bajo, mayor eficiencia energética, mayor resistencia ante desastres naturales -teniendo en cuenta que en EE.UU se acostumbra a construir casas a base de madera-, una mayor rapidez para llevarse a cabo y el menor impacto medioambiental al realizarse. Además, tienen el potencial para hacer diseños personalizados y lograr formas que a través del método tradicional sería mucho más complicado y caro de lograr[5]

En paralelo, de la combinación entre la industria inmobiliaria y la tecnología, nacen las PropTech (property technology), empresas que utilizan innovaciones tecnológicas para renovar el mercado -tanto servicios que incluyen actividades de compraventa o alquiler de propiedades, como servicios de construcción, mantenimiento o administración de activos comerciales o residenciales- y que según datos del sector, al día de hoy ocupan entre un 15% y 20% de la cuota de la industria a nivel mundial. Un número que apunta a crecer aún más con el paso de los años.

III.- Mercado Inmobiliario

El Colegio de Escribanos de Ciudad de Buenos Aires informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles sumó en el mes de agosto de 2021 un total de 2.518 registros, por un monto absoluto de las transacciones que ascendió a $ 24.839 millones.

Con relación al mes anterior aumentaron el 2,5 %, mientras que en relación al mismo período del año 2020 con pleno confinamiento y pandemia el crecimiento fue del 57 %.En los actos totales, los 8 meses del corriente año llevan un crecimiento del 103,1% (17.200 escrituras contra 8500 de 2020)[6]

El monto medio de los actos fue de $ 9.864.911, 96.205 dólares de acuerdo al tipo de cambio oficial promedio, por ende subió 18,43% en un año en pesos, mientras que en moneda estadounidense, con respeto al mes previo, bajó 10,5%[7]

En agosto, hubo 110 escrituras formalizadas con hipoteca bancaria. Por lo que la suba en ese sentido es de 20,9%. Y los primeros 8 meses del año acumulan una recuperación de escrituras con crédito del 48,9%.

Las compraventas siguen en mínimos históricos. El acumulado a agosto de 2021 es un 20,7 % inferior al que se registró en los mismos ocho meses del 2019 y es el más bajo desde el año 1998, a excepción del mismo mes de 2020, ubicándose incluso aún por debajo del 2002 con la crisis de la convertibilidad y por debajo también del periodo del anterior cepo cambiario entre los años 2012 y 2015[8]

De la cantidad de escrituras de compraventa que informa el Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires se desprende que en agosto se realizaron 7.242 actos, un 33% más que las escrituras realizadas en agosto del año pasado (5.444); siendo el sexto mes consecutivo en que las escrituras mensuales superan las 6.000 unidades[9]

Según Reporte Inmobiliario “Este repunte se muestra más vigoroso cuanto comparamos el acumulado de los primeros 8 meses del 2021 con el mismo periodo del 2020; obviamente el peor año de la historia (con la economía cerrada, pandemia, cepo, etc.). La mejora interanual llega en ese caso al 144%; habiéndose realizado 21.029 escrituras en 2020 y 51.367 en el año en curso”[10].

Si observamos la serie histórica podemos concluir nuevamente que el acumulado de enero a agosto del presente año se ubica tan solo un 19,5% por debajo del promedio de toda la serie, dicha media sería de 63.809 escrituras año.

Las explicaciones de esta alentadora tendencia seguramente se puedan encontrar en la baja de precios medidos en dólares que mostró el distrito en los últimos 24 meses (-33%); el ticket promedio de cierre de operaciones promedio que informan los escribanos de la PBA en agosto fue de USD 23.800, lo que representa menos de la mitad al informado en Ciudad de Bs. As., que en el último mes informado fue de USD 53.900.

“Como ya destacábamos el mes pasado, la razones podrían ser más, aunque es difícil entender cuál pueda tener mayor fuerza o preponderancia, pero se podría sumar el repunte de venta de terrenos en barrios por baja en costos de construcción en dólares, o el repunte de venta de casas fuera de la ciudad por efecto pandemia y teletrabajo”, concluye Reporte Inmobiliario.

El Índice del M2 Real de agosto del presente año, pergeñado por RE/MAX Argentina, la Universidad del CEMA y Reporte Inmobiliario, muestra un leve repunte o estabilidad del 0,15% en promedio con respecto al del mes anterior. Los valores promedio de cierre para las distintas tipologías pasaron de USD 1.935 a USD 1.938 en el último mes. La brecha entre ofertado y vendido se incrementó en 0,38 puntos hasta llegar en agosto al 7,09%.

Si analizamos el comportamiento por segmento, podemos visualizar que las unidades de 1 ambiente pasaron de USD 1.924 el mes anterior a USD 1.921 en la actualidad; las de 2 ambientes de USD 1.955 a USD 1.879 y las unidades de 3 ambientes de USD 2.072 a USD 2.076; siendo la tipología de 2 ambientes la que muestra mayor retracción con casi 4 puntos porcentuales en un mes, mientras que el resto de las tipologías se mantuvieron relativamente estables.

El índice incluye los datos de compra venta de departamentos de la red federal de oficinas adheridas a la marca RE/MAX que van de enero del 2020 hasta agosto del 2021. El mismo compara los precios de publicación de la red, con sus precios efectivos de venta. Desde el arranque de la medición hasta la actualidad se puede ver una caída del 14,1%. en el valor del m2 en la CABA [11]

De acuerdo al Informe de Mercado de la Ciudad de Buenos Aires de septiembre 2021, producido por el portal ZonaProp[12] el 33% del total de los departamentos en venta fueron retasados a la baja en los últimos 6 meses, en su nivel máximo. El descuento promedio efectuado en último semestre es actualmente de 8%.

IV. - Locaciones

El valor promedio, en el interior del país, para unidades de 2 ambientes en las 11 localidades relevadas trimestralmente por Reporte inmobiliario (Bahía Blanca, Bariloche, Córdoba Cap, Mar del Plata, Mendoza Capital, Neuquén Capital, Posadas, Rosario, Salta Capital, Santa Fe Capital y San Miguel de Tucumán) se ubicó en los $ 25.114 mensuales, mientras que en el caso de los tres ambientes el promedio se ubicó en $ 35.557 mensuales. El aumento interanual llegó al 71,9% en el caso de los 3 ambientes y al 68% para el caso de los 2 ambientes[13]

Como se puede colegir, el incremento de precios promedio en las plazas relevadas es aun superior a la media interanual verificada tanto en Ciudad de Buenos Aires como en las principales localidades del Gran Buenos Aires, todos distritos que vienen mostrando tasas de incremento que viajan por encima de la inflación.

En la CABA, en los últimos doce meses el precio medio de alquiler (nuevos contratos) acumuló suba de 53.5% por encima de la inflación (51.4%) y del ajuste de los contratos existente firmados hace 12 meses (49.0%).La relación alquiler/precio detiene su recuperación, en septiembre se ubica en 2.97% anual. Se necesitan 33.7 años de alquiler para recuperar la inversión, 18% por debajo de lo requerido en mismo mes de 2020. Lugano y Paternal son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 42.628 por mes, 3.2% por encima del mes previo. En 2021 acumulan suba de 38.9%, levemente por encima de la inflación. Los departamentos a estrenar suben por encima del resto. La oferta sigue disminuyendo, conforme lo informa ZonaProp (ver nota 12).

Por otro lado, y a modo de ejemplificación, la mediana del precio de los monoambientes ofertados en Rosario es de $ 14.500. Los/as jubilados/as que perciben el haber mínimo deben gastar el 55,9% de su sueldo (sin incluir expensas ni servicios) en un departamento monoambiente medio, dado que sueldo es de $25.922 y la mediana de los precios de departamentos es de $14.500. Por su parte los/as trabajadores/as que perciben el Salario Mínimo Vital y Móvil ($ 29.160 en agosto) destinan el 49,7% de su ingreso al pago del alquiler de un monoambiente”, destaca el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz Santa Fe en su informe mensual del mes pasado [14]

Hemos analizado en anteriores ediciones de nuestro suplemento la importante puja de intereses que se registra en torno de las locaciones destinadas a vivienda desde la sanción y puesta en marcha de la ley 27.551.

El resultado, en tono de encuesta, de las elecciones PASO pone en jaque al instrumento protectorio en el supuesto que se repitan los guarismos en la elección general y la oposición política sume legisladores - en ambas cámaras del Congreso Nacional -, ya que representa a los actores de la economía y el poder real que quieren echar por tierra la norma.

Luciano Laspina, diputado nacional del frente Juntos por el Cambio, sostuvo que, en el mercado inmobiliario, “cualquier regulación genera más distorsiones”, por lo que aseguró que es necesario derogar la ley y generar mecanismos para que haya más oferta. En esa línea, dijo que una de las opciones que se podría explorar es “crear un scoring de inquilinos, a través del cual se genere un track record del mismo que permita acelerar el proceso de búsqueda de una propiedad”.

Implica crear un mecanismo de identificación de inquilinos, que funcione como un sello ante agentes del sistema financiero o públicos por el cual se valida el buen comportamiento de una persona. “Permitiría que los buenos pagadores puedan reducir el peso de las garantías o, de alguna forma, abaratarlas cuando son otorgadas por bancos”, indicó.

Tal como explicó en un informe la Fundación Pensar, el think tank del partido político PRO, los bancos públicos podrían servir como canalizadores de un scoring de inquilinos, ofrecer garantías y seguros de alquiler, cobrar los cánones y actuar como vehículos de inclusión financiera, que permita configurar futuros sujetos de crédito hipotecario. “Las regulaciones tienen que reducir las asimetrías de información que hay entre propietarios e inquilinos, para minimizar el riesgo de los dueños, porque así habrá más oferta”.

Pese a que poco ya sorprende, adoptar una suerte de “jueguito” para atender la complicada problemática de los alquileres para vivir, es más que llamativo. Emparentar la vivienda con una licencia para conducir vehículos, cuando menos, no es muy feliz.

La captura de las ganancias por las corporaciones del sector, grandes tenedores y comercializadores del stock de inmuebles dirigido a la renta, en detrimento de las familias y, en gran proporción, de las personas que habitan solas las unidades (muchos de ellos jubilad@s y pensionad@s o beneficiari@s de la ayuda social) es el motivo fundamental de la animadversión hacia la norma que modificó algunas condiciones en los alquileres habitacionales hace poco más de un año vista. Por eso le apuntan al plazo mínimo (pretenden dos años en lugar de los 3 actuales) y al índice anual de actualización (ICL) para reemplazarlo por la libre pactación de las partes, atento a que no solo no supera al aumento generalizado de precios en ese interregno, sino que encorseta el márgen de rentabilidad que pretenden sea mayor. La registración de los contratos tampoco es de su gusto.

Los agentes inmobiliarios acompañan, junto con la oposición política, las diatribas al régimen locativo, no solamente por la identificación ideológica en su mayoría, sino porque ven postergadas sus comisiones por un año (en las renovaciones contractuales o en los nuevos convenios) y por la mengua de las mismas, puesto que para calcular los emolumentos se debe multiplicar por 36 el valor del primer mes de alquiler y allí aplicar el coeficiente previsto en la legislación de cada jurisdicción, en lugar de poder prever el precio total del contrato locativo con los ajustes semestrales previamente acordados a los que estaban habituados.

En otras latitudes, las imágenes de jóvenes durmiendo sobre los bancos de parques en Esmirna, frente a la universidad de Sakarya, en los asientos de los transbordadores que comunican las orillas europea y asiática de Estambul y otros rincones de Turquía han recorrido las redes sociales en estos días. Son parte de una protesta iniciada a mediados del mes pasado contra las dificultades para acceder a una vivienda o a una plaza en residencias universitarias en un momento en que los alquileres se han disparado entre un 50% y un 300% respecto a los precios de hace un año. Cerca de un centenar de estudiantes han sido detenidos aunque posteriormente fueron puestos en libertad[15]

El gobierno de España, por su lado, anunció un plan de mecanismos para regular los precios de los alquileres de viviendas, que incluye protecciones para las llamadas “viviendas protegidas” en las denominadas "zonas tensionadas", el incremento de casas para rentar y la suba de hasta un 150% en el Impuesto a los Bienes Inmuebles (IBI) para propiedades ociosas.

El programa forma parte de un acuerdo entre los partidos que integran la coalición de gobierno, el socialista (PSOE) y Unidas Podemos, como paso previo a destrabar el proyecto de presupuesto y la Ley de Vivienda, y se detalló que las familias más vulnerables podrán recibir ayudas adicionales al alquiler que cubrirán "hasta el 40%" del importe mensual de la renta.

Durante un foro económico en Sevilla, el presidente español Pedro SánchezPérez-Castejón señaló que el plan significa un “hito sin precedentes en la acción legislativa” y que va a “facilitar el acceso a la vivienda, especialmente a aquellos más vulnerables ante la precariedad”, entre ellos los jóvenes. Paralelamente, anunció la puesta en marcha de un bono joven de ayuda al alquiler. La nueva prestación estará dotada con 250 euros al mes, tendrá una vigencia de dos años, y podrán recibirla los ciudadanos de entre 18 y 35 años con "rentas de trabajo e ingresos anuales" inferiores a 23.725 euros brutos anuales, anunció el líder del ejecutivo español.

En su cuenta de la red social Twitter, la ministra de Igualdad, Irene Montero, miembro de Podemos, dijo que “la ley obligará a los grandes propietarios a bajar los precios abusivos de los alquileres”. “Vivienda pública y protección contra los desahucios (desalojos). Garantizar la vivienda como derecho y frenar a buitres y especuladores”, añadió la funcionaria.

En las regiones de Madrid, Andalucía y Murcia, donde el Partido Popular (PP) gobierna, sus respectivos líderes ya advirtieron que no aceptarán “medidas intervencionistas” por parte del Gobierno central[16]. Es que serán las comunidades autónomas y los ayuntamientos las administraciones que tengan en su mano la decisión definitiva.

Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, cree que en el caso de la limitación de los alquileres, los considerados como grandes tenedores -persona jurídica con más de diez pisos, normalmente bancos o fondos de inversión- pondrían a trabajar a sus abogados ante el problema de rentabilidad que se les presentaría para encontrar los resquicios de la ley porque a simple vista hay conceptos como "zonas tensionadas" o "viviendas vacías" que dan lugar a múltiples interpretaciones.

"Las empresas pueden cobrar a los inquilinos por el alquiler la cantidad estipulada en el índice de precios del Gobierno, pero luego tienen la opción de incluir en el contrato el pago de cantidades asimiladas a la renta, como los gastos de comunidad o la tasa de basura. Así compensarían las pérdidas derivadas de la limitación del alquiler", apunta Corral, quien, sin embargo, no ve mal la congelación de los precios en el caso de los particulares por los beneficios fiscales a los que tendría derecho el arrendador. "Otra posibilidad es que esos pisos pasen al mercado de compra y afecte a oferta de los alquileres. Si se mantuviese la demanda, eso tensionaría aún más el mercado", acota el especialista.

En París el último intento para limitar los precios de los arrendamientos en zonas tensionadas ha sido la Ley Elan, que entró en vigor en julio de 2019. Esa norma, con multas de entre 5.000 y 15.000 euros, señala que los alquileres no puede exceder más de 20% de un precio de referencia fijado cada año en base a una serie de criterios (barrio, número de habitaciones) ni tampoco ser un 30% menor a esa cifra. En la actualidad, la medida se aplica en unos 80 barrios[17]

En Francia, el impuesto a la vivienda ociosa se aplica solo en áreas urbanas de más de 200.000 habitantes. Esta figura impositiva ha logrado rebajar en un 30% el número de pisos vacíos. Tienen esta consideración las viviendas que lleven más de dos años desocupadas.

La ciudad canadiense de Vancouver, por caso, cuenta desde 2007 con un impuesto que penaliza los pisos desocupados. En su primer año de aplicación, el porcentaje de viviendas vacías bajó en un 15%.

Reino Unido también cuenta con un impuesto semejante al arriba comentado que queda en manos de los condados y ha conseguido una disminución de los departamentos y casas desocupados. Solo en ciudades como Birmingham y Liverpool se consiguieron movilizar 3.760 y 2.913 inmuebles, respectivamente, entre 2011 y 2015.

Precisamente en el modelo británico se ha inspirado el gobierno del País Vasco, que el pasado mes de junio aprobó un decreto que habilita a los ayuntamientos para cobrar un impuesto a las casas que se encuentren vacías de forma ininterrumpida durante más de dos años sin una causa justificada.

Los propietarios deben pagar un impuesto adicional de 10 euros por cada m2 del inmueble. Este canon se incrementará un 10% por cada año que siga deshabitado, hasta un máximo de tres veces el importe inicial -es decir, 30 euros/m2- que seguirá cobrándose hasta que la vivienda vuelva a estar habitada. Otras comunidades con este mismo tributo son Cataluña y Navarra.

El reciente referéndum local en Berlín en el que los ciudadanos respaldaron con fuerza una iniciativa para expropiar viviendas de grandes empresas propietarias, concitó la atención mundial.

Más de un millón de berlineses votaron a favor de la campaña Expropiar a Deutsche Wohnen y Compañía, que apunta a empresas que posean 3.000 apartamentos o más (Deutsche Wohnen es uno de los mayores fondos de inversión de la ciudad). En total son 240.000 propiedades, el 11% de todos los apartamentos en Berlín, los que entrarían en los términos de esta iniciativa, que fue apoyada por una mayoría del 56,4% en el referéndum.

Sin embargo, el voto no es legalmente vinculante, por lo que ahora le corresponde al gobierno de la ciudad, que también fue elegido el 26 de septiembre, decidir cómo avanzar. Y aunque la lucha por la vivienda no es nada nuevo en Berlín, esta campaña exitosa marca un momento potencialmente transformador, que podría tener un gran impacto en las movidas por la vivienda en otras ciudades, y servir de modelo e inspiración para activistas en Europa y otros lugares del orbe.

La campaña de resocialización (Vergesellschaftung) fue lanzada en 2018, en respuesta a la veloz financiarización (creciente peso del sector financiero) de las viviendas en una ciudad donde se invirtieron 42.000 millones de euros en proyectos inmobiliarios entre 2007 y 2020, más que en Londres y París juntas.

Los pequeños propietarios y las viviendas sociales de propiedad estatal han sido agresivamente atacados por grandes actores institucionales para los cuales las viviendas se han convertido en un medio para gestionar fondos de capital globales.

Para los inquilinos comunes de Berlín –donde al menos el 80% de la población alquila–, la transformación del mercado inmobiliario vino acompañada de una suba vertiginosa de los alquileres, desplazamiento generalizado y desmantelamiento de comunidades locales y vínculos sociales. Muchos barrios se gentrificaron rápidamente mientras los residentes de bajos ingresos tenían dificultades para conseguir viviendas decentes y asequibles.

La verdadera habilidad de la campaña para el referéndum sobre la expropiación fue su uso de la ley fundamental alemana para presentar sus argumentos, como establece la Constitución de 1949, que sostiene que "la propiedad conlleva obligaciones" y "su uso también debe servir al bien público".

V.- Consorcios

Recién por estos meses, los consorcios sometidos al microsistema de la PH están volviendo, de a poco, a la normalidad luego del descenso de los casos por la pandemia. Sin embargo, según un relevamiento de la plataforma Consorcio Abierto, la principal preocupación de los administradores en esta etapa es la morosidad en las expensas (36,3%); seguida de la comunicación con los vecinos (30,8%); el mantenimiento de la estructura del consorcio (12,1%); el cumplimiento de los protocolos (9,9%); la coordinación con los encargados (4,4%) y la gestión con proveedores (1,5%)[18]

Las asambleas consorciales a distancia comienzan a ceder a la presencialidad física de los copropietarios, aunque la virtualidad aparenta haber llegado para quedarse, y la versión mixta o híbrida de las reuniones comienza a experimentarse [19]

Entre tanto, en esta urbe se han morigerado los protocolos de uso de los espacios comunes de los consorcios por los vecinos (damos cuenta de ello en la sección de legislación), ante la flexibilización de las medidas de cuidado y prevención por efecto de la notoria disminución de los infectados a raíz del virus que nos tuvo a maltraer en el año y siete meses previos.

En los conjuntos inmobiliarios a las vicisitudes propias del régimen, en particular en los countries y barrios cerrados, ahora se le presenta a los titulares de dominio de casas un panorama más agradable: el comienzo de la temporada veraniega - luego del empujón anímico que significó el fin de semana extra largo que pasó, con un movimiento turístico de más de 4.250.000 de personas[20] - significaría un atisbo de crecimiento en los contratos temporarios de alquiler que preanuncia una demanda sostenida, pese a que los precios que hasta el momento se conocen superan, en una media, enuna casa de dos habitaciones y 150 m2,los $ 183.196 por mes, mientras que una propiedad con 3 habitaciones y 200 m2 se renta por $ 251.606 mensuales, esto durante los meses de invierno[21].

En definitiva, en medio de una severa crisis económica-financiera, con potente restricción de divisas que en diversas áreas constriñe a la recuperación productiva, salarios aún en la formalidad por debajo de la línea de pobreza, elevada desocupación y un índice de empobrecimiento de los habitantes del país que llega al 40 % y se ahonda más aun en los jóvenes, resultado de las políticas regresivas de la anterior gestión gubernamental, agravado por los resortes negativos de la pandemia y algunos desaciertos de la actual administración, pese al enorme esfuerzo que ha realizado el Estado para sostener a los más débiles en la ecuación social - siempre insuficiente -, los sectores que nos ocupan comienzan a vislumbar una haz de esperanza que insufla estímulo a la actividad abogadil.

El desafío, creemos, pasa por resolver el enrevesado clima político por el que transitamos. El 14 del mes venidero puede definirse el retroceso hacia lo peor del pasado, que redundaría en un embrete del proceso que tiende - con sus idas y venidas - al salto cualificado hacia un futuro de crecimiento sostenido, por lo que las consecuencias no serían menores para los próximos años.

Ahora si el proyecto en disputa al menos se afianza, le sigue un decidido plan contra la inflación (cuyo índice de septiembre se conoce hoy y llegaría al 2.8 %, recalentado por el alza en los alimentos, situación de lo más preocupante); un razonable acuerdo con el principal organismo multilateral acreedor que facilite el repago de la oprobiosa deuda contraída en 2018; se inicie la escalada para romper con los monopolios y las posiciones dominantes, ampliando la oferta de bienes y servicios al tiempo que se produzca un fuerte shock distributivo que vigorice la demanda y otro productivo que ponga de pie el potencial industrial que acompañe a lo primario, podremos toparnos con una macroeconomía más controlada y estable que fomente el fin de la era de la financiación trocándola por la del desarrollo y la expansión.

Pero para conocer sobre esto, tendremos que aguardar el devenir de los tiempos. Por lo que, al menos en esta instancia, solo nos resta despedirnos - solo si Dios así lo quiere - hasta nuestro nuevo acercamiento.




[1] Grupo Construya-Informe Octubre 2021 Cuadro.

[2] Más de 2.000 mujeres trabajan en la construcción y el sector recuperó 74.000 puestos que había perdido por la pandemia, por José Luis Cieri, en Infobae 06/10/2021.

[3] Reporte Inmobiliario-Costo-ico-septiembre-2021 Cuadro.

[5] Casas 3D: una empresa local avanza en el diseño de una máquina que podría imprimir casas de hasta 70 metros en 50 horas, por Mercedes Soriano, www.lanacion.com.ar, 20/09/2021.

[6] Colegio de Escribanos CABA-Agosto-2021-12-meses-2020-2021 Cuadro.

[7] RI-Escrituras-caba-agosto-2021 Colegio de Escribanos. Cuadro.

[8] RI-Escrituras-CABA-acumuladas-agosto-2021 Colegio de Escribanos. Cuadro.

[9] RI-escrituras-gba-agosto-2021-mensual Colegio de Escribanos PBA. Cuadro.

[10] Colegio de Escribanos PBA-Estadística_compraventas_e_hipotecas_01_2005_al_08_2021_inm_bs_as. Cuadros.

[11] ReMax-precio m2real-general-agosto-2021. Cuadro.

[12] ZONAPROP-INDEX_CABA_REPORTE_2021-09 (enlace).

[13] RI-valores-alquiler-interior del país-2021-agosto. Cuadro.

[14] CESO-precios_de_alquileres_en_Rosario_-_septiembre_2021_dif. Informe (ver enlace).

[19] Para abundar en el tema, consultar nuestro artículo “La cibernética aplicada a las comunicaciones y a las asambleas en las sociedades, asociaciones civiles, fundaciones y en la propiedad horizontal” en Prueba digital: E-Mails, chats, SMS, WhatsApp, Facebook, filmaciones con teléfonos móviles, capturas de pantalla, contratos electrónicos, IA y otras tecnologías. Validez probatoria en el proceso civil, comercial, penal y laboral / Horacio R. Granero .[et al.] ; coordinación general de Romina Alejandra Lozano [et al.]; dirigido por Horacio R. Granero. - 1a ed. - Ciudad Autónoma de Buenos Aires : Albremática, 2021, Libro digital, EPUB,pg. 181 y ss..

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