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Junio de 2022
Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 18

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Junio de 2022

Suplemento de Derecho de la Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Derecho Inmobiliario Nº 18

Por Jorge C. Resqui Pizarro

Reiniciamos el contacto con nuestros lectores, ya avanzado el año, para renovar los contenidos de las especialidades jurídicas que nos aúnan.

 

En esta temporada, por decisión de la Editorial, los encuentros serán menos frecuentes que en años anteriores, pero, esperamos, de mayor intensidad.

 

En este primer número del año - el 18° de la serie -, también reiteramos la convocatoria por este medio a todas y todos las y los interesadas/os en participar de estas páginas con sus aportes doctrinarios, comentarios a fallos destacados, novedades de interés para los operadores jurídicos, clases audiovisuales, podcasts, ppts, lanzamientos editoriales, jurisprudencia nacional y extranjera, normativa y casos prácticos de la vida profesional.

 

En esta edición, la doctrina se circunscribe al artículo de nuestro permanente colaborar, Dr. Ariel Zumpano, quien en apoyatura a su tesis sobre la operatividad de la ley bonaerense 14.701 (creadora del Registro Público obligatorio de Administradores de Consorcios de PH, obligaciones coadyuvantes en sus funciones y régimen sancionatorio administrativo, que con algunos parciales aspectos diferenciadores es una buena réplica de su símil, la Ley 941 y sus reformas en la CABA), pese al déficit reglamentario - e inconstitucional, en nuestro parecer - de ya tres Ejecutivos sucesivos desde su sanción. Sus preceptos son perfectamente aplicables y para avalar tal posición nos trae un desarrollo temático relacionado con la figura del administrador y sus deberes.

 

Además de un llamado de atención, el tema apunta a romper con la posición dominante de las cámaras empresarias que agrupan a los mandatarios, de indudable penetración política en el ámbito de la provincia de Buenos Aires, valladar a la puesta en marcha efectiva de tan destacado instrumento legal que encuentra pleno funcionamiento en otras jurisdicciones del país, con normas parecidas.

 

La entrega se completa con varias decenas de pronunciamientos judiciales seleccionados de las más diversas materias afines (con sus respectivos sumarios y voces elaborados por esta Dirección, como es habitual) que vienen desde la última parte del año pasado y los primeros meses del corriente. Con fuente en los más diversos tribunales de origen, con amplio sentido federal. Incluimos, en esta oportunidad, un interesante decisorio de la Corte Suprema chilena sobre alquileres temporarios en el marco de los consorcios regidos por la PH.

 

A ello, se añade la normativa más preponderante y reciente, de la Nación, la Ciudad Autónoma y varias provincias argentinas. Y, también, varios proyectos de leyes federales y locales, entre los cuales, por supuesto, no podíamos desdeñar alguno de los últimos referidos a la tan meneada ley de locaciones habitacionales.

 

Completa la oferta, en la sección de práctica profesional, una presentación relativa a las novedades en los conjuntos inmobiliarios, focalizadas en los autos “Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A. s/ organismos externos” de la Cámara Nacional en lo Comercial y “Club de Campo El Moro c/ Lacivita, Alejandro Juan Manuel s/cobro de sumas de dinero”, de su par en lo Civil, conjuntamente con un repaso de las particularidades del derecho de la propiedad horizontal especial.

 

El debate sobre los cambios en la legislación de los alquileres destinados a vivienda

 

Sobre la cuestión hemos dado cuenta, recurrentemente, en anteriores editoriales de esta revista, ofreciendo, además, nuestro punto de vista. Por ello, nos remitimos a los números previos.

 

Días pasados, en la Comisión de Legislación General de la Cámara de Diputados de la Nación, al no arribarse a un acuerdo, se emitieron tres dictámenes para ser llevados al recinto, con el objeto de modificar la llamada “Ley de Alquileres”, 27.551 (y, por ende, el Código Civil y Comercial).

 

El del oficialismo contempla "incentivos a la oferta de bienes inmuebles con destino habitacional", con el objetivo de “solucionar con el problema de escasez de inmuebles en alquiler que remarcaron tanto el sector de las inmobiliarias como el de los inquilinos”.

 

Específicamente, propone la exención del impuesto sobre Bienes Personales para los inmuebles en alquiler "con destino exclusivo a casa habitación", los que no estarán alcanzados cuando su valor sea "igual o inferior" a $ 1.050.000, que es el establecido por la ley de Bienes Personales para el período fiscal 2018 y siguientes.

 

Paralelamente, fija un beneficio para los pequeños contribuyentes que tengan inmuebles en alquiler para vivienda. El dictamen señala que podrán seguir en el Régimen Simplificado quienes "no posean más de tres unidades de explotación, sin considerar a estos fines el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".

 

Por otra parte, incorpora a los inmuebles en alquiler a la ley de "Incentivo a la Construcción Federal" para motivar las inversiones en refacciones de casas o departamentos usados que "sean afectados, por un plazo no inferior a 12 años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia".

 

En relación a estos beneficios, los contratos deberán estar registrados ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Y agrega, como novedosa obligación, que "el corredor y/o martillero público que interviene en o para la celebración de un contrato de locación de un inmueble con fin habitacional tiene la obligación de declararlo" ante el organismo recaudador. Recordemos que la obligatoriedad de registración, hasta el momento, está en cabeza del locador.

 

También, incorpora una garantía pública creada por el Estado Nacional para monotributistas; se mantiene el plazo mínimo de la duración de los contratos por tres años; se seguirá aplicando el índice de actualización que hoy prevé la ley, permitiéndose pactar por debajo del índice; el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación deberá controlar el cumplimiento de la ley de alquileres; el Poder Ejecutivo de la Nación deberá crear un registro público de contratos de locación con destino habitacional, siendo dicho registro de acceso público. El depósito seguirá siendo de un mes y podrá pagarse hasta en seis cuotas.

 

Asimismo, incorpora la obligación de que los contratos de alquiler con destino habitacional consignen "los datos bancarios necesarios de la parte locadora para recibir el pago del canon convenido por transferencia o depósito bancario".

 

Por otra parte, establece que "toda publicidad, en cualquier medio o plataforma, que incluya precio de locaciones de inmuebles con destino habitacional debe realizarse en moneda nacional".

 

Finalmente, destaca que "en los contratos de locación de inmuebles con destino habitacional las cláusulas y contenidos contrarios o que vulneren las disposiciones de la presente ley, del Código Civil y Comercial y de las normas complementarias, se entenderán siempre de la forma más favorable a la parte locataria y esta tiene derecho a resolver el contrato sin abonar indemnización", apoyando nuestra idea sobre la tendencia a caracterizar estos contratos como contratos de consumo (ver “Nueva ley de alquileres de vivienda: reforma al CCyCN y acercamiento al contrato de consumo”, elDial.com - DC2B19).

 

El proyecto de la mayoría descarta la implementación del impuesto a la vivienda ociosa o desocupada y la fijación de pautas para los valores iniciales de los contratos y su renovación (ver proyecto de ley del diputado Gioja y otros del Frente de Todos, en la sección de Legislación).

 

La minoría, por su lado, - en la presentación de los diputados de Juntos por el Cambio - busca modificar dos artículos: señala que los contratos de alquiler con destino habitacional serán de dos años (en lugar de los tres vigentes), con la posibilidad de que se extienda por un año más "si al vencimiento del mismo, el locatario continúa en la tenencia del inmueble sin oposición del locador".

 

Respecto de la actualización del precio del alquiler, pondera que "podrán realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, por intervalos no menores a seis meses".

 

En otro de sus lineamientos elimina la indexación del canon locativo por el actual Índice de Contratos de Locación (ICL) y establece que "las partes deberán convenir el mecanismo de actualización del precio del alquiler al inicio de la relación locativa, pudiendo utilizar índices oficiales elaborados o publicados por organismos nacionales, provinciales o municipales o lo que las partes acuerden".

 

Hubo un tercer dictamen a cargo de la diputada Graciela Camaño (bloque Identidad Bonaerense).

 

Apenas conocida la noticia, los voceros de las corporaciones inmobiliarias y buena parte de los agentes comerciales del sector, salieron con una marcada vocinglería a atacar la posición de la minoría (que en líneas generales los representa), ya que, desde el comienzo, no aceptan ni el plazo de duración mínimo de los convenios (pretender volver a los 2 años) y que los precios, actualizaciones y el lapso de los ajustes sean por la libre pactación de las partes. La posibilidad que el silencio del locador extienda por un año más la relación locativa, los perturba.

 

Los referentes de los inquilinos de vivienda, por su costado, saludaron favorablemente - como era de prever - el despacho de la mayoría.

 

En los últimos meses, los proyectos de reforma sumaron más de dos decenas, algunos directamente planteando la derogación lisa y llana de la ley y el retorno a lo prescripto por el CCyCN a partir del 01/08/2015. Para colmo de “males”, el reciente fallo de la Corte Suprema de Justicia de la Nación en el acuerdo del 10/05/2022, en la causa “Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia y otro c/ Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires s/ amparo s/ recurso de inconstitucionalidad concedido”, rechazó el recurso de queja presentado por la demandada por incumplimiento de la Acordada 04/2007, con lo que quedó firme la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de esta ciudad, que consideró válido constitucionalmente que la comisión inmobiliaria y los gastos en el ámbito porteño para los contratos de vivienda únicamente la paguen los locadores (ver la solapa de Legislación de este suplemento).

 

Sin perjuicio de lo comentado, no puede pasar inadvertido que, en la CABA, en abril pasado, el alquiler de un departamento de 2 ambientes se ubica en $56.825 por mes, 6.3% por encima del mes previo. En 2022 los alquileres acumulan una suba de 21.2%, similar a la inflación y por arriba del ajuste de los contratos existentes (ICL, +14.7%), según informa el portal ZonaProp[1]. La oferta de unidades en locación es acotada, con volúmenes en retroceso si tomamos las estadísticas desde 2012. En la comparación interanual - abril - los nuevos contratos suben por encima de la inflación y del ICL (+57.1%).

 

Es adecuado recordar que el jueves 12/05 se dio a conocer la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), que fue de 6% en abril de 2022. Los precios al consumidor llevan, hasta abril, un 58% de incremento interanual y solo en el primer cuatrimestre del año, los precios acumularon un alza de 23,1%.

 

En este sentido, desde el ministerio de Economía de la Nación destacaron que “la inflación se redujo en abril, luego de haber aumentado 6,7% en marzo”. Indudablemente, la inflación, los desajustes macroeconómicos que aún persisten, sumado a la fuerte desigualdad en la distribución del ingreso y los movimientos especulativos de los actores más poderosos del “mercado”, son los datos distintivos para que acceder a una vivienda alquilándola sea una verdadera proeza, incluso para los sectores medios con ingresos que superen los niveles de la pobreza[2].

 

Aumento de la actividad de la construcción y estancamiento del “mercado inmobiliario”

 

El Índice Construya (IC), que elabora el Grupo Construya registró una suba en abril pasado del 4,86 %, desestacionalizada con respecto al mes anterior.

 

A su vez verificó una suba de 8,70% con respecto a abril del año pasado, cerrando el primer cuatrimestre del año 8,10% por encima del primer trimestre de 202[3].

 

Al tiempo que la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO) señala el incremento de la actividad - tanto a precios constantes cuanto a corrientes - [4][5], es dable decir que en marzo último el costo de construcción aumentó el 5,3 %. En el primer trimestre la suba de precios suma un 14 %.

 

Mientras tanto, la Asociación de Fabricantes de Cemento Portland (AFCP) anotició una suba del mensual y acumulado a abril 2022 de 9.8 % con respecto al año anterior[6]. Los despachos de abril se compusieron de la siguiente forma: 1.039.320 toneladas destinadas al mercado interno (con un alza del 9,6% en la comparación interanual) y 9982 para la exportación (32,3% de incremento en relación con abril de 2021). Las proyecciones provisorias de la AFCP para este 2022 dan cuenta de un nivel de 12,5 millones de toneladas de cemento que, de concretarse, representarían un crecimiento del 3,1% en relación a 2021. Además, la cifra se posicionaría en la cúspide de la tabla: se trataría del volumen más alto de los últimos cinco años.

 

Desde el ámbito público, el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación continúa profundizando el Programa Reconstruir que tiene como objetivo la reactivación y finalización de aquellas obras de vivienda que habiendo sido proyectadas, iniciadas o aprobadas desde 2016 al 2019 fueron paralizadas en su ejecución. Este programa cuenta con una inversión de $ 110 mil millones de pesos financiados a través de la Ley 27.613 de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda.

 

A la par, la cartera arriba mencionada sigue otorgando los créditos del Programa Federal Casa Propia (la más reciente entrega de viviendas fue el viernes 13/05 en Mendoza y se anunció la ejecución de 382 unidades en Tucumán); la línea Desarrollos Urbanísticos para brindar acceso a crédito hipotecario para la compra de viviendas nuevas en alguno de los desarrollos urbanísticos de Procrear II y la línea Lotes con Servicios + Construcción. El secretario de Desarrollo Territorial, Luciano Scatolini, encabezó días atrás un encuentro con representantes de las Cámaras que reúnen a los productores de materiales de la construcción, con el objetivo de establecer una mesa de enlace entre el Estado, las empresas que generan insumos y aquellas que llevan adelante la edificación de viviendas en todo el país.

 

En ese sentido, la jornada buscó articular un espacio de intervención entre cada sector “para que más argentinos y argentinas puedan acceder a su hogar a partir de la creación de mayor previsibilidad en los costos a la hora de realizar las obras”, apuntaron desde el ministerio. Durante el encuentro, se propuso avanzar en la firma de convenios para que dentro del programa Procrear II las empresas constructoras puedan comprar directamente los insumos sin la necesidad de intermediarios. Cabe señalar que en abril pasado construir un módulo inicial de una vivienda económica tipo Procrear alcanzó casi los 119 mil pesos por m2.

 

Desde otro ángulo, la compraventa inmobiliaria decayó en la última medición que corresponde a marzo del corriente año. El Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires informó que la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el tercer mes de 2022 una baja de 4,4% respecto del nivel de un año antes, al sumar 2361 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas escaló un 51,5% en pesos, con $ 31.655 millones. En comparación con febrero de 2022, los actos crecieron un 32,4%. En marzo, hubo 112 escrituras formalizadas con hipoteca. Por lo que la baja en ese sentido es del 51,5% respecto al mismo mes del año pasado. En el trimestre, la caída es del 14,8%[7].

 

En la Provincia de Buenos Aires, los números de marzo también marcaron caída interanual e incremento intermensual. Con un total de 6.494 actos realizados durante marzo 2022, los datos arrojaron un descenso del 13% en la comparación interanual versus marzo 2021 (7.432). A la hora de comparar intermensualmente, contra el mes de febrero 2022 (4.242), los datos arrojan un crecimiento del 53%[8].

 

Como comentáramos en ediciones anteriores, la cantidad de departamentos en venta en la CABA bate un nuevo récord mes a mes. En enero, según los datos relevados por ZonaProp, se registraron 119.613 unidades a la venta con 46 meses de crecimiento consecutivo. Lo que hace bajar los precios, pero no solo de los inmuebles publicados, sino que achica las brechas a la hora de negociar.

 

El total de propiedades a la venta, donde se suman departamentos, casas y locales comerciales, alcanza las 162.000 unidades, solo en la Capital Federal. Lo curioso es que se vende solo el 1% de lo ofertado.

 

Esto genera una baja en los precios por dos factores, la poca demanda y la oferta desmedida de inmuebles de características similares.

 

En el mes que pasó, el precio promedio en esta ciudad se ubicaba en USD 2.301 por m2, disminuyendo 0.6% respecto al mes que precedió. En lo que va del presente año, los precios acumulan una caída de 2.3%. Desde los máximos de 2019 los precios acumulan un descenso de 17.8%, retornando a los niveles de agosto de 2016. En 2022 el impulso a la baja del precio medio de la ciudad es mayormente impulsado por los nuevos ingresos. Todos los barrios de la ciudad registran bajas interanuales. El sur-oeste porteño es la zona con menor caída.

 

Empero, la actividad constructiva se mantiene firme tanto en la CABA como en buena parte del cordón del suburbano bonaerense. El método para que los inversores y desarrolladores sigan construyendo es el que viene incrementándose desde la pandemia: el canje de terrenos por metros cuadrados construidos, constituyéndose el propietario del terreno en un auténtico financista de la obra, ya que la tierra implica, en grandes rasgos, un 30 % del valor del emprendimiento. Así, quien construye paga un adelanto que, en términos generales, no supera el tercio del valor de plaza del terreno y el saldo lo integra con la entrega de los referidos metros cuadrados construidos. De este modo opera el “mercado” del real estate por estas latitudes.

 

En su franja de negocios, el mercado inmobiliario corporativo muestra un valor promedio de alquiler para centros logísticos clase A que se estabilizó en 6,7 U$S/m²/mes, sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre de 2021.

 

En el primer trimestre de 2022, el mercado mostró signos positivos, cerrando el período con una absorción neta positiva de 47.200 m². Para muestra vale lo siguiente: en el cuarto trimestre de 2021 el sector mostró poca variación, cerrando el período con una absorción neta negativa de -13.587 m²[9].

 

El segmento de oficinas, por su parte, marcó para el primer trimestre del actual año un valor promedio de alquiler para oficinas clase A que se estabilizó en 23,8 U$S/m²/mes, y continúa sin registrar cambios significativos en comparación con el último trimestre.

 

El porcentaje de vacancia mostró un leve ascenso hasta 16,4%. Para el primer trimestre de 2022, el mercado continúa mostrando signos de estabilización y cierta reacción. Transacciones puntuales dejaron una superficie tomada de 26.625 m2, y una superficie liberada de 31.574 m². Como resultado la absorción neta trimestral fue de -5.820 m2, detalla Newmark en su reporte[10].

 

Para Colliers en el cierre del primer trimestre de 2022, el inventario de oficinas premium se mantuvo sin cambios y la vacancia se ubicó en un 19.6%. A diferencia del trimestre anterior, el análisis de ocupación arrojó como resultado una absorción neta positiva. El Asking Rent promedio de mercado se mantuvo estable, situándose en los 23 USD/m². Y en la proyección a lo largo de 2022, se estima la incorporación de más de 150.000 m² de nuevas oficinas al stock actual[11].

 

En su medida, la propiedad horizontal de los consorcios tradicionales encontró desde principios del año cierto sosiego por la desaparición de protocolos sanitarios para el uso y aprovechamiento de espacios y lugares comunes, aunque se halla expectante para avizorar como los comuneros podrán hacer frente a la suba de tarifas que impactará en las economías consorciales, más aún en los edificios con servicios centrales, ante el invierno que se aproxima. Por el contrario, aunque con determinada merma, los conjuntos inmobiliarios destinados a clubes de campo y barrios privados en el anillo que rodea a la gran urbe capitalina y en zonas exclusivas del país profundo, siguen viviendo el esplendor de la fuga de sectores con capacidad dineraria capaces de cambiar su estándar y modo de convivencia, saliendo de un estresado hábitat para procurar aire libre, mayores dimensiones habitacionales y paisajes medioambientales más promisorios, sin descuidar su patrimonio en el enroque.

 

La web 3.0 y las nuevas fuentes de financiamiento para el sector de la construcción y el “mercado inmobiliario”

 

Tokenización, blockchain, criptoactivos, smart contracts y el metaverso son términos a los que los operadores jurídicos no solo tenemos que acostumbrarnos sino, por demás, entender, para actuar en el devenir del “mercado inmobiliario” y de la construcción.

 

De este modo, se abren las puertas al uso de esta tecnología para certificar lo contenido en documentos digitales y que pueda servir, incluso, de prueba en procedimientos judiciales. El uso de la criptología para mantener segura la información lleva adicionales ventajas como la inmutabilidad, pero, además, la permanencia, ahorro de costos y la confianza. En definitiva, entraña seguridad y de ahí, su potencial en el ámbito de la certificación.

 

En primer lugar, definiremos de una manera sencilla que es un NFT. NFT corresponde a las siglas en inglés de “token no fungible” (non fungible token). Se trata de una representación digital de valor (por ejemplo, un derecho o un activo) que no se consume con el uso, que es “única” y que se crea usando la tecnología blockchain. Debido a estas características se entiende que los NFTs son susceptibles de ser apropiados (es decir, un titular de un NFT es su propietario) y pueden ser transmitidos mediante venta.

 

Para crear un NFT es necesario “acuñarlo” (o “mintear”, por su denominación en inglés - “mint” -) en una red de blockchain. Este procedimiento implica la “creación” del NFT en una blockchain, lo que le confiere estas características de singularidad (en el sentido de ser único) y permite la trazabilidad posterior de las transacciones que se hagan con este NFT. Esto significa, en términos prácticos, que los NFT están constituidos por un código que se estampa en la blockchain junto con información adicional (metadatos) asociada a este NFT (nombre de la obra o del diseño, titular, etc.) que se considere de interés. Los NFT pueden ser objeto de transacciones, normalmente utilizando los servicios de intermediarios específicos, que generalmente son proveedores de servicios que operan como marketplace. Estas transacciones se realizarán por medio de smart contracts y quedarán registradas en la blockchain.

 

Cuando hablamos de tokenización hacemos referencia a utilizar la tecnología blockchain permitiendo así transaccionar unidades de valor de manera descentralizada sin un ente regulador, como puede ser el Estado o un Banco Central. En primer lugar, la posibilidad de invertir en cualquier país, dado que el mundo cripto es una red internacional sin limitaciones físicas de envío de dinero o token. Esto puede representar grandes ventajas para el mercado inmobiliario, así como controversias a la hora de ejecutar las operaciones.

 

La tokenización de activos, permite que un inversor argentino pueda elegir el país en el cualquiera destinar su dinero en el ámbito inmobiliario.

 

La mayor cantidad de connacionales que apuestan en tokens inmobiliarios se concentra en proyectos ubicados en España. Esto se justifica debido a que la Comisión Nacional del Mercado de Valores de España se encuentra muy avanzada en la regulación de tokens y, también por la estabilidad de su mercado y la obtención de renta en euros o dólares.

 

En el plano de las criptomonedas (una "criptomoneda" es una especie del género moneda digital o virtual, que funciona como un medio de intercambio y mediante el uso de cifrado. Es decir, que no tiene una autoridad reguladora o emisora centralizada para verificar transacciones y administrar la emisión de nuevas monedas, como sí sucede, en cambio, con el dinero. Su tecnología subyacente es el blockchain), desde el sector informaron que las más usadas para la compra de viviendas son las denominadas “stablecoins”. La traducción literal es “monedas estables” y básicamente son las que están atadas al valor del dólar generalmente, aunque también pueden estar unidas a otra divisa como el euro, el yen, entre otras. Es la forma más simple de hacer esta clase de operación ya que no hay que estar viendo la cotización de la cripto en el momento de la compra.

 

Cuando la operación no se hace con stablecoin es necesario acordar un valor en el momento de la operación. Dado que las criptomonedas en general son muy volátiles y su valor cambia minuto a minuto, y es muy importante acordar bien la metodología para que ninguna de las partes se sienta defraudada. Lo que se puede hacer es pactar con el cliente que en un momento dado el fiduciario abrirá la página de un Exchange (lugar de intercambio de criptomonedas), mirará el valor en dólares de la criptomoneda del cliente, hará una captura de pantalla y cerrará la página. Este es un método justo y nadie sabe si la moneda subirá o bajará, así que se elige un momento al azar.

 

Según se comenta, la operación es más sencilla que hacerla con dinero en efectivo porque no hay que contar billetes y tarda segundos, dependiendo de qué cripto se use. Sumado a esto, es mucho más segura que el dinero en efectivo porque no hay que trasladar billetes ni tampoco está el riesgo de los dólares u otra moneda falsa.

 

En el acto de escritura, lo usual es que el escribano detalle que el acuerdo se efectuó como un canje. Donde el vendedor a cambio de la vivienda recibe de parte del comprador la cantidad equivalente de criptomoneda por el valor pactado del inmueble.

 

Para ello, se utilizan las llamadas Wallet (billeteras virtuales) donde pueden capitalizarse ahorros.

 

La operatoria con criptomonedas le da al inmueble todas las posibilidades que tienen esos activos: puede ser fraccionado, transferido en segundos y a costo virtualmente cero, entre otras ventajas. Resulta ser muy sencilla: se juntan, por ejemplo, la constructora y la compradora en la escribanía, ambos con su billetera virtual (generalmente en un celular o notebook) y la compradora le transfiere sus criptomonedas desde su dispositivo. Apenas la vendedora confirma que recibió las criptomonedas, firma el boleto o escritura. La compra de un inmueble con criptomonedas tiene menos riesgos que con dinero en efectivo, es más rápida y confiable para ambas partes.

 

Del lado de la comercializadora inmobiliaria, también hay beneficios: este modelo les permite fraccionar un proyecto inmobiliario en pequeñas partes, lo que atrae a nuevos inversores y también abre un espectro de oportunidades de negocio.

 

Sin embargo, el Banco Central de la República Argentina (BCRA) les prohibió a los bancos ofrecer a sus clientes la posibilidad de comprar criptomonedas, cuya actividad había sido habilitada por, al menos, dos entidades locales (Banco Galicia y el digital Brubank).

 

Días atrás, el Banco Galicia informó que lanzaba “un nuevo e innovador servicio para sus clientes, ofreciendo la compra, venta y custodia de criptomonedas de una manera simple, segura y en un solo lugar. Los clientes podrán operar con Bitcoin (BTC), Ether (ETH), USD Coin (USDC) y Ripple (XRP)”, y que “no descartaba ampliar el abanico de monedas digitales en un futuro”.

 

La operatoria se podía realizar gracias a una asociación previa del propio Galicia con una suerte de billetera virtual. Es decir, el banco ofrecía un servicio de un tercero, situación que ahora fue prohibida por el BCRA.

 

Por la Comunicación A -7506 se establece que “las entidades financieras no se encuentran facultadas a efectuar – cualquiera sea su modalidad – operaciones ajenas a la intermediación financiera, conforme a las previsiones contenidas en el Título II de la Ley de Entidades Financieras”.

 

El directorio del Banco Central explicó que “la medida procura mitigar los riesgos asociados a las operaciones con estos activos que podrían generar para las personas usuarias de servicios financieros y para el sistema financiero en su conjunto”.

 

Y agregó que “las entidades financieras no pueden realizar ni facilitar a sus clientes la realización de operaciones con activos digitales – incluidos los criptoactivos y aquellos cuyos rendimientos se determinen en función de las variaciones que estos registren – que no se encuentren autorizados por una autoridad reguladora nacional competente ni por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)”.

 

En otro orden, los contratos inteligentes (en inglés Smart Contracts) son una tecnología disruptiva que permiten mantener la confidencialidad de las partes, a la vez de una auditoría pública y la segura ejecución de las cláusulas pactadas eliminando intermediarios y haciendo del contrato un pacto ágil y eficaz. Su aplicación práctica se acrecienta y son entes públicos y privados los que hacen uso de esta tecnología.

 

En el ámbito legal, Blockchain Arbitration Society (BAS), es el primer tribunal de blockchain del mundo, que otorgará legitimidad a todas las relaciones jurídicas y mercantiles que existan en el ecosistema blockchain entre sus asociados, por lo que ha conformado un tribunal arbitral especializado en la resolución de conflictos relacionados a esta materia.

 

En lo que corresponde al marco legal en la República Argentina, no hay ningún ordenamiento que regule este instituto, por lo que se puede encuadrar como cualquier contrato común, siempre que cumpla con los recaudos de nuestro sistema legal; es decir que sea de objeto lícito y el consentimiento no esté viciado.

 

El art. 957 del CCyCN define al contrato como “el acto jurídico mediante el cual dos o más partes manifiestan su consentimiento…”. Como este consentimiento es previo, se realiza el acuerdo y luego se cargan los comandos o cláusulas en el programa que se ocupa de ejecutarlo. Es por ello que se los caracteriza por la autoejecutabilidad pues, una vez introducida la cláusula, ninguna de las partes puede negarse a realizar el pago, lo que garantiza que las obligaciones se cumplan. Las partes acuerdan de manera previa las condiciones contractuales y las introducen en el sistema blockchain para su ejecución.

 

Respecto a las formas del contrato, el art. 284 del CCyCN establece que, si no hay una forma determinada, el contrato puede realizarse de cualquier modo. Es decir que esto incluiría la posibilidad de realizarlo a través de un contrato inteligente. En cuanto a la firma como elemento esencial de la expresión escrita, queda satisfecho con el uso de la firma digital que asegura la autoría e integridad del instrumento (art. 288, CCyCN).

 

El art. 1019 del Código único regula que los contratos pueden ser probados por todos los medios aptos para llegar a una razonable convicción según las reglas de la sana crítica.

 

Estos contratos no necesitan la voluntad de cumplimiento de ninguna de las partes, pues lo que interesa es el “debe ser” que se decide al momento de configurar el contrato. Es por esto que pierde relevancia la distinción entre el cumplimiento “voluntario” y “forzado”, dado que al cumplirse la condición se ejecutará.

 

Finalmente, el metaverso, que se define como la convergencia de la realidad física y virtual en un espacio de interacción, se encuentra en plena expansión y reúne a un número cada vez mayor de compañías de diferentes sectores de la economía.

 

La actividad inmobiliaria en el metaverso es cada vez mayor y prueba de ello es que se han formalizado inversiones en suelos y edificios virtuales por un valor superior a los 500 millones de dólares en 2021, alcanzando los 85 millones de dólares en enero de 2022 y con previsiones de llegar a los 1.000 millones de dólares en todo el ejercicio. Estas cifras provienen de un informe elaborado por MetaMetric Solutions, en base a las cuatro plataformas virtuales más importantes de la actualidad: The Sandbox, Decentraland, Cryptovoxels y Somnium Space.

 

Cualquier persona puede tener acceso a este universo de una forma muy sencilla, el cual se podría asimilar a pasear por un centro comercial diseñado en 3D, explican los entendidos. El usuario se registra en una de las plataformas, con mayores o menores requisitos, crea su avatar y puede recorrer y participar activamente de ese espacio virtual interactuando con él y según sea la propuesta con las empresas que han comprado o alquilado un “terreno” allí.

 

En este incipiente nuevo mundo, ya hay experiencias concretas dentro del ámbito inmobiliario para comercializar inmuebles. Pocos días atrás, una de las principales desarrolladoras inmobiliarias españolas Metrovacesa en alianza con la Proptech Datacasas se unieron para comercializar viviendas en el metaverso.

 

En síntesis, un panorama deslumbrante que se abre en un verdadero abanico de posibilidades de actuación para los y las abogados y abogadas especializados en nuestras materias y un toque de diana para los magistrados que imperiosamente tendrán que estudiar en profundidad estos novedosos conceptos que conllevan negocios jurídicos de alta tecnología y soluciones disruptivas.

 

La recuperación de nuestra labor profesional está en franco avance y esto, después de la doble pandemia transitada durante los previos seis años, es motivo de esperanza.

 

Nos volvemos a ver y a leer, solo si Dios así lo permite, en nuestro próximo boletín. Hasta entonces.

 



[1] ZonaProp Index INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES ABRIL 2022 (ver informe).

[2] Indec-Principales_indicadores_12-05-2022 (ver informe).

[3] Índice Construya abril 2022 (ver cuadro). (ver cuadro).

[4] CAMARCO-PIB-FBCF_Anual-Base-2004-PConstantes  (ver cuadro).

[5] CAMARCO-PIB-FBCF_Anual-Base-2004-PCorrientes (ver cuadro).

[6] https://www.afcp.org.ar/despacho-mensual

[7] Colegio de Escribanos CABA-marzo-2022-Comparativo-anual-por-mes (ver cuadros).

[8] Colegio de Escribanos de la Pcia. de Bs. As.-gráfico compraventas 2022-03 (ver cuadro).

[9] Newmark-Research 1T 2022 Buenos Aires Mercado Industrial (ver informe).

[10] Newmark-Research 1T 2022 Buenos Aires Mercado de Oficinas Clase A (ver informe).

[11] Colliers-Reporte de mercado de Oficinas | Q1 2022 (ver informe).

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